中國新聞周刊訊 “金九銀十”本是房企銷售旺季，但今年8月中下旬以來，房地產(chǎn)圈人心浮動(dòng)，這始于8月20日住建部與央行召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，在官方關(guān)于座談會(huì)的通報(bào)中，首次提及“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”(下稱“房企融資新規(guī)”)。

“十一”假期過后，一周之內(nèi)，央行官員兩度提及房企融資新規(guī)，央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規(guī)的目的之一是“矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為”。盡管有房企表示仍未看到正式文件，但這以“三道紅線”為核心內(nèi)容的房企融資新規(guī)已然開始攪動(dòng)整個(gè)行業(yè)，甚至被房企大佬視為一項(xiàng)將要改變行業(yè)邏輯的監(jiān)管政策。

“三道紅線”

房企融資新規(guī)的提法在8月20日首次進(jìn)入公眾視野后，央行副行長潘功勝曾介紹，它是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。

房地產(chǎn)金融審慎管理自2018年2月央行工作會(huì)議提出后，被監(jiān)管層在不同場合反復(fù)提及，但始終沒有言明具體內(nèi)容。而據(jù)潘功勝在10月21日透露，房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重這三項(xiàng)宏觀審慎政策工具的文件已制定完畢，將尋找合適時(shí)間窗口逐步實(shí)施。

房企融資新規(guī)的醞釀時(shí)間近兩年，內(nèi)容尚未正式發(fā)布，但其已被市場解讀為“三道紅線”，即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1。根據(jù)“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企為“三道紅線”均踩，依此類推，“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”，四檔房企的年度有息負(fù)債增速上限也被依次設(shè)定為0、5%、10%和15%，“紅檔”房企將不能新增有息負(fù)債。

房企融資新規(guī)的提法首次出現(xiàn)時(shí)正是上市房企密集召開中期業(yè)績會(huì)的時(shí)段，盡管一些房企管理層表示，“細(xì)則沒有出臺(tái)”“尚未看到正式文件”，但仍將財(cái)務(wù)指標(biāo)與“三道紅線”對(duì)標(biāo)。有上市房企管理層人士告訴《中國新聞周刊》，公司并未參加座談會(huì)，但“三道紅線”在業(yè)內(nèi)流傳后，公司內(nèi)部就要求今年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)按照“紅線”的要求控制，“還沒聽說如果不能在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)標(biāo)會(huì)面臨怎樣的處罰”。

根據(jù)央行官員在9月與10月的兩次表態(tài)，房企融資新規(guī)的適用范圍將“穩(wěn)步擴(kuò)大”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《中國新聞周刊》，新規(guī)未來應(yīng)該適用于銷售額位列前二百、前五百這樣的“重點(diǎn)房企”，“即使沒有‘紅線’約束，一些小開發(fā)商現(xiàn)在融資已經(jīng)很難。”而有參加座談會(huì)的房企已經(jīng)給出“達(dá)標(biāo)”時(shí)間表，融創(chuàng)中國管理層就表示，爭取三年達(dá)到要求。

對(duì)標(biāo)“三道紅線”，房企的“達(dá)標(biāo)”情況如何？據(jù)中證鵬元對(duì)201家發(fā)債樣本房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從2019年底數(shù)據(jù)來看，樣本房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)指標(biāo)的中位數(shù)分別為70%、71.4%和1.29，可見“三道紅線”劃定的標(biāo)準(zhǔn)基本上與這201家房企中位水平相當(dāng)，這也意味其中至少半數(shù)房企無法做到“不踩紅線”。

“在‘三道紅線’的監(jiān)管要求下，比較危險(xiǎn)的是那些負(fù)債率高，且擁有大量持有型資產(chǎn)的民營房企。”前述上市房企管理層人士告訴《中國新聞周刊》，國資委一直對(duì)央企的資產(chǎn)負(fù)債率設(shè)有紅線，如果踩線就會(huì)在年度考核中被扣分，影響企業(yè)評(píng)級(jí)，因此公司財(cái)務(wù)一直較為穩(wěn)健。

“中海、華潤等央企房地產(chǎn)公司的融資成本甚至與理財(cái)產(chǎn)品利率相當(dāng)，可以低至3%、4%，利率由市場根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷確定，相比之下，一些頭部民營房企的融資成本高達(dá)13%～15%。”他說，“說明這些企業(yè)在不斷加杠桿，如果金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)其放貸，利率越來越高，債務(wù)越滾越多，是一種惡性循環(huán)。”

“過去對(duì)于房地產(chǎn)金融的一些監(jiān)管說好聽點(diǎn)是模糊不清，說難聽點(diǎn)就是規(guī)則可以隨意改動(dòng)，這次算是對(duì)哪些房企的融資將會(huì)受限有了明確指標(biāo)。”前述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“如果‘紅檔’房企不能新增有息負(fù)債，所受影響比較大。”

龍湖集團(tuán)管理層在今年的中期業(yè)績會(huì)上就表示，今年國家在很多動(dòng)作上把以前的一些窗口指導(dǎo)慢慢形成一個(gè)可以操作的、清晰的指導(dǎo)依據(jù)。

“靴子”落地，房企融資所受影響在9月便已顯現(xiàn)。同策研究院于10月12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企9月融資總額為402.14億元，環(huán)比下降51.41%，為今年以來月度最低水平。表面上看，房企能借到的錢變少了，但深層次改變的是整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。

終結(jié)地產(chǎn)金融紅利

“一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。”今年8月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。

“我們幾年前就覺得應(yīng)該是這種趨勢，只是不能確定什么時(shí)候政府會(huì)來公布這樣的政策。”9月末，萬科董事會(huì)主席郁亮在談及“三道紅線”時(shí)表示，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)里金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對(duì)經(jīng)濟(jì)而言不是好事，到一定程度，國家一定會(huì)采取措施。不到一個(gè)月之后，郁亮再度談及“三道紅線”時(shí)稱，這反映出國家不希望房地產(chǎn)行業(yè)占用過多金融資源，行業(yè)將從國家支柱產(chǎn)業(yè)回歸到普通行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)占用金融資源的情況如何？《2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至2020年上半年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額165.2萬億元，其中房地產(chǎn)貸款余額47.4萬億元。從新增貸款量來看，幾乎每增加4元貸款，就有1元流向房地產(chǎn)。盡管在47.4萬億元貸款余額中，個(gè)人住房貸款超過30萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款為11.97萬億元，占比約四分之一，但這只是房企有息負(fù)債的一角。

有房企融資部門人士向《中國新聞周刊》介紹，從房企融資渠道來看，集團(tuán)公司多通過債券融資，如今年1到7月，房企境內(nèi)發(fā)債累計(jì)凈融資規(guī)模超過1400億元，較去年同期不到100億元大幅增長。而具體到項(xiàng)目公司，除了開發(fā)貸款這樣的標(biāo)準(zhǔn)貸款，還有其他非標(biāo)貸款，常見的就是信托公司通過銀行向房企發(fā)放委托貸款，“一般是一對(duì)一定向談，利率可以達(dá)到7%～9%。”

金融資源向房地產(chǎn)傾斜催生了郁亮所謂的“金融紅利階段”，他認(rèn)為2002年全面實(shí)施土地招拍掛制度之前為土地紅利階段，誰有關(guān)系能拿到地就能賺錢，而2002年后進(jìn)入金融紅利階段則是“誰有能力獲得銀行、資本支持，就能買更多地。”

“哪怕是精裝修房屋，每平方米建設(shè)成本可能只有2000元左右，但地價(jià)動(dòng)輒每平方米一兩萬元，房企一直在加杠桿撬動(dòng)更多土地資源。不能用貸款買地，這是國家明令禁止的，但項(xiàng)目公司拿地的錢一般都來自股東借款。”前述房企融資部門人士解釋說，“一般由項(xiàng)目公司拿地，其會(huì)向股東，也就是集團(tuán)公司借款，支付土地款，再從信托公司獲得一筆貸款償還這筆借款。很多信托項(xiàng)目的資金用途就包括‘償還股東借款’，規(guī)避了買地，而集團(tuán)公司在收回借款后可能再用于投資其他地塊。”