被激發(fā)的需求

過去多年來，成都樓市的供需關(guān)系一直十分平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也未出現(xiàn)大漲大跌。但從2016年下半年開始，東部和中部城市的外溢需求涌入，推動(dòng)成都房?jī)r(jià)上漲。

為此，成都從2016年10月開始，密集推出包括限購(gòu)、限貸、限售等在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控措施。到目前為止，主城區(qū)和五大近郊區(qū)均納入限購(gòu)范疇，高新南區(qū)和天府新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域則實(shí)施“升級(jí)版”限購(gòu)和限貸政策。

即便如此，成都房?jī)r(jià)水平似乎仍然不高。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年成都住宅成交均價(jià)為9608元/平方米。雖然城中區(qū)的均價(jià)已超過20000元/平方米，且一些熱門區(qū)域的均價(jià)漲幅接近100%，但這一價(jià)格水平仍然低于南京、杭州等東部同類城市。

同樣在2017年，成都成交土地139宗（大部分為住宅和商住用地），平均樓面地價(jià)為6214元/平方米，漲幅超過50%。其中，很多優(yōu)質(zhì)住宅地塊單價(jià)破萬。

成都某房企人士26日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，成都樓市的變化要滯后于中東部熱點(diǎn)城市，2016年以來的房?jī)r(jià)上漲，帶有一定的“補(bǔ)漲”成分。但從房?jī)r(jià)絕對(duì)值和土地價(jià)格水平來看，未來成都房?jī)r(jià)仍有一定的補(bǔ)漲空間。他認(rèn)為，這也使得更多的需求被激發(fā)出來。

何良栩也指出，在當(dāng)前成都市場(chǎng)的需求中，有一定的投資心態(tài)存在，購(gòu)房者“投資”的是成都的城市前景。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的上漲也加劇了“買漲效應(yīng)”。

鏈家研究院的一組數(shù)據(jù)顯示，2017年，成都年輕人的購(gòu)房年齡從原來的購(gòu)房峰值27歲前移到25-27歲。

需求方的另一個(gè)刺激因素，在于人才引進(jìn)政策。2017年7月發(fā)布的《成都實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃》（即“人才新政十二條”），大幅放寬人才落戶的學(xué)歷和年齡限制。據(jù)官方公布，自政策出臺(tái)至2017年末，共“吸引13萬余名本科以上人才來蓉落戶發(fā)展”。

上述房企人士指出，盡管這部分人在成都的整體需求占比很小，但“新成都人”對(duì)市場(chǎng)心態(tài)的刺激作用不可忽視。

需求的大量釋放，使得成都樓市的供需關(guān)系出現(xiàn)失衡。易居克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年成都的住宅供應(yīng)量為13.3萬套，成交量19.5萬套，供應(yīng)缺口約30%。

“限價(jià)令”的出臺(tái)，則再度加劇了短期的供應(yīng)缺口。多家當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，由于價(jià)格受限，房企推盤的積極性大減，很多企業(yè)延遲了推盤計(jì)劃。部分存在資金和業(yè)績(jī)壓力的房企，也多采用“小股推盤”策略。該人士指出，這也是近期“萬人搖號(hào)”夸張場(chǎng)面的另一個(gè)誘因。

但他同時(shí)透露，從近期政府機(jī)構(gòu)的審核結(jié)果來看，對(duì)部分區(qū)域的價(jià)格管制有松動(dòng)跡象。這將激發(fā)企業(yè)的推盤熱情，并使得市場(chǎng)供應(yīng)有一定程度的恢復(fù)。

他表示，從2016年下半年開始，成都的土地交易規(guī)模明顯擴(kuò)大，并延續(xù)到2017年。雖然地價(jià)有所上漲，但若能形成有效供應(yīng)，仍可在很大程度上起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

何良栩則認(rèn)為，雖然供應(yīng)端出現(xiàn)補(bǔ)充跡象，但短缺局面很難在短期內(nèi)真正改變。他指出，今年的成都市場(chǎng)供應(yīng)仍會(huì)保持緊缺狀態(tài)，但在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。