2010年，保障房建設(shè)被提到與控制房?jī)r(jià)同樣的高度。各地政府與中央簽訂了“軍令狀”，以確保各項(xiàng)要素配套到位、嚴(yán)格遵循建設(shè)進(jìn)度。在長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立前，行政命令的結(jié)果卻是，只見開工不見竣工、重產(chǎn)權(quán)房輕租賃房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。

因此，流動(dòng)性泛濫的市場(chǎng)周期中，房屋的資產(chǎn)屬性得到了充分的體現(xiàn)，其保障屬性則不然。通過配置不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的群體，一時(shí)間成了“身邊的野蠻人”。購(gòu)房者被人為區(qū)分為剛需、投資和投機(jī)三種。后兩者成為調(diào)控的打擊對(duì)象。

2011年，政府出臺(tái)了另一項(xiàng)壓制需求的政策——限購(gòu)，輔以對(duì)本埠居民二套房貸款首付提高、利率上浮，對(duì)三套以上住房停貸。其初衷，是將投資、投機(jī)性和外地購(gòu)房行為擠出市場(chǎng)。

盡管這項(xiàng)被稱作“史上最嚴(yán)”的政策，通過近乎一刀切的方式，錯(cuò)殺很多大城市移民的購(gòu)房需求和改善性需求，但在房?jī)r(jià)控制指標(biāo)上，取得了明顯的成效。從2010年—2011年的兩年間，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的由10個(gè)增至68個(gè)。土地市場(chǎng)也降至冰點(diǎn)。

開發(fā)商開始逃離“兩限”最嚴(yán)的城市，到二三線城市投資。但受制于人口凈流入不足和公共配套措施匱乏，戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移并沒有太大收獲。而相較于供給平衡的二三線城市，一線城市的需求則被強(qiáng)力壓抑。

2012年3月，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)預(yù)言，由于限購(gòu)限貸等嚴(yán)控措施，過去兩年中開發(fā)商的生產(chǎn)積極性受挫，住宅項(xiàng)目開工量和開工面積均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，一年后一線城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)暴漲。

供求關(guān)系決定價(jià)格的鐵律再次生效。到2012年下半年，房?jī)r(jià)劃出了一條陡然上升的尾線，比任的預(yù)測(cè)提早了幾個(gè)月，這一趨勢(shì)延續(xù)到了2013年5月份。

稅費(fèi)調(diào)節(jié)的理想與現(xiàn)實(shí)

重交易輕保有的稅收結(jié)構(gòu)，并不能有效盤活存量住宅，反而滋生更多的投資欲望

房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)和替代效應(yīng)，仍有待政策加速推進(jìn)

稅費(fèi)作為調(diào)節(jié)供需平衡的手段，在國(guó)內(nèi)調(diào)控中占據(jù)舉足輕重的角色。

一個(gè)得到大量共識(shí)的數(shù)字是，房?jī)r(jià)中有60%—70%的部分都通過稅費(fèi)方式流入政府。

過去十年間，圍繞調(diào)控的稅費(fèi)調(diào)整，主要涉及房產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅的稅率調(diào)節(jié)。對(duì)應(yīng)周期內(nèi)房?jī)r(jià)的變動(dòng)，很難看到這些政策產(chǎn)生了明顯的效果。因?yàn)樵诠┬璨黄胶獾馁u方市場(chǎng)中，稅費(fèi)無論是以買方還是賣方為征收對(duì)象，最后都很容易被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買方，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

我國(guó)目前保有環(huán)節(jié)的主要稅種，包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，但十年間對(duì)于居民個(gè)人擁有的非經(jīng)營(yíng)性的居住房屋都免于征收，實(shí)質(zhì)上處于“無稅”狀態(tài)。

寬松貨幣政策和持續(xù)上漲的房屋價(jià)格，又催生了投資和投機(jī)性購(gòu)房，保有稅的缺失，使得房屋持有成本幾乎可被忽略不計(jì)，致使住房囤積大量空置，擁有數(shù)十套，甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接連曝光，更加劇了供需矛盾。

市場(chǎng)分析者建議從嚴(yán)征收保有稅，一方面可以盤活存量房，抑制和打擊投資投機(jī)購(gòu)房，另一方面可以為地方政府另辟財(cái)源，擺脫對(duì)土地收入的依賴。在2011年底，政府有意改變目前現(xiàn)狀，并在上海和重慶啟動(dòng)空轉(zhuǎn)多年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

兩座城市對(duì)試點(diǎn)的細(xì)則安排顯得極為謹(jǐn)慎，征稅對(duì)象主要是增量房，也包括重慶市的存量別墅。其對(duì)房?jī)r(jià)的影響、盤活存量住宅和增加地方收入的效用，在一年后卻并不明顯。按照官方統(tǒng)計(jì)口徑，去年全年滬渝新建住宅價(jià)格分別上漲7.6%和4.5%，征收量與財(cái)政收入相比幾乎可忽略不計(jì)。

第二批擴(kuò)大到試點(diǎn)名單，在一年半的時(shí)間里猶抱琵琶半遮面。據(jù)說杭州版房產(chǎn)稅在發(fā)布前夜被叫停，理由是，政府智囊建言，如果只征收增量，會(huì)在政策執(zhí)行前引起一輪購(gòu)房狂潮。坊間傳聞可能不足為信，但房產(chǎn)稅的征收的確面臨著諸多挑戰(zhàn)。除了征收面的界定，還包括差異化稅率如何確定，對(duì)房產(chǎn)的合理估值、稅務(wù)部門的管理資源配置等問題。目前，全國(guó)性的住房信息聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)遲遲未能建成，全面征收的難度可想而知。