又一家物業(yè)公司招股書失效。10月29日，中梁控股旗下物業(yè)公司中梁百悅智佳服務(wù)因滿六個(gè)月變更為“失效”狀態(tài)。不止于此，在一周的時(shí)間內(nèi)，還有包括富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活在內(nèi)的三家物業(yè)公司招股書失效。

招股書失效并不鮮見(jiàn)，物業(yè)公司只需更新資料即可延續(xù)上市進(jìn)程，但是多家物業(yè)公司招股書失效，背后地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整所引發(fā)的物業(yè)行業(yè)變化引人關(guān)注。

在一周的時(shí)間內(nèi)，中梁百悅智佳服務(wù)、富力物業(yè)、明宇商服、海悅生活四家物業(yè)公司的招股書均失效。圖片來(lái)源/IC photo

富力物業(yè)、中梁百悅智佳服務(wù)等招股書相繼失效

據(jù)悉，中梁百悅智佳服務(wù)于今年4月29日向港交所遞交招股申請(qǐng)書。據(jù)招股書顯示，截至2020年12月31日，中梁百悅智佳服務(wù)在管項(xiàng)目178個(gè)，在管總建筑面積約2010萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率769.3%，其中有62.8%的在管建筑面積位于長(zhǎng)三角地區(qū)。與此同時(shí)，中梁百悅智佳服務(wù)簽約總建筑面積約6030萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率58.8%。

在10月29日招股書失效后，中梁百悅智佳服務(wù)對(duì)外表示，此次申請(qǐng)資料失效不會(huì)影響公司現(xiàn)有的上市計(jì)劃，將盡快更新招股書重新上傳。

而在前一日（10月28日），港交所顯示，明宇商服招股書也失效。此前于4月28日，明宇商服向港交所遞交了招股書，該企業(yè)業(yè)務(wù)分為三大部分，即提供物業(yè)管理服務(wù)、專項(xiàng)委聘及增值服務(wù)，在管物業(yè)規(guī)模面積僅290萬(wàn)平方米。

再往前幾天，海悅生活、富力物業(yè)招股書也先后失效。10月25日，海悅生活招股書被標(biāo)注為“失效”狀態(tài)。資料顯示，海悅生活是一家綜合性物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，截至2020年末，該企業(yè)在管和已簽約將由其管理的項(xiàng)目共有150個(gè)，簽約總建筑面積約為4230萬(wàn)平方米，覆蓋57個(gè)城市。從在管面積來(lái)看，截至2020年末，海悅生活的在管建筑面積約為2430萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為17.5%。

10月26日，富力物業(yè)在港交所的招股書呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。今年4月26日，富力物業(yè)在港交所提交了招股書，截至去年底，該企業(yè)總在管建筑面積約為 6940萬(wàn)平方米，其中，住宅物業(yè)的在管建筑面積約為5810萬(wàn)平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積約為1120萬(wàn)平方米。

一周內(nèi)，4家物業(yè)公司招股書接連失效，背后的原因是什么？58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從最近幾家物業(yè)公司招股書失效來(lái)看，原因各有不同，碧桂園服務(wù)與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由此導(dǎo)致了上市之路出現(xiàn)暫停，而中梁百悅智佳服務(wù)和海悅生活，則是上市節(jié)奏或有所放緩所致。

地產(chǎn)企業(yè)信用危機(jī)加速物業(yè)行業(yè)“洗牌”

不過(guò)，在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)由于資金鏈緊張而產(chǎn)生的信用危機(jī)，會(huì)影響到資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)企業(yè)IPO的判斷。據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，今年中資美元債市場(chǎng)上出現(xiàn)違約事件的房企已達(dá)9家，全部未償額280.73億美元。

克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨指出，一方面，地產(chǎn)信用危機(jī)導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)關(guān)聯(lián)物管公司的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生疑問(wèn)；另一方面，地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策影響發(fā)展進(jìn)入新階段，導(dǎo)致市場(chǎng)認(rèn)為物管企業(yè)上游交付項(xiàng)目可能減少，整體市場(chǎng)熱度有所降溫。在外部環(huán)境影響下，港交所對(duì)遞表企業(yè)的審核趨嚴(yán)，問(wèn)詢內(nèi)容和頻率都在增加。

更為關(guān)鍵的是，物業(yè)公司的規(guī)模擴(kuò)張依賴于地產(chǎn)母公司或者是關(guān)聯(lián)公司，受后者資金鏈緊張影響，物業(yè)公司出售成為地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力的重要方式之一。

彩生活核心資產(chǎn)的出讓就與母公司花樣年有關(guān)。9月28日晚，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其旗下碧桂園物業(yè)香港與彩生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價(jià)收購(gòu)彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“鄰里樂(lè)”）100%股權(quán)。這一收購(gòu)距離碧桂園服務(wù)斥資百億收購(gòu)富力物業(yè)旗下的核心資產(chǎn)僅有8天時(shí)間。

而在10月4日，花樣年一筆2021年10月4日到期的美元票據(jù)，未能在到期當(dāng)日付款，剩余未償還本金額為2.06億美元。

富力物業(yè)上市之路出現(xiàn)停止背后，則是出售股權(quán)給碧桂園服務(wù)。9月20日，碧桂園服務(wù)公告稱，與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)旗下的富良環(huán)球。收購(gòu)?fù)瓿珊�，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接收購(gòu)富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)，其業(yè)績(jī)、資產(chǎn)及負(fù)債也將同時(shí)與碧桂園服務(wù)并表。

富力物業(yè)“賣身”背后，是富力地產(chǎn)在“三道紅線”壓力之下的降負(fù)債之路，而變賣資產(chǎn)也成為富力地產(chǎn)降負(fù)債的舉措之一。

富力地產(chǎn)在公告中也稱，李思廉、張力作為公司的執(zhí)行董事及大股東，已與富力地產(chǎn)溝通，為支持集團(tuán)將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)于未來(lái)一至兩個(gè)月內(nèi)完成。而富力物業(yè)IPO前，李思廉、張力分別間接持有富力物業(yè)46.48%的股權(quán)。

此外，恒大物業(yè)出售背后也與中國(guó)恒大出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)有關(guān)。中國(guó)恒大曾發(fā)布公告宣布，公司正在接觸幾家潛在獨(dú)立第三方投資者探討有關(guān)出售本公司旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于出售本公司上市附屬公司中國(guó)恒大新能源汽車集團(tuán)有限公司及恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司的部分權(quán)益。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，在“三道紅線”等調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)短期投資明顯放緩、融資渠道受阻，部分房地產(chǎn)企業(yè)為盡快緩解短期資金流動(dòng)性問(wèn)題，選擇通過(guò)出售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)來(lái)度過(guò)低谷。

湯曉晨表示，地產(chǎn)信用危機(jī)對(duì)物管行業(yè)影響是較大的，短期來(lái)看一方面是上市物管公司被并購(gòu)，另一方面是遞表企業(yè)撤銷上市計(jì)劃或延遲節(jié)點(diǎn)。長(zhǎng)期來(lái)看，物管行業(yè)發(fā)展前景和勢(shì)頭都不變，洗牌一直在發(fā)生，但是地產(chǎn)信用危機(jī)加速了這個(gè)過(guò)程，讓許多本來(lái)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)提前離開“牌桌”。

來(lái)源：新京報(bào)