自本月成都春季房交會起，成都已經有多家房企開始大打優(yōu)惠促銷牌，有的開發(fā)商甚至直接把打折優(yōu)惠拉至5-10%。成都房價環(huán)比低位漲跌可能性較大，這種“膠著”態(tài)勢會持續(xù)多久則需繼續(xù)觀察。

|銷售信號|

一線龍頭房企萬科、保利、金地等，4月銷售普遍放緩，相比3月，多家房企銷售呈負增長；

|信貸信號|

部分城市商業(yè)銀行全面終結首套房貸三成首付待遇，將首套房首付比例提高至四成；

|政策信號|

督查工作組專項調查結果懸而未發(fā)，部分城市重新定調調控目標，不排除引發(fā)新政策出臺；

|市場信號|

春交會至今，成都多家開發(fā)商或明或暗提高優(yōu)惠幅度，價格試探之后或醞釀一波降價套現(xiàn)風潮；作為樓市調控進入密集期的標志，繼限購范圍加大之后，今年5月，“一房一價”正式在全國落地，而未來房價3至5個月內，在全國范圍內，房價將呈現(xiàn)怎樣的升降走勢也因此成為了市場最為關注的焦點。

經過一季度的政策發(fā)酵，4月份樓市的成交狀況如何？從全國龍頭房企4月份戰(zhàn)報來看，未來樓市是否將進入空前的淡季？成都樓市將呈現(xiàn)出怎樣的價格曲線？4月剛過，在成都樓市，一系列市場動態(tài)已經成為購房者和業(yè)界眼中的樓市風向標。

4月銷售龍頭房企普遍迎來拐點

核心導讀：90%以上的城市商品房4月成交面積同比下降，一線房地產企業(yè)銷售也面臨拐點。相比3月，萬科、保利、金地等一線開發(fā)商或銷售增速下降或銷售面積同比下挫。

自5月初，中國房地產一哥萬科率先公布4月份銷售金額下降之后，5月10日，保利和金地也公告了4月各自的銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，保利、金地的銷售增速相比3月份均出現(xiàn)下降。分析人士稱，盡管從全國范圍來看，樓市仍然未見松動跡象，但隨著近年來調控政策的密集出臺，調控成效已顯現(xiàn)在開發(fā)商二季度的銷售業(yè)績當中。

公告顯示，從4月銷售業(yè)績看，金地僅實現(xiàn)簽約面積12.7萬平方米，簽約金額17.7億元，同比分別下降16.9%和3.2%。

顯然，從二季度開始，受限購政策影響，房企銷售增速開始出現(xiàn)下降的苗頭。與金地類似，保利地產4月份實現(xiàn)簽約面積49.55萬平方米，同比下降0.28%。而3月份，保利地產實現(xiàn)簽約面積60.36萬平方米、簽約金額66.13億元。

與此同時，萬科4月份實現(xiàn)銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79億元，分別比2010年同期增長7.1%和1.3%。但相比3月份，同比增速卻大大下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份萬科實現(xiàn)銷售面積83.5萬平方米，銷售金額93.3億元，分別比2010年同期增長64.5%和47.8%。

除上述龍頭房企銷售增速放緩，龍湖地產公布的4月銷售業(yè)績也顯示出減速跡象。對此有分析稱，從4月份開始，房企銷售下滑已成既定事實。根據(jù)搜房網數(shù)據(jù)，全國47個重點城市中，4月住宅成交面積同比下跌的占92.31%，環(huán)比下跌的占43.59%。其中，深圳、天津、武漢、長沙分別下降了29%、30%、33%和29%。

根據(jù)有關數(shù)據(jù)，由于銷售放緩，一季度136家上市地產企業(yè)存貨總量達到9865.13億元，比去年同期的7041.46億元增加了2823.7億元，增幅達到40%以上。招商、保利、萬科、金地的存貨分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比分別增長28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

業(yè)內人士認為，萬科、保利等上市房企歷來被業(yè)界認為樓市風向標，上述房企銷售數(shù)據(jù)的疲軟，印證了受“限購”等一些列調控政策影響，樓市成交量已經普遍乏力，不排除促發(fā)未來房價的主動調整。

首套房首付調至40%購房人群再受擠壓

核心導讀：房貸口子越收越緊。不僅是二套房，即使是原來房貸政策相對寬松的首套房，眼下也是“嚴”字當頭。在浙江，建設銀行已將首套房首付從30%提高到了不低于40%，廣州、上海等城市也出現(xiàn)首套房貸利率根據(jù)貸款人狀況不同程度上調現(xiàn)象。

“5月5日，浙江建行正式上調首套房貸首付比例至四成，作為一個信號，不排除首套房首付的普遍從緊。”業(yè)界人士成都朗潤地產總

經理白林認為，盡管銀監(jiān)會尚未有普遍上調首套房首付線的官方表態(tài)，其他城市銀行是否跟進也有待觀察，但部分城市收緊首套房房貸口子，或許意味著繼限購之后，剛性需求也會受到一定的抑制。

業(yè)內人士分析認為，隨著樓市調控政策層層加碼，首套房貸政策也經歷了從寬松到適度寬松到從緊的過程。自去年下半年起，首套房貸從最優(yōu)惠的首付兩成、利率按基準利率0.7倍執(zhí)行調整為首付兩成、按基準利率0.85倍執(zhí)行，進而再調整為首付三成、取消利率優(yōu)惠即按基準利率執(zhí)行，直至現(xiàn)在部分城市首付四成、按基準利率1.1倍執(zhí)行。

“早在建行浙江分行上調首套房貸首付之前，很多地方的股份制商業(yè)銀行就已經收緊首套房貸的閥門。武漢、杭州等地，首套房貸都已開始收緊，部分城市甚至要求首付比例達到五成。”業(yè)內人士認為，作為四大國有商業(yè)銀行之一，建行的行動可能會影響到其它商業(yè)銀行，不排除普遍緊縮的局勢出現(xiàn)，這勢必給房地產市場雪上加霜，房企將面臨“限購”和剛需市場進一步受到擠壓的雙重打壓，未來的房價走勢會更加具有不確定性。

“更嚴厲的調控”是否出臺仍然成謎

核心導讀：一個信號來自國家發(fā)改委，按照有關媒體的報道，發(fā)改委正研究在商品住房領域實施反暴利規(guī)定；而另一個信號則來自國資委關于要求央企加大對保障性住房開發(fā)建設投入力度的通知。

自從中央派往各地的樓市調控督查組4月下旬陸續(xù)回京之后，匯總督查結果，研究出臺更具針對性調控政策的說法就不斷見諸于媒體，而結合發(fā)改委近日透露出的信號和國資委近日對央企加大保障性住房投入力度做出的要求，以及此前部分城市將樓市調控目標主動上調，不排除新一輪針對房價穴位的“政策補丁”近期出臺。

業(yè)內人士認為，樓市調控督察組深入一線，在全國多個城市檢查樓市調控執(zhí)行情況，應該說，政策成效會是其首要關注的問題，因此，不排除以部分房價依然上漲過快的城市為藍本，出臺更為有效、更能點準房價穴位的政策。而5月1日，發(fā)改委出臺“一房一價”政策，并釋放出在房地產領域推行反暴利規(guī)定的信號，一定程度上證明，樓市調控儲備性政策都在相關部門考慮之中。而國資委5月初對央企下發(fā)《關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知》，要求央企深刻認識國家推進保障性住房開發(fā)建設的重要意義，進一步加大對保障性住房開發(fā)建設的

投入力度，則可以視為，政策從緊和更大面積滿足真實的住房需求，已成為調控的重頭戲。