進入第四季度，關于銀行房貸收緊的消息不斷，雖然目前成都市各大銀行一手房貸并未出現停貸現象，但放貸速度明顯緩慢，尤其是二手房受影響更加明顯，有少部分客戶在成交中因為銀行貸款的原因出現資金困難，提出了“墊資”的需求。

從年初就開始看二手房，到了 11月，市民劉先生終于談妥了一處心儀的房子，位于合江亭的一處150㎡房源。

但令他郁悶的是，總價210萬元的房子他本打算貸款60萬元，半個多月下來，幾個銀行都沒有通過他的貸款申請。近日二手房中介公司的工作人員向他提出，可以通過墊資的方式幫助他“全款成交”。無奈之下，劉先生還是接受了這一方式來買下這套房子。

記者了解到，對于那些有急迫需求、或銀行仍有欠款、需要解抵押的客戶，成都不少房屋中介都能提供“墊資”業(yè)務。

房貸收緊二手房貸款難辦

“我本來想著剩下的三成房款向銀行貸款應該沒有問題，結果幾個銀行因為我有幾次欠款記錄不予放款。”讓劉先生始料未及的是，他有兩次逾期未按時還信用卡賬而導致幾家銀行拒絕了他的貸款要求，“完全打亂我的計劃。”劉先生說，如果要全款付房款不是不行，但他還有一筆錢放銀行投資理財還沒到期，這會兒只能考慮中介的墊資方案。

記者了解到，進入第四季度，關于銀行房貸收緊的消息不斷，雖然目前成都市各大銀行一手房貸并未出現停貸現象，但放貸速度明顯緩慢，尤其是二手房受影響更加明顯，像劉先生有過幾次逾期未交信用卡賬的情況更是被銀行拒之門外。成都鏈家地產市場研究部一位分析師表示，按照往年經驗，每年第四季度都會出現房貸收緊的現象，但在銀行自上而下管控房貸資金的情況下，今年放貸資金吃緊的時點明顯提前了。

全款過戶被收取墊資額的4%作月息

中介工作人員告訴劉先生，待交易房屋的墊資，風險不可控，一些公司并不愿意做。鑒于劉先生的房子是經過公司成交的，過戶、貸款業(yè)務都由公司經手，他們才幫忙，愿意墊付這幾十萬元，沒有手續(xù)費，但需收取墊資額的4%作為月利息，此外還需要實物抵押。

劉先生說，由于他的金額不算小，因此4%的月利息，每個月他要給24000元的費用，“確實貴，但我現在別無他法，看在這套房子是自己看了很久才選中的份上，我也就認了。”

上個月1-20日，主城區(qū)二手住宅共成交1738套，平均每天近100套的二手房成交。進入10月以來，二手房交易進入平穩(wěn)態(tài)勢，穩(wěn)定的成交也催熟二手房墊資業(yè)務。記者從成都伊誠、富房、中原、21世紀等公司了解到，墊資就是一些中介公司采取合作的方式，將需要“墊資”的客戶介紹給合作的金融公司，從而實現幫助客戶快速成交的目的。“這些都是客戶自愿，”一家中介公司工作人員介紹，二手房購買主力依舊為剛需人群，從付款方式來看，辦理銀行按揭的占到了7成以上，全款僅占兩成。最近一段時間來，是有少部分客戶在成交中因為銀行貸款的原因出現資金困難，有少部分客戶提出了“墊資”的需求。

是否違規(guī)？購房者須衡量風險

對于墊資，不少中介工作人員甚至像劉先生這樣的購房者認為，這樣做的確方便，“一舉三得”。

首先，對于賣方而言，一次性收到全款可以緩解資金困境；其次，對于買方而言，若為全款過戶，業(yè)主基本還會讓利。另外一個好處就是，很多情況下，業(yè)主的房產基本都還在供貸，由墊資方出資，減少了買方的顧慮和風險；對于中介而言，主要是縮短了交易時間。比如，在等銀行的放貸過程中，業(yè)主沒拿到尾款時不愿意交出房子，那么這單生意便會拉長。

墊資方有無風險？據二手房中介人員介紹，房產中介聯合的都是實力比較雄厚的財團和大型的金融機構，而墊資都是客戶自愿行為，風險自擔。“擔保公司給買方墊資時，也是非常謹慎的，因此才會與中介公司合作，只向已簽購房合同的客戶放款。”據一中介公司人員透露，一些大型中介公司更是近水樓臺，將公司內部的貸款部門成立為獨立的擔保公司，以免“肥水流入外人田”，一旦二手房成交后，中介將傭金和墊資服務費收入囊中，成為最大贏家。

記者了解到，根據央行的規(guī)定，民間借貸利率，最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍。目前，6個月內短期貸款的年利率為5.6%，4倍月利率就是1.867%。民間借貸的月利息，已超過上限4倍。而記者咨詢律師則發(fā)現，在法院判決實踐中，若借貸雙方發(fā)生債務糾紛，民間借貸利率超過4倍上限的利息，法院不予支持。因此，在實際情況中，用“墊資”解決資金問題風險不可預估。

“比如，你這邊墊資手續(xù)已經辦好了，如果遇到賣房人反悔了，或者拖延過戶時間，這邊錢已經給你墊付過來了，已經辦理墊資的購房人就得先交高額服務費。”相關人士稱，而這種情況可能是購房者最難判斷和預估的，很可能因毀約陷入與中介及擔保公司長期的財務糾紛。而從中介的角度來看更得留意：中介掙的是中介服務費，因為購房而找中介協(xié)調墊資貸款的風險很大，承諾的貸款金額不一定能兌現，中介公司其實既不對貸款利率負責，也不對貸款金額負責，代辦服務費不管成不成卻照收不誤。