進(jìn)入第四季度，關(guān)于銀行房貸收緊的消息不斷，雖然目前成都市各大銀行一手房貸并未出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，但放貸速度明顯緩慢，尤其是二手房受影響更加明顯，有少部分客戶在成交中因?yàn)殂y行貸款的原因出現(xiàn)資金困難，提出了“墊資”的需求。

從年初就開始看二手房，到了 11月，市民劉先生終于談妥了一處心儀的房子，位于合江亭的一處150㎡房源。

但令他郁悶的是，總價(jià)210萬元的房子他本打算貸款60萬元，半個(gè)多月下來，幾個(gè)銀行都沒有通過他的貸款申請(qǐng)。近日二手房中介公司的工作人員向他提出，可以通過墊資的方式幫助他“全款成交”。無奈之下，劉先生還是接受了這一方式來買下這套房子。

記者了解到，對(duì)于那些有急迫需求、或銀行仍有欠款、需要解抵押的客戶，成都不少房屋中介都能提供“墊資”業(yè)務(wù)。

房貸收緊二手房貸款難辦

“我本來想著剩下的三成房款向銀行貸款應(yīng)該沒有問題，結(jié)果幾個(gè)銀行因?yàn)槲矣袔状吻房钣涗洸挥璺趴睢?rdquo;讓劉先生始料未及的是，他有兩次逾期未按時(shí)還信用卡賬而導(dǎo)致幾家銀行拒絕了他的貸款要求，“完全打亂我的計(jì)劃。”劉先生說，如果要全款付房款不是不行，但他還有一筆錢放銀行投資理財(cái)還沒到期，這會(huì)兒只能考慮中介的墊資方案。

記者了解到，進(jìn)入第四季度，關(guān)于銀行房貸收緊的消息不斷，雖然目前成都市各大銀行一手房貸并未出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，但放貸速度明顯緩慢，尤其是二手房受影響更加明顯，像劉先生有過幾次逾期未交信用卡賬的情況更是被銀行拒之門外。成都鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部一位分析師表示，按照往年經(jīng)驗(yàn)，每年第四季度都會(huì)出現(xiàn)房貸收緊的現(xiàn)象，但在銀行自上而下管控房貸資金的情況下，今年放貸資金吃緊的時(shí)點(diǎn)明顯提前了。

全款過戶被收取墊資額的4%作月息

中介工作人員告訴劉先生，待交易房屋的墊資，風(fēng)險(xiǎn)不可控，一些公司并不愿意做。鑒于劉先生的房子是經(jīng)過公司成交的，過戶、貸款業(yè)務(wù)都由公司經(jīng)手，他們才幫忙，愿意墊付這幾十萬元，沒有手續(xù)費(fèi)，但需收取墊資額的4%作為月利息，此外還需要實(shí)物抵押。

劉先生說，由于他的金額不算小，因此4%的月利息，每個(gè)月他要給24000元的費(fèi)用，“確實(shí)貴，但我現(xiàn)在別無他法，看在這套房子是自己看了很久才選中的份上，我也就認(rèn)了。”

上個(gè)月1-20日，主城區(qū)二手住宅共成交1738套，平均每天近100套的二手房成交。進(jìn)入10月以來，二手房交易進(jìn)入平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，穩(wěn)定的成交也催熟二手房墊資業(yè)務(wù)。記者從成都伊誠(chéng)、富房、中原、21世紀(jì)等公司了解到，墊資就是一些中介公司采取合作的方式，將需要“墊資”的客戶介紹給合作的金融公司，從而實(shí)現(xiàn)幫助客戶快速成交的目的。“這些都是客戶自愿，”一家中介公司工作人員介紹，二手房購買主力依舊為剛需人群，從付款方式來看，辦理銀行按揭的占到了7成以上，全款僅占兩成。最近一段時(shí)間來，是有少部分客戶在成交中因?yàn)殂y行貸款的原因出現(xiàn)資金困難，有少部分客戶提出了“墊資”的需求。

是否違規(guī)？購房者須衡量風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于墊資，不少中介工作人員甚至像劉先生這樣的購房者認(rèn)為，這樣做的確方便，“一舉三得”。

首先，對(duì)于賣方而言，一次性收到全款可以緩解資金困境；其次，對(duì)于買方而言，若為全款過戶，業(yè)主基本還會(huì)讓利。另外一個(gè)好處就是，很多情況下，業(yè)主的房產(chǎn)基本都還在供貸，由墊資方出資，減少了買方的顧慮和風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于中介而言，主要是縮短了交易時(shí)間。比如，在等銀行的放貸過程中，業(yè)主沒拿到尾款時(shí)不愿意交出房子，那么這單生意便會(huì)拉長(zhǎng)。

墊資方有無風(fēng)險(xiǎn)？據(jù)二手房中介人員介紹，房產(chǎn)中介聯(lián)合的都是實(shí)力比較雄厚的財(cái)團(tuán)和大型的金融機(jī)構(gòu)，而墊資都是客戶自愿行為，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。“擔(dān)保公司給買方墊資時(shí)，也是非常謹(jǐn)慎的，因此才會(huì)與中介公司合作，只向已簽購房合同的客戶放款。”據(jù)一中介公司人員透露，一些大型中介公司更是近水樓臺(tái)，將公司內(nèi)部的貸款部門成立為獨(dú)立的擔(dān)保公司，以免“肥水流入外人田”，一旦二手房成交后，中介將傭金和墊資服務(wù)費(fèi)收入囊中，成為最大贏家。

記者了解到，根據(jù)央行的規(guī)定，民間借貸利率，最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍。目前，6個(gè)月內(nèi)短期貸款的年利率為5.6%，4倍月利率就是1.867%。民間借貸的月利息，已超過上限4倍。而記者咨詢律師則發(fā)現(xiàn)，在法院判決實(shí)踐中，若借貸雙方發(fā)生債務(wù)糾紛，民間借貸利率超過4倍上限的利息，法院不予支持。因此，在實(shí)際情況中，用“墊資”解決資金問題風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)估。

“比如，你這邊墊資手續(xù)已經(jīng)辦好了，如果遇到賣房人反悔了，或者拖延過戶時(shí)間，這邊錢已經(jīng)給你墊付過來了，已經(jīng)辦理墊資的購房人就得先交高額服務(wù)費(fèi)。”相關(guān)人士稱，而這種情況可能是購房者最難判斷和預(yù)估的，很可能因毀約陷入與中介及擔(dān)保公司長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)糾紛。而從中介的角度來看更得留意：中介掙的是中介服務(wù)費(fèi)，因?yàn)橘彿慷�找中介協(xié)調(diào)墊資貸款的風(fēng)險(xiǎn)很大，承諾的貸款金額不一定能兌現(xiàn)，中介公司其實(shí)既不對(duì)貸款利率負(fù)責(zé)，也不對(duì)貸款金額負(fù)責(zé)，代辦服務(wù)費(fèi)不管成不成卻照收不誤。