受新冠肺炎疫情影響，按慣例本該是樓市蕭寂的2月份，出現(xiàn)政策井噴的現(xiàn)象，一場(chǎng)樓市“戰(zhàn)疫”悄然上演。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2月份全國(guó)已有超40個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)扶持政策，大多集中在延期繳納土地出讓金、降低預(yù)售條件、延長(zhǎng)開(kāi)竣工時(shí)間等方面。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的基調(diào)下，當(dāng)前政策主要體現(xiàn)為救企不救市，但受銷(xiāo)售資金回籠受限、償債高峰到來(lái)的影響，房企資金壓力仍然很大。業(yè)界也有聲音呼吁，在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，適度為剛需和改善購(gòu)房需求提供支持。

超40城調(diào)整政策，緩解企業(yè)資金壓力

隨著企業(yè)復(fù)工，各地房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策也陸續(xù)出現(xiàn)。

2月19日，蘇州在延長(zhǎng)繳納土地出讓金的同時(shí)，針對(duì)新出讓地塊提出，若是拍地價(jià)格超過(guò)了市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后銷(xiāo)售。

而根據(jù)蘇州2019年的土地交易規(guī)定，如果拍地價(jià)格過(guò)高，觸碰相關(guān)價(jià)格紅線，那么就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)，辦理預(yù)售許可證。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，是“以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷(xiāo)售”，對(duì)房企資金鏈考驗(yàn)較大。

雖然蘇州強(qiáng)調(diào)此次政策調(diào)整“不是取消封頂預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售限制”，但無(wú)疑是在減少土地交易約束，提前預(yù)售節(jié)點(diǎn)，減輕資金壓力，加快企業(yè)供應(yīng)房源入市。

事實(shí)上，蘇州僅是近期眾多發(fā)布樓市扶持政策的一個(gè)典型城市。中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉總結(jié)稱，近期有超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布的房地產(chǎn)政策，大多集中在公積金和土地款緩繳，有的政策則是加快預(yù)售。個(gè)別三四線城市發(fā)布了契稅減免購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

據(jù)悉，較早并較為全面出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策的城市要數(shù)無(wú)錫。2月12日無(wú)錫發(fā)布了《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見(jiàn)》。從條款來(lái)看，成為后續(xù)城市扶持政策的樣板。

其中，無(wú)錫要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動(dòng)性資金困難。對(duì)到期還款困難的企業(yè)予以展期，對(duì)6月30日前到期、貸款期限在一年以內(nèi)的貸款落實(shí)無(wú)還本續(xù)貸。

此外，還包括樓棟完成25%投資額即可預(yù)售；開(kāi)竣工時(shí)間相應(yīng)順延；依法辦理延期申報(bào)納稅，甚至申請(qǐng)減免；企業(yè)可申請(qǐng)延遲交地和延期繳納出讓金；企業(yè)可申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金等。從無(wú)錫政策核心內(nèi)容來(lái)看，目的在于有條件緩解企業(yè)資金壓力。

此后，至少濟(jì)南、西安、杭州、上海、天津、無(wú)錫、南昌、南京等10幾個(gè)城市出臺(tái)土地新政以應(yīng)對(duì)疫情，明確土地款可申請(qǐng)延期或分期繳付。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這也是應(yīng)對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)復(fù)工的最好辦法，令很多城市出現(xiàn)土地回暖的勢(shì)頭。更在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

購(gòu)房者置業(yè)信心不足，房企償債壓力猶存

值得關(guān)注的是，2月14日，衡陽(yáng)下發(fā)了“衡十七條”，則是打破了無(wú)錫此前政策劃定的范疇，向刺激需求端的方向延伸。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“衡十七條”具有很強(qiáng)的樓市支持導(dǎo)向，近期很多城市出臺(tái)的扶持房企政策，在“衡十七條”里都可以看到。其中，除了降低房企土地資金使用成本外，還提出購(gòu)房補(bǔ)貼，享受“房?jī)r(jià)x1%”的稅費(fèi)減免。而在刺激公積金購(gòu)房需求的同時(shí)，還支持購(gòu)房就近安排入學(xué)。

從目前來(lái)看，“衡十七條”是這一波房地產(chǎn)政策調(diào)整中，最為惠民的做法。顯而易見(jiàn)，三四線城市在錯(cuò)過(guò)了返鄉(xiāng)置業(yè)的紅利后，正急待市場(chǎng)恢復(fù)。

事實(shí)上，除了上述針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持政策以外，房企仍然受惠于大眾普惠政策的利好。包括此前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定階段性減免企業(yè)社保費(fèi)和實(shí)施企業(yè)緩繳住房公積金政策。2月20日，1年期LPR下調(diào)至4.05%，5年期以上LPR下調(diào)至4.75%。雖然此次降息不是為了刺激房地產(chǎn)，但對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用不能小覷。