今年22城首輪集中供地規(guī)模較去年同期明顯萎縮。

截至4月27日，22城中除長春、沈陽、鄭州外，其余19城均發(fā)布集中供地公告并披露地塊相關信息，有13城完成今年首輪集中土拍。

中指院數(shù)據(jù)顯示，目前完成集中供地的13個城市合計出讓規(guī)劃建筑面積2453.8萬平方米，同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%；土地出讓金收入為3267.1億元，同比去年一批次供地降低53.7%。

“成交規(guī)模呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，一方面受供應規(guī)�？s減的影響，另一方面，疫情反復給市場接下來的銷售狀況增加了不確定性，房企對土地市場投資仍持謹慎態(tài)度。除了項目開發(fā)銷售端加劇房企擔憂情緒外，不少房企當前仍面臨到期債務壓力大等困擾，在一定程度上導致今年第一輪集中土拍成交較乏力。”諸葛找房一位分析師表示。

各地成交分化加劇

受房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大等因素的影響，今年首輪集中供地較去年第三輪集中供地地塊供應數(shù)量有明顯減少。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年19城第一輪集中供地共計推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供地下降33.38%，較去年首輪供地下降45.04%；19城第一輪集中供地規(guī)劃建筑面積為4412.35萬平方米，較去年第三輪供地下降41.34%，較去年首輪供地下降56.20%。

其中，本輪集中供地供應地塊數(shù)量環(huán)比降幅最為明顯的是武漢、青島、重慶和福州，供應地塊數(shù)量分別減少38宗、29宗、15宗和12宗。

“首輪集中供地供應地塊數(shù)量的下降，一方面是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力加大，房企拿地意愿和拿地能力有所減弱，為避免出現(xiàn)大面積土地流拍的情況而作出的調整；另一方面，武漢等城市今年集中供地計劃由三次改為了四次，因此每輪集中供地的數(shù)量有所降低。”東方金誠分析師唐曉琳表示。

土地出讓金是地方財政收入的主要來源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改變，部分城市集中供地由三批次增至四批次。

目前，已有青島、廈門、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢等七個城市明確提出2022年集中供地將分為四批次進行。

“對于地方政府而言，供地批次的增加有助于其隨市場變化及時調整供應結構，減少土地流拍現(xiàn)象，完成土地供應計劃，穩(wěn)定土地端供應；另一方面，單批次供應量的減少，也意味著同一時期片區(qū)競品減少，可有效減輕片區(qū)內尤其是供應主力區(qū)域內的樓市庫存上漲壓力。”克而瑞分析師指出。

據(jù)悉，在上述19個城市完成首輪集中供地共有13個城市，分別為北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都、長沙、杭州、寧波、南京和天津。

如忽略供應規(guī)模下降帶來的影響，今年首輪集中供地成交情況較去年第三輪集中供地略有好轉。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，13城今年首輪集中土拍整體平均溢價率為4.61%，較去年第三批上升1.87個百分點，較去年第一批下降12.80個百分點；13城今年首輪集中土拍整體流拍率為17.64%，較去年第三輪下降0.33個百分點，較去年同一批次上升12.98個百分點。

而重點城市首輪集中土拍熱度表現(xiàn)不一，城市之間分化明顯。北京、青島、廈門、重慶、長沙、杭州等城市熱度回溫，溢價成交宗數(shù)占比較去年三批次有不同程度提升，而福州、南京、天津等城市土地市場熱度繼續(xù)降溫。

在本輪集中供地中，13城中僅有1城的溢價率在10%以上，其余12城溢價率均在7%以下。其中合肥受起拍價、配建等門檻降低的影響下，本輪集中土拍整體溢價率升至11.2%，成為一季度完成首輪集中土拍中溢價率最高的城市，較去年第三輪集中土拍溢價率增加6.7個百分點。

在成交方面，13城中僅有5城地塊全部出讓成功，分別為廈門、寧波、重慶、長沙以及青島。而流拍率最高的為天津，合計流拍率高達83%；其次為南京，流拍率為31.58%；合肥以及福州流拍率分別為25%以及20%。

“就首輪集中供地情況來看，土地市場的恢復仍言之尚早。”唐曉琳稱。

土拍規(guī)則有望進一步優(yōu)化

為避免大面積流拍，本輪集中供地出讓規(guī)則有所優(yōu)化。

“對出讓規(guī)則的放松主要體現(xiàn)在兩方面：一是多城取消或降低配建要求，減少了企業(yè)開發(fā)成本；二是對競拍主體的資質要求有所降低，包括下調保證金比例至20%，并適當延長付款周期，取消競得地塊數(shù)量的限制等。 ”上述諸葛找房分析師表示。

從本輪土拍來看，央國企繼續(xù)保持拿地熱情，民營房企的身影依舊較少。

中指院數(shù)據(jù)顯示，央國企（含地方平臺）在本輪土拍拿地192宗，拿地占比為71%；民營企業(yè)共拿地75宗，其中濱江、旭輝、龍湖等民營企業(yè)表現(xiàn)亮眼。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從拿地規(guī)模來看，已有3家國企在首輪集中供地中拿地金額超過百億，分別為建發(fā)、中海和保利。建發(fā)拿地金額為156.3億元，其在廈門的拿地金額就達到94億元；中海拿地金額達到132億元，保利亦超過百億。

而在民企中，本輪土拍表現(xiàn)最為突出的是濱江集團，其在杭州土拍中共競得11宗地塊，總價184.35億元。

“由于部分房企仍面臨嚴重的現(xiàn)金流壓力，投資態(tài)度謹慎且投資工作仍未完全恢復。截至一季度末，百強房企中還有七成左右房企未拿地。”克而瑞分析師指出。

多位專家認為，雖然地方持續(xù)出臺樓市扶持政策、積極推動化解房地產(chǎn)風險工作等，但政策端向市場端的傳導需要一定時日。

“二季度，考慮地方將面臨較大的土地出讓收入壓力，預期土地供應數(shù)量將有所提升，疊加政策環(huán)境持續(xù)回暖、房企積壓的項目布局需求需要釋放，我們認為二季度將有更多優(yōu)質房企恢復投資意愿，土地市場出讓情況將好于一季度。 ”唐曉琳表示。

上述克而瑞分析師指出，近期投資積極的房企為大型的國企央企、持續(xù)走穩(wěn)健經(jīng)營路線的龍湖、綠城等，以及集中供地城市當?shù)氐钠脚_公司，未來預計土地市場將形成“國企央企+穩(wěn)健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。

來源：財聯(lián)社