3月30日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）公布2021年年報數(shù)據(jù)。年報顯示，2021年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

檢討凈利潤下降，今年采取行動實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升

萬科董事會主席郁亮在2021年報《致股東》中“對凈利潤下降的檢討”中寫道：凈利潤指標(biāo)相較于股東期望和我們自身追求，有很大的差距。凈利潤下降可歸結(jié)為毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值三方面，其中毛利率下降是主要影響因子，2021年扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率從2020年的22.8%下降至17.2%，對應(yīng)毛利總額同比減少176億元。同時，受按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益減少影響，2021年投資收益下降69億元。此外，去年下半年尤其進(jìn)入四季度以來，市場出現(xiàn)明顯下行，按照審慎原則，公司對部分項(xiàng)目、個別股權(quán)投資等進(jìn)行減值，計提資產(chǎn)減值35.3億元，合計減少歸屬上市公司股東的凈利潤約26億元。

郁亮還提到，從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司凈利潤具有決定性作用。去年，受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。

郁亮稱，2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對于萬科是一次警醒。2022年，萬科將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。同時，公司以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進(jìn)“一盤棋”建設(shè)，解決能力分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題。

全年銷售額6277.8億元，新獲取項(xiàng)目148個

從開發(fā)業(yè)務(wù)的具體表現(xiàn)來看，年報顯示，2021年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4%和10.8%。所銷售的產(chǎn)品中，住宅占 86.4%，商辦占9.7%，其它配套占3.9%。

2021年萬科在全國商品房市場的份額約3.5%，銷售金額在武漢、成都、南京、鄭州、沈陽、長春、西安、合肥、濟(jì)南、南昌、西寧、無錫、南通、煙臺、三亞等20個城市位列第一，在上海、深圳、天津、福州、石家莊、昆明、太原、貴陽、蘭州、銀川、烏魯木齊、南寧、寧波、東莞、珠海等18個城市排名第二，在廣州、杭州、重慶、哈爾濱等城市排名第三。

按照數(shù)據(jù)，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)收入4264.8億元。分區(qū)域看，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域和西北區(qū)域的占比分別為 26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7.00%。2021年萬科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積3116.5萬平方米，同比增長7.9%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入 4022.7億元，同比增長6.6%；結(jié)算毛利率為23.0%（扣除稅金及附加后為17.8%）。

投資拿地方面，2021年萬科獲取新項(xiàng)目148個，總規(guī)劃計容建筑面積2667.4萬平方米，權(quán)益計容規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米，權(quán)益地價總額約1401.5億元，新增項(xiàng)目平均地價為6942元/平方米。

截至報告期末，萬科在建項(xiàng)目總計容建筑面積約10367.0萬平方米，權(quán)益計容建筑面積約6428.4萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總計容建筑面積約4521.7萬平方米，權(quán)益計容建筑面積約2910.1萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，總計容建筑面積約534.7萬平方米。

萬物云實(shí)現(xiàn)營收240億元，泊寓營收28.9億元

從萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)來看，各項(xiàng)業(yè)務(wù)均有所發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)方面，萬物云在2021年的收入首次超過200億元。按照年報數(shù)據(jù)，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入）240.4億元，同比增長32.1%。2021年，萬物云項(xiàng)目覆蓋全國一二線城市，在管項(xiàng)目總數(shù)4393個，在管面積7.8億平方米，在管面積同比增長35.9%。合同管理項(xiàng)目總數(shù)5553個，合同管理面積10.1億平方米，合同管理面積同比增長38%。

截至2021年底，萬物云在管第三方住宅項(xiàng)目數(shù)量達(dá)1605個，占萬科企業(yè)股份有限公司2021年度報告18在管住宅項(xiàng)目的56.9%；在管第三方商企項(xiàng)目數(shù)量達(dá)1319個，占在管商企項(xiàng)目的84.0%。

值得一提的是，同日，萬科發(fā)布的《關(guān)于分拆萬物云境外上市獲得中國證監(jiān)會受理的公告》中顯示，公司收到證監(jiān)會出具的行政許可受理函。中國證監(jiān)會對萬物云提交的關(guān)于境外首次公開發(fā)行股份的申請材料，經(jīng)審查符合法定形式，決定對該行政許可申請予以受理。萬物云將適時向香港聯(lián)交所提交上市申請。

租賃住宅方面，旗下“泊寓”是全國最大的集中式公寓提供商，為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。報告期內(nèi)租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入28.9億元，同比增長13.9%。報告期內(nèi)，泊寓新獲取房間2.76萬間，凈新增開業(yè)1.71萬間。截至2021年底，共運(yùn)營管理長租公寓20.87萬間，累計開業(yè)15.95萬間，業(yè)務(wù)布局全國33個城市。泊寓已開業(yè)項(xiàng)目的年均出租率95.3%。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營業(yè)收入76.22億元，同比增長 20.57%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入52.3億元，同比增長23.9%，同店同比收入增長12.1%，整體出租率95.3%。

擬派發(fā)分紅112.8億元，3個月內(nèi)擇機(jī)回購A股股份

在年報發(fā)布的同日，萬科還發(fā)布了回購方案和分紅派息預(yù)案。

按照萬科公告，萬科擬以自籌資金在回購股份價格不超過18.27元/股的條件下回購公司股份�；刭徑痤~不超過25億元，不低于20億元。并自董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內(nèi)擇機(jī)開展回購。

同時，萬科還發(fā)布了公司董事、高級管理人員增持公司A股股份計劃的公告，萬科董事會主席郁亮，監(jiān)事會主席解凍，董事、總裁、專業(yè)執(zhí)行官祝九勝，職工代表董事王海武，職工代表監(jiān)事闕東武，執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，執(zhí)行副總裁、專業(yè)運(yùn)營官劉肖和董事會秘書朱旭計劃自公告之日起6個月內(nèi)，增持公司A股股票，合計增持金額將不低于2000萬元（即每人各自在2021年度從公司獲取的稅后現(xiàn)金報酬總額），增持價格不超過18.27元/股。

分紅派息預(yù)案顯示分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當(dāng)前的股價，股息率約5.1%。

財務(wù)狀況方面，年報顯示，萬科“三道紅線”指標(biāo)符合“綠檔”要求。凈負(fù)債率 29.7%；有息負(fù)債總額2659.6億元，同比增長2.9%，其中長期負(fù)債占比提高至 78%。報告期末貨幣資金1493.5億元。貨幣資金對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5 倍，較2020年末提升約0.2倍。截至2021年年末，萬科存量融資的綜合融資成本為4.11%。

來源：澎湃新聞