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      樓市調(diào)控升級:公證搖號銷售傾斜 剛需或?qū)⒊尚鲁B(tài)

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 更新時間:2018年04月09日 【字體:

      樓市調(diào)控升級:公證搖號銷售傾斜剛需或成新常態(tài)

      有分析認為,目前全國特別是一二線城市新建商品房市場,均存在限價現(xiàn)象。房源在限價環(huán)境下,放量謹慎而需求相對旺盛,未來傾斜剛需將是主流政策。

      在調(diào)控的諸多手段中,限價對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格起到了一定作用。但因為限價,高性價比房源成為炙手可熱的商品,在實際銷售中,真正的剛需購房者并不具備優(yōu)勢。

      自3月以來,以公證搖號為主要特征的新一輪調(diào)控潮再度來襲。

      據(jù)記者統(tǒng)計,截至目前,已有7個城市發(fā)布相關(guān)政策,包括上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢等。

      對此,中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示,搖號的主要原因是這些城市中,尤其對被限價的預(yù)售房源需求旺盛。部分開發(fā)商不僅拒絕公積金貸款,甚至要求全款購買,這種情況下,剛需買房難度加大。他指出,目前一二線主要城市均有限價調(diào)控,預(yù)計未來這些城市都將可能出臺公證搖號政策。傾斜剛需將是主流方向。

      第五輪調(diào)控風(fēng)暴

      本輪調(diào)控周期始于2016年9月30日。至今,調(diào)控仍在疊加升級,未有放松之勢。

      “3月份特別是兩會前后再次啟動的房地產(chǎn)調(diào)控政策,是第5輪調(diào)控升級。第一輪調(diào)控從2016年9月30日開始,主要內(nèi)容是多地開始限購;第二輪調(diào)控是從2017年3月17日開始,主要政策內(nèi)容是限售;第三輪調(diào)控從2017年7月開始,各城市鼓勵推出租賃相關(guān)政策為主;第四輪則是2017年9月開始,主要以三四線城市開啟調(diào)控為特征。”張大偉表示。

      中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,3月以來,全國超過20個城市合計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容達26條。疊加1-2月份的超過50次調(diào)控,年內(nèi)前3個月,全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控已超過76次。本輪調(diào)控主要特征則是房源統(tǒng)一搖號。

      4月4日,杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組下發(fā)《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》(下稱《通知》),要求自2018年4月4日起,杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項目,應(yīng)采取公證機構(gòu)主持搖號方式開展銷售工作。并明確,意向客戶登記數(shù)量超過準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品住房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機構(gòu),采取公證搖號方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號,按序售房。

      《通知》強調(diào),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致,切實杜絕炒賣房號等行為。同時,開發(fā)企業(yè)不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購房的條款,房管和司法部門將進行指導(dǎo)監(jiān)督。

      杭州一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,在公證搖號政策出臺前,杭州不少限價項目存在倒號、變相收取茶水費、服務(wù)費等暗箱操作現(xiàn)象。另外,由于限價政策,一些開發(fā)商對于購房者“挑挑揀揀”。比如,優(yōu)先全款、拒絕公積金貸款和組合貸、優(yōu)先關(guān)系戶等。而這導(dǎo)致真正的剛需買不到限價后的新建商品住宅。

      限價背景下,剛需購房者買不到房源是熱點城市存在的普遍現(xiàn)象。記者也觀察到,一些限價樓盤因價格優(yōu)勢而導(dǎo)致出現(xiàn)供需失衡,開發(fā)商因此采取優(yōu)先全款或優(yōu)先關(guān)系戶等方式區(qū)分購房者。

      剛需優(yōu)選將成常態(tài)

      58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波認為,3月密集出臺搖號相關(guān)新政其實并不意外,早在兩會期間就已明確了短期調(diào)控不放松,長效機制深化落實的方向。一方面出臺新政直指一些房價上漲過快地區(qū);另一方面政策也更加結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況,并向剛需和無房家庭提供更多傾斜。這符合房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向,又保證了市場健康發(fā)展。搖號買房的確會成為各地樓市調(diào)控的新舉措,且落地細則會有本地化表現(xiàn)。

      張波認為,目前來看,搖號絕大部分都是市場購房熱度較高或整體庫存量偏緊的城市,加之地方對于商品房限價的因素影響,導(dǎo)致購房者對于新房的喜好度增強。因此,搖號政策一方面會打擊房托,但更多是杜絕“暗箱操作”,保證交易秩序。整體來看搖號的影響是正面積極的,負面影響如果一定要深究,則是或?qū)⒃斐烧w供不應(yīng)求的表象。

      張大偉指出,全面統(tǒng)一搖號,或者類似成都的剛需提前選房將成為政策主要內(nèi)容。雖然的確會增加剛需買到房的可能性,但這一政策指標(biāo)不治本,和二手房價格倒掛的新房,開啟搖號后,很可能會增加非理性排隊購房者的數(shù)量。

      不過,張大偉認為,搖號政策將會全面執(zhí)行,目前全國特別是一二線城市新建商品房市場,均存在限價現(xiàn)象。房源在限價下,需求相對旺盛,而傾斜剛需將是主流政策。

      記者注意到,在已經(jīng)出臺調(diào)控政策的城市中,一些城市已明確搖號政策將優(yōu)先剛需。比如,杭州的《通知》指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性公開銷售所有準(zhǔn)售房源,并對“無房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”)給予傾斜;成都公布的《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的補充通知》規(guī)定,商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房,并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。

      至于此舉對房價的影響,張波認為,“影響可謂‘隔山打牛’,雖然對于樓市的作用力直接表現(xiàn)在新房,但更重要受力面則體現(xiàn)在二手房。眾所周知不少新房搖號的城市都存在一二手房價格倒掛的實際情況,有些城市價差還比較明顯。因此,商品房限價之后吸引了眾多買房者關(guān)注,買房搖號之后商品房的價格優(yōu)勢會更為突出,由此導(dǎo)致二手房的價格預(yù)期被逐步拉低,商品房集中區(qū)域的二手房成交量也會因此出現(xiàn)明顯下跌。從長期來看,對整體房產(chǎn)市場的成交價格會起到較大影響,市場慢慢會找到一個價格平衡點。”

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      青禾名都 4400 大邑大道
      北歐麗景 8100 花水灣鎮(zhèn)
      恒宇時代天街 4100 晉北新城
      中交·錦天新城 4700 大邑大道
      林肯郡 4700 晉北新城
      西嶺·香檳國際 3800 大邑大道
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