又一家物業(yè)公司招股書失效。10月29日，中梁控股旗下物業(yè)公司中梁百悅智佳服務(wù)因滿六個月變更為“失效”狀態(tài)。不止于此，在一周的時間內(nèi)，還有包括富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的三家物業(yè)公司招股書失效。

招股書失效并不鮮見，物業(yè)公司只需更新資料即可延續(xù)上市進程，但是多家物業(yè)公司招股書失效，背后地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整所引發(fā)的物業(yè)行業(yè)變化引人關(guān)注。

在一周的時間內(nèi)，中梁百悅智佳服務(wù)、富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活四家物業(yè)公司的招股書均失效。圖片來源/IC photo

富力物業(yè)、中梁百悅智佳服務(wù)等招股書相繼失效

據(jù)悉，中梁百悅智佳服務(wù)于今年4月29日向港交所遞交招股申請書。據(jù)招股書顯示，截至2020年12月31日，中梁百悅智佳服務(wù)在管項目178個，在管總建筑面積約2010萬平方米，復(fù)合年增長率769.3%，其中有62.8%的在管建筑面積位于長三角地區(qū)。與此同時，中梁百悅智佳服務(wù)簽約總建筑面積約6030萬平方米，復(fù)合年增長率58.8%。

在10月29日招股書失效后，中梁百悅智佳服務(wù)對外表示，此次申請資料失效不會影響公司現(xiàn)有的上市計劃，將盡快更新招股書重新上傳。

而在前一日（10月28日），港交所顯示，明宇商服招股書也失效。此前于4月28日，明宇商服向港交所遞交了招股書，該企業(yè)業(yè)務(wù)分為三大部分，即提供物業(yè)管理服務(wù)、專項委聘及增值服務(wù)，在管物業(yè)規(guī)模面積僅290萬平方米。

再往前幾天，海悅生活、富力物業(yè)招股書也先后失效。10月25日，海悅生活招股書被標(biāo)注為“失效”狀態(tài)。資料顯示，海悅生活是一家綜合性物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，截至2020年末，該企業(yè)在管和已簽約將由其管理的項目共有150個，簽約總建筑面積約為4230萬平方米，覆蓋57個城市。從在管面積來看，截至2020年末，海悅生活的在管建筑面積約為2430萬平方米，復(fù)合年增長率約為17.5%。

10月26日，富力物業(yè)在港交所的招股書呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。今年4月26日，富力物業(yè)在港交所提交了招股書，截至去年底，該企業(yè)總在管建筑面積約為 6940萬平方米，其中，住宅物業(yè)的在管建筑面積約為5810萬平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積約為1120萬平方米。

一周內(nèi)，4家物業(yè)公司招股書接連失效，背后的原因是什么？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從最近幾家物業(yè)公司招股書失效來看，原因各有不同，碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由此導(dǎo)致了上市之路出現(xiàn)暫停，而中梁百悅智佳服務(wù)和海悅生活，則是上市節(jié)奏或有所放緩所致。

地產(chǎn)企業(yè)信用危機加速物業(yè)行業(yè)“洗牌”

不過，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)行業(yè)由于資金鏈緊張而產(chǎn)生的信用危機，會影響到資本市場對于物業(yè)企業(yè)IPO的判斷。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，今年中資美元債市場上出現(xiàn)違約事件的房企已達9家，全部未償額280.73億美元。

克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨指出，一方面，地產(chǎn)信用危機導(dǎo)致市場對關(guān)聯(lián)物管公司的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生疑問；另一方面，地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響發(fā)展進入新階段，導(dǎo)致市場認為物管企業(yè)上游交付項目可能減少，整體市場熱度有所降溫。在外部環(huán)境影響下，港交所對遞表企業(yè)的審核趨嚴，問詢內(nèi)容和頻率都在增加。

更為關(guān)鍵的是，物業(yè)公司的規(guī)模擴張依賴于地產(chǎn)母公司或者是關(guān)聯(lián)公司，受后者資金鏈緊張影響，物業(yè)公司出售成為地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的重要方式之一。

彩生活核心資產(chǎn)的出讓就與母公司花樣年有關(guān)。9月28日晚，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其旗下碧桂園物業(yè)香港與彩生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂控股集團有限公司（簡稱“鄰里樂”）100%股權(quán)。這一收購距離碧桂園服務(wù)斥資百億收購富力物業(yè)旗下的核心資產(chǎn)僅有8天時間。

而在10月4日，花樣年一筆2021年10月4日到期的美元票據(jù)，未能在到期當(dāng)日付款，剩余未償還本金額為2.06億美元。

富力物業(yè)上市之路出現(xiàn)停止背后，則是出售股權(quán)給碧桂園服務(wù)。9月20日，碧桂園服務(wù)公告稱，與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過100億元的代價收購富力物業(yè)旗下的富良環(huán)球。收購?fù)瓿珊螅�碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接收購富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)，其業(yè)績、資產(chǎn)及負債也將同時與碧桂園服務(wù)并表。

富力物業(yè)“賣身”背后，是富力地產(chǎn)在“三道紅線”壓力之下的降負債之路，而變賣資產(chǎn)也成為富力地產(chǎn)降負債的舉措之一。

富力地產(chǎn)在公告中也稱，李思廉、張力作為公司的執(zhí)行董事及大股東，已與富力地產(chǎn)溝通，為支持集團將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計于未來一至兩個月內(nèi)完成。而富力物業(yè)IPO前，李思廉、張力分別間接持有富力物業(yè)46.48%的股權(quán)。

此外，恒大物業(yè)出售背后也與中國恒大出現(xiàn)流動性危機有關(guān)。中國恒大曾發(fā)布公告宣布，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關(guān)出售本公司旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于出售本公司上市附屬公司中國恒大新能源汽車集團有限公司及恒大物業(yè)集團有限公司的部分權(quán)益。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認為，在“三道紅線”等調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)短期投資明顯放緩、融資渠道受阻，部分房地產(chǎn)企業(yè)為盡快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)來度過低谷。

湯曉晨表示，地產(chǎn)信用危機對物管行業(yè)影響是較大的，短期來看一方面是上市物管公司被并購，另一方面是遞表企業(yè)撤銷上市計劃或延遲節(jié)點。長期來看，物管行業(yè)發(fā)展前景和勢頭都不變，洗牌一直在發(fā)生，但是地產(chǎn)信用危機加速了這個過程，讓許多本來有競爭力的企業(yè)提前離開“牌桌”。

來源：新京報