對杠桿的廣泛使用，是地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的共同特征。過去十多年來我國地產(chǎn)業(yè)對杠桿的過度利用，在推動地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的同時，也埋下了我國宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的巨大風(fēng)險隱患。伴隨著金融市場資金價值回歸，今年我國地產(chǎn)業(yè)去杠桿或?qū)⒗�開序幕，并迎來周期運(yùn)行拐點(diǎn)。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)杠桿率呈上升態(tài)勢。2013年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金與自籌資金的比例為2.56，較上年同期提高了0.13。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售制度環(huán)境下，我國房地產(chǎn)業(yè)杠桿率主要表現(xiàn)在以下四個環(huán)節(jié)：一是土地儲備貸款環(huán)節(jié)。一般來說，土地儲備貸款條件比照項(xiàng)目融資，自有資金比例需達(dá)到30%。二是土地出讓環(huán)節(jié)首次繳款比例規(guī)定。按照有關(guān)規(guī)定，土地出讓合同約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不得超過1年，而首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。在實(shí)踐中，由房地產(chǎn)開發(fā)貸款承接政府土地儲備中心的土地儲備貸款，可進(jìn)一步增大杠桿率水平。三是土地增值稅清繳環(huán)節(jié)�，F(xiàn)行土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，“由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往較長時間保留尾盤，拖延項(xiàng)目竣工清算進(jìn)程，將預(yù)提的土地增值稅用于新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。四是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)。在信貸領(lǐng)域體現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房按揭貸款。在影子銀行領(lǐng)域主要反映為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的非信貸融資。綜合來看，經(jīng)過四個環(huán)節(jié)杠桿率的廣泛使用和累積，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體杠桿率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其資產(chǎn)負(fù)債表所顯示的財務(wù)杠桿率水平。

金融市場資金價值理性回歸，或?qū)⒂|發(fā)地產(chǎn)業(yè)去杠桿進(jìn)程。隨著貨幣供應(yīng)量增長放緩，社會融資規(guī)模和信貸增長趨于理性，金融市場資金價值也向理性回歸，貨幣市場利率運(yùn)行中樞有所抬升。特別是我國利率市場化進(jìn)程加快，金融機(jī)構(gòu)資金來源成本將有所上升，將在一定程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本。不僅如此，伴隨著影子銀行監(jiān)管升級，影子銀行體系向房地產(chǎn)領(lǐng)域的“輸血”功能將會弱化，將會明顯增大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條風(fēng)險。事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險有所警示，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸準(zhǔn)入門檻將會提高。而去年下半年以來全國性的個人房貸暫�，F(xiàn)象在今年年初也沒有得到實(shí)質(zhì)性緩解。還有，在社會媒體廣泛爭論后，預(yù)計(jì)土地增值稅等房地產(chǎn)稅收制度也將加快完善。這些情況表明，今年房地產(chǎn)領(lǐng)域整體融資環(huán)境遜于去年，資金閥門也較去年有所收緊，或?qū)⒂|發(fā)地產(chǎn)業(yè)去杠桿的進(jìn)程。

當(dāng)然，地產(chǎn)業(yè)加杠桿也有現(xiàn)實(shí)意義，它是近年來我國城市基本居住面貌發(fā)生翻天覆地變化的重要原因，應(yīng)該予以肯定。但應(yīng)該高度警惕地產(chǎn)業(yè)總體杠桿率過快上升，增大宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險。因此，需要采取綜合財稅金融措施，增加資金面約束，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主收縮杠桿率，加快項(xiàng)目銷售進(jìn)程，避免杠桿率上升演變成新一輪的地產(chǎn)盛宴，留下的是危機(jī)四伏的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。