住房租賃REITs規(guī)�；虺�萬億元 公募基金有望對(duì)接ABS

■本報(bào)記者 傅蘇穎

近期，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確要求重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行REITs。

9日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳春艷在“國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中國(guó)借鑒——2018房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化高峰論壇”上表示，基金業(yè)協(xié)會(huì)已把REITs提到議事日程當(dāng)中。去年，基金業(yè)協(xié)會(huì)的專業(yè)委員會(huì)和REITs小組一直在研究相關(guān)事項(xiàng)。同時(shí)，她透露，協(xié)會(huì)也正在持續(xù)推進(jìn)公募基金和ABS的嫁接，并在反復(fù)討論。

東方金誠專業(yè)分析師徐承遠(yuǎn)在會(huì)上表示，隨著“租售并舉”試點(diǎn)在全國(guó)各城市深化推進(jìn)和住房資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的推進(jìn)，我國(guó)住房租賃領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化（ABS）和REITs規(guī)�；�?qū)⒊�過萬億元，廣闊前景可期，并有望培育出一批專業(yè)化的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

東方金誠在會(huì)上發(fā)布的《我國(guó)REITs市場(chǎng)2017年發(fā)展和2018年展望》顯示，隨著住房制度改革目標(biāo)的確定和住房改革政策的不斷出臺(tái)，REITs迎來政策性窗口期，即將成為加快建立“租購并舉”住房制度的助推器，也有望成為我國(guó)房地產(chǎn)金融的主流工具之一。同時(shí)，REITs也能夠幫助住房租賃企業(yè)打開融資渠道，真正做到“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在會(huì)上表示，我國(guó)要建立新的地根、銀根、新的稅收制度，才能形成長(zhǎng)效機(jī)制，REITs才能出臺(tái)。只有提高投資收益率和租售比，才能發(fā)展REITs。

從各個(gè)國(guó)家的租賃市場(chǎng)上來看，聶梅生介紹，“國(guó)際方面，東京的租房率達(dá)到50%，美國(guó)舊金山達(dá)到60%，而我國(guó)目前租賃人口大約12%在租房，只有起碼超過30%的人租房子，我們的租賃市場(chǎng)REITs才能做下去。”未來應(yīng)該通過各種政策，來提高租房的比例，新的金融工具才能夠形成，令REITs產(chǎn)品能在資本市場(chǎng)上上市，以便大家分享租金的收益率。

聶梅生表示，中國(guó)自2008年到2017年十年間，租房的收益率是下降的，原因在于房?jī)r(jià)上漲過快導(dǎo)致租售比不合理。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，只有REITs收益率至少達(dá)到4%以上，才能發(fā)展REITs。

土地市場(chǎng)呈明顯降溫態(tài)勢(shì)

■本報(bào)記者 杜雨萌

近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)情況顯示，4月份，全國(guó)土地供應(yīng)量環(huán)比下滑，同比增逾三成，各線城市供應(yīng)量環(huán)比均降。與此同時(shí)，各線城市土地成交溢價(jià)率同比均有所下降，宅地溢價(jià)率同比下降25個(gè)百分點(diǎn)。

“如果土地供應(yīng)量持續(xù)增加，同時(shí)成交溢價(jià)率有所下降，那么，房?jī)r(jià)下行的壓力勢(shì)必有所加大。”58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，土地供應(yīng)無論是供應(yīng)總量還是供應(yīng)結(jié)構(gòu)，都會(huì)受到市場(chǎng)供求、房?jī)r(jià)以及政策等多重因素影響。僅從4月份全國(guó)300城的土地供應(yīng)情況來看，雖然供應(yīng)量環(huán)比下滑，但同比增長(zhǎng)較為明顯。值得關(guān)注的是，4月份全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率僅為18%，較去年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)，充分表現(xiàn)出樓市降溫仍在持續(xù)。