四川在線消息(記者 文強(qiáng))8月15日，位于仁壽視高總面積超過300畝的三宗住兼商用地進(jìn)行拍賣都因應(yīng)價(jià)未達(dá)出讓底價(jià)而全部流拍;南充對(duì)編號(hào)為2018-b-9、10、11的三宗地進(jìn)行了拍賣，其中10號(hào)、11號(hào)地塊因報(bào)名人數(shù)不足而流拍，9號(hào)地塊因應(yīng)價(jià)未達(dá)出讓底價(jià)而流拍。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月國內(nèi)土地流標(biāo)共796宗，其中一線城市土地流標(biāo)13宗，二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，三四線城市經(jīng)營性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。

時(shí)下恰逢樓市傳統(tǒng)的“淡季”，包括成都在內(nèi)的一些城市土地拍賣頻現(xiàn)“流拍”，這與之前的溢價(jià)成交形成鮮明對(duì)比，這種現(xiàn)象是市場(chǎng)“回調(diào)”還是未來走勢(shì)?

未達(dá)出讓底價(jià) 視高三地塊全部“流拍”

記者在采訪中了解到，8月15日位于仁壽視高總面積超過300畝的三宗住兼商用地進(jìn)行拍賣，最終都因應(yīng)價(jià)未達(dá)出讓底價(jià)而全部流拍。

專業(yè)人士認(rèn)為，隨著最新政策的影響，無論是開發(fā)商還是購房者都對(duì)視高區(qū)域的未來預(yù)期發(fā)生變化，這也許是該區(qū)域土地流拍的重要原因之一。

據(jù)悉，此次土地拍賣是自視高片區(qū)自去年以來成為市場(chǎng)熱點(diǎn)之后，今年下半年的首場(chǎng)土地拍賣，也是該區(qū)域今年首次出讓的普通住宅用地(此前出讓的4宗地為商業(yè)用地和重大產(chǎn)業(yè)用地，含人才公寓)，本場(chǎng)拍賣備受關(guān)注。此次出讓的編號(hào)為2018-56號(hào)、2018-57號(hào)和2018-58號(hào)地塊，位于柴桑河西側(cè)，該區(qū)域近兩年內(nèi)沒有土地出讓，三宗地面積均逾百畝。

拍賣現(xiàn)場(chǎng)，2018-56號(hào)地塊：起拍樓面地價(jià)2492元/㎡，新力地產(chǎn)最終應(yīng)價(jià)為4.7億元，此時(shí)樓面地價(jià)為4506元/㎡，溢價(jià)率80.82%;2018-57號(hào)地塊：起拍樓面地價(jià)2511元/㎡，保利地產(chǎn)最終應(yīng)價(jià)為4.5億元，此時(shí)樓面地價(jià)為4346元/㎡，溢價(jià)率73.08%;2018-58號(hào)地塊：起拍樓面地價(jià)2486元/㎡，正榮地產(chǎn)最終應(yīng)價(jià)為4.6億元，此時(shí)樓面地價(jià)為4575元/㎡，溢價(jià)率84.03%。

據(jù)相關(guān)信息顯示，此次拍賣的三宗地出讓底價(jià)分別為7億元、7億元和6.8億元，折合樓面地價(jià)分別為6710元/㎡、6761元/㎡和6763元/㎡，溢價(jià)率分別為169.26%、169.26%和172.04%。而拍賣現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買房企的應(yīng)價(jià)均未達(dá)到相應(yīng)地塊的出讓底價(jià)。

記者才采訪中了解到，目前仁壽視高區(qū)域的最高成交樓面地價(jià)為6264元/㎡，溢價(jià)率為130%，即如今的新城·悅雋天府項(xiàng)目所在地塊。

另悉，15日當(dāng)天南充對(duì)編號(hào)為2018-b-9、10、11的三宗地進(jìn)行了拍賣出讓，三宗地的起拍樓面地價(jià)分別為5820元/㎡、3915元/㎡和3990元/㎡。其中10號(hào)、11號(hào)地塊因報(bào)名人數(shù)不足而流拍，9號(hào)地塊因應(yīng)價(jià)未達(dá)出讓底價(jià)而流拍。

調(diào)控升級(jí)致土地流拍 資金鏈緊張是主因

記者在采訪中了解到，目前不僅四川樓市土地拍賣有流拍的現(xiàn)象。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月土地流標(biāo)共796宗，其中一線城市土地流標(biāo)13宗，二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，三四線城市經(jīng)營性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。但據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13818萬平米，同比增長11.3%。今年以來，一二線大城市溢價(jià)率低，土地流拍增多;三四線中小城市土地溢價(jià)率非常高，甚至超過100%，但流拍現(xiàn)象也不斷出現(xiàn)。

專業(yè)人士認(rèn)為，出現(xiàn)土地流標(biāo)的原因，首先是土地配建復(fù)雜，地塊屬于非熱門區(qū)域地塊;同時(shí)，還有一些區(qū)域本來價(jià)格“虛高”，在市場(chǎng)政策逐漸明晰的情況下，價(jià)格屬于正�；貧w;

另外，在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策出臺(tái)之后，徹底打破了此前開發(fā)商拿地時(shí)計(jì)算未來市場(chǎng)“預(yù)期”的部分空間，再加上開發(fā)商資金回籠的速度放緩等因素的影響，導(dǎo)致目前土地拍賣時(shí)“流拍”頻現(xiàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末全國商品房待售面積54428萬平米，庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至50個(gè)月最低。專業(yè)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)的變化，三四線城市土地流拍的情況也逐漸增多，從全國流拍土地的數(shù)量來看，三四線城市也占了大頭，比一二線城市的3倍還要多。

“漲幅回落，分化持續(xù)。”58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波說，目前購房者的買房熱度降溫在不同城市的表現(xiàn)依然處于分化之中。從三季度來看，持續(xù)降溫將是個(gè)趨勢(shì)，尤其是上半年房?jī)r(jià)依然上漲的部分二線城市，房?jī)r(jià)下行的壓力會(huì)增大。受此影響，房企在重點(diǎn)調(diào)控城市的拿地會(huì)更為謹(jǐn)慎度，開發(fā)投資增速或進(jìn)一步放緩。從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來看，7月樓市行情依然持續(xù)一定熱度，但從7月末中央政治局會(huì)議和8月初住建部會(huì)議透?jìng)鞒龅男畔�來看，房�(jī)r(jià)在“金九銀十”大面積上漲的趨勢(shì)將會(huì)減弱，各地短期調(diào)控也將更加聚焦到對(duì)房?jī)r(jià)上漲的控制。

今年上半年，多地樓市調(diào)控政策頻頻升級(jí)，目前各地仍在“打補(bǔ)丁”，全方位封堵任何投資炒房的可能性，從而遏制房?jī)r(jià)上漲。這些都導(dǎo)致房企資金鏈逐漸開始緊張，而后續(xù)預(yù)計(jì)流標(biāo)土地?cái)?shù)量和范圍有可能在2018年7月后繼續(xù)擴(kuò)大。