2、1000萬(wàn)人民幣能買(mǎi)什么房子？

為增強(qiáng)直觀認(rèn)識(shí)，我們從自住出發(fā)，假定有1000萬(wàn)人民幣預(yù)算，討論在北京、上海、紐約、倫敦核心區(qū)和外圍區(qū)分別能買(mǎi)什么品質(zhì)的住宅以及持有費(fèi)用。為增強(qiáng)可比性，我們將核心區(qū)的選房區(qū)域縮小在距離CBD或金融商業(yè)區(qū)2.5公里內(nèi)范圍，且避開(kāi)單價(jià)明顯較高的樓盤(pán)。

2.1 核心區(qū)能買(mǎi)到的住宅使用面積差距不大

1000萬(wàn)在北京、上海、紐約、倫敦核心區(qū)域CBD附近能購(gòu)買(mǎi)的住宅使用面積差距不大，在61-68平方米左右；紐約和倫敦市中心住宅持有費(fèi)用遠(yuǎn)高于北京和上海，紐約超16萬(wàn)人民幣，倫敦超7萬(wàn)元，北京和上海不足7000元。在北京核心區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)西城區(qū)三環(huán)內(nèi)的璽源臺(tái)95平方米的二居室（使用面積接近67平方米），均價(jià)10.5萬(wàn)元／平方米，北接長(zhǎng)安街，南依蓮花河，西連西客站，東望金融街（6.870，0.00，0.00％），屬于首都功能核心區(qū)，物業(yè)費(fèi)5461元／年。在上海核心區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)陸家嘴金融區(qū)的浦江茗園88平方米兩居室（使用面積約61平方米），均價(jià)11.4萬(wàn)元／平方米，緊鄰各大金融機(jī)構(gòu)，物業(yè)費(fèi)3174元／年。在紐約核心區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)曼哈頓下城130WilliamSt公寓68平方米一居室，均價(jià)14.7萬(wàn)元／平方米，地處金融區(qū)中心，距離華爾街200米，房地產(chǎn)稅8萬(wàn)元／年，物業(yè)費(fèi)7.2萬(wàn)元／年，房屋保險(xiǎn)費(fèi)約2.4萬(wàn)元／年，合計(jì)17.6萬(wàn)元／年。在倫敦核心區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)LondonDock公寓66平方米一居室，均價(jià)15.2萬(wàn)元／平方米，位于泰晤士河北岸、倫敦金融城和金絲雀碼頭中間，為倫敦的心臟地帶，距離CBD約1公里，步行10分鐘即可到達(dá)火車站，市政稅3萬(wàn)元／年，物業(yè)費(fèi)4.3萬(wàn)元／年，合計(jì)7.3萬(wàn)元／年。

2.2 紐約和倫敦的外圍區(qū)能買(mǎi)面積更大的住宅

1000萬(wàn)在北京、上海外圍區(qū)可購(gòu)買(mǎi)使用面積在76-124平方米左右的住宅，而在倫敦、紐約外圍區(qū)域可購(gòu)買(mǎi)的使用面積分別為130、180平方米左右。在北京外圍區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)南四環(huán)附近國(guó)韻村177平方米四居室（使用面積約124平方米），均價(jià)5.7萬(wàn)元／平方米，周邊公園較多，有旺興湖郊野公園、宣頤公園、碧海公園三大生態(tài)公園，但生活相關(guān)配套相對(duì)不完善，物業(yè)費(fèi)6840元／年。在上海外圍區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)日月光水岸花園109平方米兩居室或三居室（使用面積約76平方米），均價(jià)9.2萬(wàn)元／平方米，靠近2號(hào)線廣蘭路站，物業(yè)費(fèi)3451元／年。在紐約外圍區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)皇后區(qū)345410thSt公寓185平方米四居室，均價(jià)5.4萬(wàn)元／平方米，地鐵30分鐘可到達(dá)曼哈頓中城，房地產(chǎn)稅8萬(wàn)元／年，物業(yè)費(fèi)10萬(wàn)元／年，房屋保險(xiǎn)費(fèi)1萬(wàn)元／年，合計(jì)19萬(wàn)元／年。在倫敦外圍區(qū)，可購(gòu)買(mǎi)BeaufortPark公寓127平方米三居室，均價(jià)7.9萬(wàn)元／平方米，位于倫敦西北四區(qū)，8分鐘步行至地鐵站，是傳統(tǒng)白人居民區(qū)，市政稅3萬(wàn)元／年，物業(yè)費(fèi)3.8萬(wàn)元／年，合計(jì)6.8萬(wàn)元／年。

3、中國(guó)內(nèi)地核心城市高房?jī)r(jià)明顯存在泡沫嗎？

3.1 中國(guó)內(nèi)地核心城市高房?jī)r(jià)主要源于什么？

1）人口長(zhǎng)期大量向一二線核心城市集聚，近10年一線城市人口年均增速2.37％，人口持續(xù)流入但增速放緩；二線城市人口年均增速1.91％，人口持續(xù)流入且增速小幅上升；三、四線城市人口年均增速0.43％、-0.49％，人口持續(xù)流出。房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，人口不斷從低收入地區(qū)到高收入地區(qū)，從城市化到大都市圈化。中國(guó)內(nèi)地核心城市優(yōu)質(zhì)公共資源富集、產(chǎn)業(yè)特別是高端產(chǎn)業(yè)高度集聚，人口長(zhǎng)期大量流入。總體看，2000-2020年一線、二線人口占比分別由3.7％、19.31％增至5.88％、24.39％，三、四線則由30.87％、42.98％降至30.50％、36.92％。從趨勢(shì)看，2000-2010年、2010-2020年，全國(guó)人口平均增速分別為0.57％、0.53％，一線人口年均增速分別為3.42％、2.37％，人口保持集聚，但增速放緩；上述兩個(gè)時(shí)期，二線人口年均增速分別為1.53％、1.91％，人口持續(xù)流入且增速小幅上升；三線人口年均增速分別為0.53％、0.43％，略低于全國(guó)平均；四線僅為0.16％、-0.49％，明顯低于全國(guó)平均，表明三、四線城市人口仍持續(xù)流出。

2）核心城市優(yōu)質(zhì)公共資源高度富集，戶籍制度使得公共資源與戶口掛鉤、戶口基本與房產(chǎn)掛鉤的情況更加促進(jìn)高收入人群集聚。從教育看，2020年北京、上海一本率分別為46％、30％，分別為全國(guó)第一、第四；985大學(xué)數(shù)量分別為8所、4所，合計(jì)占全國(guó)的31％；211大學(xué)數(shù)量分別為26所、9所，合計(jì)占全國(guó)的29％。從醫(yī)療看，北京、上海2020年三甲醫(yī)院分別為56、39個(gè)，雖合計(jì)僅占全國(guó)的6.9％，但集聚了最頂級(jí)的醫(yī)療資源，如協(xié)和醫(yī)院、301醫(yī)院等。在現(xiàn)行戶籍制度下，戶口不僅是單純的戶籍登記，而且附帶了區(qū)域教育醫(yī)療等公共資源。并且，按現(xiàn)行規(guī)定，戶口要么登記于個(gè)人房產(chǎn)下、要么通過(guò)單位掛靠于集體戶，這使得戶口與住房基本掛鉤。核心城市的房子不僅是具有居住功能的建筑物，而且捆綁了一系列的稀缺資源和優(yōu)質(zhì)福利。盡管當(dāng)前部分城市允許租房入學(xué)，但條件較多、且排序一般在戶口和住房均在本學(xué)區(qū)的家庭之后。在國(guó)際上，盡管美國(guó)也有學(xué)區(qū)制度，但家庭在學(xué)區(qū)擁有居住資格即可，可采用租賃方式；并且，美國(guó)的學(xué)區(qū)分布相對(duì)均勻，并未主要集中在部分大城市。此外，盡管北京、上海近期人口增長(zhǎng)放緩、甚至陷入負(fù)增長(zhǎng)，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持續(xù)流入。

3）在土地資源計(jì)劃配置、城鄉(xiāng)二元制度、中小城市戰(zhàn)略等因素影響下，建設(shè)用地在城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村之間配置失衡，城鎮(zhèn)用地在地區(qū)、城市之間配置失衡。中國(guó)城鄉(xiāng)二元戶籍制度與土地制度無(wú)法調(diào)動(dòng)市場(chǎng)對(duì)人口和土地的有效配置，導(dǎo)致進(jìn)城不能落戶、遷徙不能定居的農(nóng)民工不愿無(wú)償放棄鄉(xiāng)村宅基地，農(nóng)民工群體在城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村“雙重占地”。2009-2016年人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地僅增長(zhǎng)5.8％，而人均鄉(xiāng)村建設(shè)用地增長(zhǎng)21.5％。中國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長(zhǎng)期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢(shì)背離。分地區(qū)看，2009-2016年?yáng)|部城鎮(zhèn)建設(shè)用地增量比例低于城鎮(zhèn)人口增量比例12.9個(gè)百分點(diǎn)；而中部、東北、西部分別高1.7、4.4、6.8個(gè)百分點(diǎn)。分規(guī)模城市看，2006-2018年1000萬(wàn)人以上城市城區(qū)人口增長(zhǎng)46.8％，建設(shè)用地僅增長(zhǎng)41.7％；20萬(wàn)人以下城市人口增長(zhǎng)2.1％，建設(shè)用地增長(zhǎng)22.9％。