當前，各地老舊小區(qū)改造工程正陸續(xù)開展，成為居民改善居住環(huán)境、城市更新面貌、政府提升治理能力的重要切口。

由于缺乏明確的盈利預(yù)期，社會資本參與老舊小區(qū)改造的積極性不高，此前“舊改”多以財政資金為主導(dǎo)。記者觀察到，相較往年，今年在政策安排上強調(diào)了資金籌措渠道的多樣化——在原有中央補助基礎(chǔ)上，增加了地方專項債納入、金融創(chuàng)新支持等渠道。與此同時，各地積極創(chuàng)新資金使用方式，對不同層次的改造需求分類提供資金支持，提升資金使用效率。

“舊改”所需資金超6千億 多地發(fā)行專項債

據(jù)市場初步計算，今年舊城改造涉及資金規(guī)模巨大。4月14日，國務(wù)院召開的常務(wù)會議要求，今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。據(jù)華泰證券研報估算，若戶均改造投資9.5萬元，則2020年“舊改”市場規(guī)模約6650億元。

從目前公開數(shù)據(jù)看，今年地方政府“舊改”資金來源除以往的中央財政撥付、地方財政出資等常規(guī)渠道外，還增加了地方專項債這一融資渠道。

據(jù)財政部、發(fā)改委披露的2020年全國財政收支數(shù)據(jù)顯示，“做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”等內(nèi)容均包含在6000億元中央預(yù)算內(nèi)投資與3.75萬億元地方政府專項債券投資項內(nèi)。同時，今年中央財政還安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金707億元，重點支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和發(fā)展租賃住房。

今年4月，財政部提出2020年政府專項債券不再用于土地收儲和與房地產(chǎn)相關(guān)的項目，但將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了支持范圍。

西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登向記者表示，以省為單位，今年專項債資金用于項目資本金的規(guī)模占比由原來的20%左右提升至25%，這一政策調(diào)整為舊改項目納入專項債創(chuàng)造了客觀條件。

Choice數(shù)據(jù)顯示，5月18日-6月1日，陜西、廈門、天津、深圳四地成功發(fā)行“老舊小區(qū)改造”相關(guān)地方政府專項債券共70億元，發(fā)行期限7年-30年不等，票面利率平均值為3.15%。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至5月末，至少有15個地方政府招標發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債券，累計發(fā)行規(guī)模為136.90億元。

公共資金向基礎(chǔ)需求傾斜 “提升類”改造鼓勵市場化

“舊改”資金規(guī)模巨大，如何把公共資金用在刀刃上，考驗地方政府智慧。記者觀察到，各地多遵循“向基礎(chǔ)需求傾斜”的分配原則，加強資金精細管理。

據(jù)目前公開的23個�。▍^(qū)、市）老舊住房小區(qū)改造規(guī)劃方案顯示，多地按照基礎(chǔ)類、完善類和提升類等對改造項目進行分類，對不同層次的改造需求，分類資金支持方式，提升“舊改”資金的使用效率。

對于房屋修繕、水電氣等基礎(chǔ)類改造項目，各地財政資金多予以重點支持；完善類項目，則通過劃撥部分資金、補貼引導(dǎo)等多種方式鼓勵更多社會力量參與其中。

如，海南提出，對基礎(chǔ)類改造項目，財政資金予以重點支持；對完善類改造項目，財政資金按“以獎代補”方式積極支持；對提升類改造項目，發(fā)揮財政資金的引導(dǎo)，吸引社會力量以市場化方式參與改造及后期運營。

北京亦提出要明確政府、個人和企業(yè)的出資邊界。在必改項目的基礎(chǔ)上，居民可根據(jù)自身意愿在“菜單”上自選其他“提升類”改造內(nèi)容�；�礎(chǔ)類以政府投入為主，自選類采用居民付費、社會投資的方式實施；并試點社會資本參與機制，鼓勵市屬國有企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合整治。

山東推出13條金融舉措，從創(chuàng)新金融服務(wù)模式、發(fā)揮開發(fā)性金融和政策性金融優(yōu)勢等4方面支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

政府投入亦需考慮收益 政企合作亟待切實落地

事實上，無論是專項債的運用還是社會資本的引入，均需考慮后續(xù)債務(wù)還續(xù)問題，這對“舊改”項目未來收益提出一定的要求。

貝殼研究院專業(yè)市場分析師許小樂向記者表示，長遠來看，政府對于老舊小區(qū)改造的投入仍需考慮項目的收益問題。未來仍需積極探索切實有效的政企合作模式，靈活采取政府委托、招投標、競爭性談判等方式，兼顧改善居民居住條件與投資收益，建立起社會力量進入老舊小區(qū)改造項目的長效機制。

姜先登建議，可以在老舊小區(qū)管網(wǎng)改造完成后的一定期限內(nèi)，對小區(qū)內(nèi)的住戶收取適當比例的額外供水供氣費用。此外，亦可通過“舊改”添置各類便民服務(wù)網(wǎng)點，從而獲得相應(yīng)的租金或運營收益。