現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，也讓老年人顧慮重重。在北京市朝陽(yáng)區(qū)大望路某銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，李榮杰老人正在等候辦理業(yè)務(wù)，說(shuō)起“以房養(yǎng)老”他就直搖頭：“這個(gè)業(yè)務(wù)聽(tīng)上去就不太靠譜。無(wú)論什么樣的產(chǎn)品，最起***要保證把老人養(yǎng)到老，不能半路上再折騰�，F(xiàn)在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我們?cè)趺崔k？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒(méi)有了嗎？不然，就得拿錢(qián)從銀行把房子贖回。話說(shuō)回來(lái)，如果我們有這筆錢(qián)，還用得著向銀行貸款嗎？”

不少老人都有房產(chǎn)要留給后人的傳統(tǒng)觀念，也使得這項(xiàng)業(yè)務(wù)難以推廣。70多歲的張桂玲老人家住北京來(lái)廣營(yíng)，每月養(yǎng)老金不到2000元。她說(shuō)：“我自己就有一套老房子，將來(lái)還打算留給孫子結(jié)婚用呢。養(yǎng)老金少，自己生活差點(diǎn)、吃點(diǎn)苦不算啥。北京現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得這么快，有房子還是留著比較合適。不然孩子們還得交高首付去買(mǎi)房，貸款了還得給銀行高利息。”

應(yīng)當(dāng)為“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)提供擔(dān)�；蛘咴俦ｋU(xiǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和人均壽命變化情況設(shè)計(jì)產(chǎn)品

“未來(lái)隨著老年人群結(jié)構(gòu)的變化，參與機(jī)構(gòu)的逐步成熟，‘以房養(yǎng)老’市場(chǎng)會(huì)逐漸走上正軌，規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大。”陳秋霖認(rèn)為。

陳秋霖分析，現(xiàn)在進(jìn)入養(yǎng)老階段的是上世紀(jì)三四十年代左右出生的人群，數(shù)量和規(guī)模都不大，他們房產(chǎn)不多但子女卻比較多，養(yǎng)老問(wèn)題基本就是由家庭子女承擔(dān)了。而今后我國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，50后、60后甚至70后成為主要養(yǎng)老人群，他們的房產(chǎn)相對(duì)較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養(yǎng)老幫助會(huì)很少，這時(shí)就需要從社會(huì)上的金融機(jī)構(gòu)尋求幫助，以便將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，滿(mǎn)足養(yǎng)老需求。

陳秋霖建議，政府應(yīng)當(dāng)為開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的機(jī)構(gòu)提供擔(dān)�；蛘咴俦ｋU(xiǎn)，以政府信用增強(qiáng)商業(yè)機(jī)構(gòu)和老年人之間的信任，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)這些商業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止出現(xiàn)損害老年人利益的情況發(fā)生。

“‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，才能真正具有市場(chǎng)活力。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇說(shuō)，目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，也沒(méi)有從老年人的實(shí)際情況考慮。

在國(guó)外，專(zhuān)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和人均壽命變化情況，確定一個(gè)合理的養(yǎng)老金給付期限，一般為20年，根據(jù)這個(gè)年限確定養(yǎng)老金給付金額。如果客戶(hù)在給付期內(nèi)過(guò)世，則繼續(xù)付給其子女等繼承人；如果客戶(hù)生存時(shí)間超過(guò)給付期限，則給付直至其身故。

此外，還要建立一些公益性的中介機(jī)構(gòu)，為“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)提供配套的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，以保證市場(chǎng)的公正、公平。郝演蘇介紹，在發(fā)達(dá)國(guó)家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。比如在房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益，而我國(guó)目前這些方面都比較缺乏，未來(lái)需要加大配套機(jī)構(gòu)建設(shè)。

美國(guó)：政府提供保險(xiǎn)（延伸閱讀）

柴 邊

美國(guó)的住房反按揭貸款市場(chǎng)發(fā)展最為成功，其最大特征是政府提供支持，同時(shí)銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)參與其中。

上世紀(jì)70 年代，住房自有化程度不斷提高，同時(shí)美國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老壓力增大。在美國(guó)政府、國(guó)會(huì)的介入和相關(guān)政策的支持下，住房反按揭貸款逐步發(fā)展起來(lái)。1987年美國(guó)國(guó)會(huì)授權(quán)房屋與城市發(fā)展署發(fā)起房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃。貸款領(lǐng)取方式比較靈活，借款人可以根據(jù)自身?xiàng)l件自由選擇領(lǐng)取方式，如一次性總額領(lǐng)取、按年金領(lǐng)取、一定限額內(nèi)自由領(lǐng)取等多種方式。同時(shí)，聯(lián)邦政府為借貸雙方都提供保險(xiǎn)支持。如果貸款到期時(shí)，房屋出售的資金不能償清貸款本息，其差額將由保險(xiǎn)基金進(jìn)行補(bǔ)償；如果發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)倒閉，政府也保證借款人能按時(shí)、足額拿到貸款，其運(yùn)行接受聯(lián)邦住房署監(jiān)管，并在國(guó)會(huì)和政府的支持下獲得了較快發(fā)展。

目前，該項(xiàng)業(yè)務(wù)已占美國(guó)反向抵押貸款總額90%以上的份額，成為美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。上世紀(jì)90 年代以后，年均簽訂住房反按揭貸款合約15000筆，對(duì)美國(guó)老年人提高生活質(zhì)量發(fā)揮了較好的作用。

香港：貸款前先輔導(dǎo)（延伸閱讀）

本報(bào)記者 尹世昌

2011年7月，香港政府推出“安老按揭計(jì)劃”，即“反按揭”。老人可以香港的自住樓宇作為抵押品，向參與銀行申請(qǐng)安老按揭貸款，借款人仍是物業(yè)的業(yè)主，并可繼續(xù)居住直至百年歸老。借款人可以在固定年期內(nèi)或終身每月取得分期貸款，也可以一次性提取，但只能用于償還原有貸款、治病或修葺房屋等。銀行以貸款總額按復(fù)息計(jì)算收取利息，利息為最優(yōu)惠利率減2.5%。中銀香港是這項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)領(lǐng)先者，截至今年7月，其累計(jì)市場(chǎng)占有率達(dá)70%。

香港按揭證券公司是安老按揭的主要推動(dòng)者。貸款終止時(shí)或借款人去世后，借款人或繼承人可優(yōu)先全額償還貸款以贖回物業(yè)。如果選擇不贖回，銀行將出售物業(yè)償還貸款。出售房產(chǎn)所得如果超過(guò)安老按揭貸款，銀行將余額歸還給借款人或繼承人。如果不足以?xún)斶�貸款，差額會(huì)根據(jù)香港按揭證券公司與銀行的保險(xiǎn)安排，由按揭證券公司承擔(dān)。

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛，在正式申請(qǐng)貸款前，借款人必須先預(yù)約輔導(dǎo)顧問(wèn)會(huì)面，了解產(chǎn)品特點(diǎn)、法律權(quán)益與責(zé)任，并確定貸款金額，獲發(fā)輔導(dǎo)證書(shū)后才能申請(qǐng)貸款。