1.3 中國內(nèi)地一線城市房價收入比高，租金回報率不足2.1％

以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為41、32、28、32，高于紐約的7，倫敦的10，東京的10；外圍區(qū)房價收入比均在10以上，同樣高于紐約、倫敦和東京。Numbeo只公布了全市房價收入比，我們采用Numbeo公布的房價平均數(shù)據(jù)和人均可支配收入，以及我們整理的人均住房面積計算市中心和外圍區(qū)的房價收入比。2021年6月，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為29、22、20、21，外圍區(qū)的房價收入比分別為14、11、10、12，而紐約市中心和外圍區(qū)房價收入比分別為7、4，倫敦市中心和外圍區(qū)房價收入比分別為10、5，東京市中心和外圍區(qū)房價收入比分別為10、6。換算為使用面積后，中國內(nèi)地一線城市實際房價收入比更高，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為41、32、28、32，外圍區(qū)的房價收入比分別為20、16、14、17。

北上廣深市中心租金回報率不足2.1％，低于紐約的4.7％、倫敦的3.4％、東京的2.8％。租金回報率是住房每年租金與售價的比值，租金回報率低意味著投資房地產(chǎn)的現(xiàn)金貼現(xiàn)率低。根據(jù)Numbeo2021年6月數(shù)據(jù)，在全球主要483個城市中，市中心的靜態(tài)租金回報率平均值為5.63％，中位值為4.65％，外圍區(qū)的靜態(tài)租金回報率平均值為7.45％，中位值為5.33％。其中，紐約市中心與外圍區(qū)的租金回報率分別為4.74％、5.63％，倫敦為3.40％、4.77％，東京為2.76％、2.41％，而北京、上海、廣州、深圳市中心租金回報率分別為1.66％、2.08％、1.49％、1.22％，外圍區(qū)租金回報率分別為1.99％、2.04％、1.44％、1.35％。我們使用中國房地產(chǎn)協(xié)會旗下中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)進行驗證，2021年4月年北京、上海、廣州、全市范圍的租金回報率分別為1.88％、1.68％、1.63％。

1.4 考慮持有費用后北上廣深與國際都市相對房價差距縮小

國際核心城市普遍征收房地產(chǎn)稅、且物業(yè)費等較高，持有成本明顯高于中國內(nèi)地。在不考慮房地產(chǎn)稅從個人收入所得稅中扣除情況下，紐約市房地產(chǎn)稅率為0.8％，市中心物業(yè)費約為82元／平方米／月，外圍區(qū)物業(yè)費約為54元／平方米／月；除此之外，業(yè)主還需根據(jù)房產(chǎn)面積和檔次的不同，每年繳納1000-5000美元的房屋保險費。倫敦業(yè)主需要繳納市政稅，約占房價的0.3％-1.2％，實際稅率隨房價上升而下降，倫敦市中心物業(yè)費約為48元／平方米／月，外圍區(qū)物業(yè)費約為23元／平方米／月。東京業(yè)主每年需要繳納房屋評估價1.4％的不動產(chǎn)稅和0.3％的市政建設(shè)稅，房屋評估價約為售價的20％，市中心和外圍物業(yè)費分別為25元／平方米／月、14元／平方米／月。中國內(nèi)地除上海和重慶作為試點外尚未推出房地產(chǎn)稅，而且物業(yè)費較低，北京、上海、深圳市中心的物業(yè)費約為4.3元／平方米／月，外圍區(qū)物業(yè)費約為3.1元／平方米／月，廣州市中心物業(yè)費為2.9元／平方米／月，外圍區(qū)物業(yè)費為2.2元／平方米／月。

考慮持有費用后，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、14、13，北上廣深分別為42、33、28、30，紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.7％、2.5％、2.1％，而北上廣深分別為1.6％、2.0％、1.5％、1.2％，差距明顯縮小。各地住房持有成本不同，為較準確比較實際的房價收入比和租金回報率，我們將房地產(chǎn)稅、各項物業(yè)（管理）費等持有階段的費用納入考慮。假設(shè)居住30年，將這30年的持有費用按照假定5％的折現(xiàn)率計入房價，計算折現(xiàn)后的房價收入比。紐約市中心和外圍房價收入比分別為12、6，倫敦分別為14、6，東京分別為13、7，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為29、23、20、21，外圍區(qū)的房價收入比分別為14、11、10、12。以使用面積算，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為42、33、28、30，外圍區(qū)的房價收入比分別為20、16、14、18�？紤]持有費用后，紐約市中心和外圍租金回報率分別為2.74％、3.49％，倫敦分別為2.52％、3.83％，東京分別為2.13％、2.00％，北京、上海、廣州、深圳市中心的租金回報率分別為1.63％、2.04％、1.46％、1.19％，外圍區(qū)的租金回報率分別為1.95％、1.99％、1.41％、1.32％。

1.5 北上廣深房貸利率和居民房貸壓力較高

北上廣深房貸利率與首付比例高，北上廣深首套房貸利率超4.6％，紐約、倫敦、東京均低于3.6％。從房貸利率看，中國內(nèi)地個人房貸利率以貸款市場利率報價（LPR）來計算，首先央行給商業(yè)銀行規(guī)定貸款基準利率，各地商業(yè)銀行根據(jù)基準利率、銀行額度、客戶資信和風險情況在基準利率基礎(chǔ)上浮動。2021年北京、上海、廣州、深圳的首套房貸利率4.6％-5.4％，二套房貸利率5.2％-5.7％；而紐約、倫敦、東京房貸利率為3.0％-3.6％。從首付比例看，按商業(yè)貸款計算，北京首套普通住宅為35％，非普通住宅為40％，二套普通住宅為60％，非普通住宅為80％；上海首套住宅為35％，二套普通住宅為50％，非普通住宅為70％；深圳、廣州首套住宅均為30％，城市無房但有住房或公積金貸款記錄，則首套住宅分別為50％、40％，非普通住宅分別為60％、70％，二套普通住宅分別為70％、50％，非普通住宅為80、70％。紐約為10％-30％，倫敦為5％-15％，北上廣深首付比例較高。（普通住宅與非普通住宅根據(jù)容積率、單套建筑面積、實際成交價格等綜合界定，如廣州普通住宅為容積率在1.0（含）以上、單套住房建筑面積為144平方米（含）以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍（含）以下，反之為非普通）。

北上廣深居民房貸壓力居世界前列，居民抵押貸款占收入比例超240％，是紐約、倫敦、東京的3-4倍。根據(jù)Numbeo定義，抵押貸款占收入比例指每月抵押貸款與家庭收入的比率（越低越好），貸款負擔能力指數(shù)指抵押貸款占收入比例的倒數(shù)（越高越好）。根據(jù)Numbeo2021年6月數(shù)據(jù)，在全球主要的483個城市中，深圳、北京、上海、廣州居民抵押貸款占收入的比例分別為349.44％、345.52％、267.34％、240.71％，分別高居第十、第十一、第十九、第二十三；倫敦、東京、紐約居民抵押貸款占收入的比例分別為84.39％、81.49％、62.99％，排在150名以后。