4）貨幣超發(fā)使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，刺激一線城市的房地產(chǎn)價格快速上漲。從國際看，1987-2020年英國房價年均增長5.6％，雖高于4.5％的名義GDP年均增速，但仍然低于7.1％的廣義貨幣年均增速；1960-2020年美國房價年均增長4.5％，而名義GDP和M2年均增速分別為6.3％、7.1％。從大都市圈看，在美國，1975-2020年，紐約-澤西-白原分區(qū)房價年均增長5.8％，低于同期M2的6.8％，與GDP的5.8％相同。在日本，1975-1991年六個核心城市地價年均增長11.2％，其他城市地價年均增長6.4％，同期M2年均增長約9％。在中國，過去四十年廣義貨幣供應量M2年均增速15％，1998年以來全國新建住房銷售均價年均復合增速達7.72％，低于同期M2增速近8個百分點，而一線城市房價基本與M2增速持平。

3.2 房價收入比和租金回報率的國際可比性很差

“房價收入比4-6是合理區(qū)間的國際慣例”為訛傳，國際并不存在一個客觀標準。房價收入比反映的是居民家庭對房價的支付能力，比值越高，支付能力越低。Weicher（1977）最早使用房價收入比作為住房支付能力判別指標，其房價收入比為每套房屋銷售價格中位數(shù)與家庭年收入中位數(shù)之比，計算了1949-1975年美國房價收入比，大多數(shù)位于2.8-2.9。1989年10月香港大學專家伯納德指出，發(fā)達國家房價收入比在1.8-5.5，發(fā)展中國家一般在4-6。后來，伯納德搜集到較多國家房價收入比資料后，發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)濟落后的發(fā)展中國家房價收入比遠高于6。1998年聯(lián)合國統(tǒng)計了96個經(jīng)濟體房價收入比，最高為30，最低為0.8，平均值8.4，中位數(shù)6.4，徹底否定了4-6倍是國際標準的論點。然而部分中國學者和相關機構在引入房價收入比概念時，忽視中國經(jīng)濟水平、文化傳統(tǒng)、房地產(chǎn)發(fā)展階段等因素，不約而同地引用“4-6”這個所謂“國際標準”進行國際比較，這顯然是有問題的。

除土地供給不足外，加上中國居民收入統(tǒng)計不全、高儲蓄率、高經(jīng)濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。

中國經(jīng)濟增速在全球較高，核心城市相對房價高是成長性的反映。如果把經(jīng)濟體或城市比作一家公司，住房可類似為這家公司的股票，房價是股價，租金回報率是股息率。以中國股市為例，由于成長性不同，主板和創(chuàng)業(yè)板的股票估值不具備可比性。在主板，公司業(yè)績增長穩(wěn)定但不具備爆發(fā)性，估值一般；在創(chuàng)業(yè)板中，公司業(yè)績增長較快，股票估值較高，高估值是對未來盈利的提前反映。當前中國經(jīng)濟雖從高速增長階段轉向高質(zhì)量發(fā)展階段，但經(jīng)濟增速在全球仍較高。核心城市是中國經(jīng)濟的核心，高端產(chǎn)業(yè)集聚、人口大量集聚，成長性更具優(yōu)勢。

中國居民儲蓄率高達37％，是歐美發(fā)達國家4倍以上，高儲蓄率推升房價收入比。根據(jù)OECD統(tǒng)計口徑，居民儲蓄率指居民儲蓄余額／可支配收入總額。中國居民儲蓄率遠遠高于歐美發(fā)達國家，2020年中國居民儲蓄率高達37％，而美國、英國、法國、德國和日本僅僅分別為8％、1％、9％、16％、4％。居民儲蓄率高意味著中國居民的購房資金準備相對充足，進而推升房價收入比至一個較高水平。

瞞報少報收入、大量外來人口只掙錢不定居、父母提供部分首付款等情況，導致核心城市居民實際購買力被低估，進而房價收入比被高估。其一，由于調(diào)查中存在瞞報少報等因素，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的家庭年均可支配收入并非居民收入全部。在官方調(diào)查中，人們對隱私權更加重視，一定程度上確實存在著漏報和少報情況，高收入群體也較少進入調(diào)查樣本。而在發(fā)達經(jīng)濟體，多要求居民自行上報所有收入，并以此為基準征取稅收，蓄意瞞報漏報行為將受到嚴厲處罰，發(fā)達經(jīng)濟體對居民家庭收入的統(tǒng)計比較接近全部收入。其二，大量外來人口在核心城市只掙錢不定居，核心城市居民實際購買能力存在低估。中國城鎮(zhèn)存在大量的農(nóng)民工等外來人口，核心城市更是如此，這些外來人口很難在當?shù)匕布�，但統(tǒng)計局的可支配收入統(tǒng)計將這些低收入外來人口納入、低估了核心城市居民實際購買力。其三，因文化傳統(tǒng)差異，中國人購房存在“六個錢包”現(xiàn)象，即普遍存在父母等替子女提供部分住房首付款的情況。

3.3 推動新房改，以人地掛鉤、控制貨幣和房產(chǎn)稅為核心加快構建房地產(chǎn)長效機制

一是推動新房改，以人地掛鉤、控制貨幣和房產(chǎn)稅為核心加快構建房地產(chǎn)長效機制，允許跨區(qū)域用地指標買賣。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資；實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，控制貨幣超發(fā)，穩(wěn)定購房者預期，抑制投機需求。堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，允許跨區(qū)域用地指標買賣，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部地區(qū)用地指標大量浪費的問題；嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則。

二是豐富供應主體，轉變住房供應結構。當前中國住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應主體將從以開發(fā)商為主轉變?yōu)檎�府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；以市場化的商品住房為主、加大各類保障性住房供應力度，形成“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結構。不過，住房供應結構的探索與政策出臺須因地制宜，警惕盲目跟風。

三是穩(wěn)步推動房產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權、分步推進”。“立法先行”是先立法再開征；“充分授權”是授權各地方因地制宜試點、不一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國際經(jīng)驗就是地方主體稅；“分布推進”是積極穩(wěn)妥推進，要力爭方案成熟并做好社會預期引導。