中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50大城市土地成交金額達(dá)2.6萬(wàn)億，同比上漲21%。但平均地價(jià)普遍下調(diào)。2018年以來(lái)，50大城市平均地價(jià)為2107.7元/平方米，2017年同期為2548元/平方米。85%的城市溢價(jià)率下調(diào)，樓面價(jià)下調(diào)的城市也超過(guò)一半。

CRIC監(jiān)測(cè)的300城數(shù)據(jù)也反映了土地降溫，300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)4446億元，環(huán)比跌幅10%，相比去年同期上漲21%，成交樓板價(jià)隨之回落，8月土地成交均價(jià)僅為1671元/平方米，同、環(huán)比分別下滑28%和34%，價(jià)格降至2017年以來(lái)最低水平。

58安居客房產(chǎn)研究院專(zhuān)業(yè)分析師張波認(rèn)為，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”將成為下半年房企拿地“緊箍咒”，因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫(kù)存內(nèi)趨力依然上升，從而導(dǎo)致部分城市尤其是三四線城市土地交易還將旺盛；但另一方面，受政策影響，房企在拿地時(shí)往往更為謹(jǐn)慎，部分城市土地的溢價(jià)率走低以及土地流拍不斷增多亦屬正常。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，土地流拍既不代表房企在勒緊褲帶過(guò)冬，也不代表市場(chǎng)撿漏機(jī)會(huì)增多，而是房企對(duì)于后市保持的謹(jǐn)慎度不斷提升。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

溢價(jià)率再刷新低

“大部分城市溢價(jià)率均保持低位。熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月份土地市場(chǎng)的溢價(jià)率再度刷新歷史最低點(diǎn)，平均土拍溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)月下調(diào)，8月份土拍平均溢價(jià)率僅有13.5%，環(huán)比再度減少4.1個(gè)百分點(diǎn)：一線城市本月的平均溢價(jià)率更是低至0.7%，幾乎全部都為底價(jià)成交，二線城市溢價(jià)率也環(huán)比降低7.5個(gè)百分點(diǎn)，僅有7.1%，三四線城市溢價(jià)率21.8%。

此次土地市場(chǎng)降溫是從6月開(kāi)始，溢價(jià)率每月的降幅都較大。CRIC認(rèn)為，溢價(jià)率降低主要反映企業(yè)在土地競(jìng)拍時(shí)候高價(jià)拿地的意愿下降、土拍的激烈程度減緩：一方面原因是2018年以來(lái)三四線城市土地出讓量持續(xù)增加，一定程度上緩解了供求關(guān)系的緊張；另一方面是一、二線城市今年以來(lái)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，租賃用地等保障性用地的出讓也對(duì)平均溢價(jià)率有一定的拉低。

7月份土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的一二線城市就有69幅地塊流拍，8月份回落至50幅，廣東、浙江、江蘇等省份仍有不少流拍地塊產(chǎn)生，一方面，成交幅數(shù)整體上升帶動(dòng)流拍幅數(shù)上升也屬于正�，F(xiàn)象，另一方面，關(guān)注度較高的城市如廣州、常州、嘉興、溫州等地都出現(xiàn)流拍，證明企業(yè)在拿地方面態(tài)度確實(shí)轉(zhuǎn)變得更加謹(jǐn)慎；此外雖然重點(diǎn)城市的流拍情況有所好轉(zhuǎn)，但僅從指標(biāo)來(lái)看，8月份全國(guó)城市的整體流拍率達(dá)到1.36%，環(huán)比增加0.7個(gè)百分點(diǎn)。

8月份恰逢上市房企年中業(yè)績(jī)發(fā)布，不少房企在業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)了審慎拿地態(tài)度。從企業(yè)的發(fā)言來(lái)看，主要是由于長(zhǎng)期的政策調(diào)控目前仍無(wú)放松跡象，令企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也受到影響、進(jìn)而拿地態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，但同時(shí)也表示借助“逆周期”低價(jià)拿地。

“拿地謹(jǐn)慎主要是因?yàn)槟壳暗貕K基本屬性復(fù)雜，再加上房企融資渠道受到嚴(yán)格監(jiān)管，導(dǎo)致房企對(duì)高總價(jià)地塊積極性不高。”張大偉表示。

以8月份土地成交總價(jià)榜單榜首地塊為例。該地塊來(lái)自上海徐匯區(qū)罕見(jiàn)出讓地1宗大體量綜合地塊。最終由萬(wàn)科+華鑫置業(yè)+徐匯土儲(chǔ)聯(lián)合競(jìng)得，成交總價(jià)為98.63億元，環(huán)比上月總價(jià)榜首回落了28%，雖然該地塊處于核心地段，但可能由于起始總價(jià)已經(jīng)很高，對(duì)許多企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流難以負(fù)擔(dān)，所以?xún)H以0.1%的溢價(jià)率成交，開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)意愿不高。

58安居客房產(chǎn)研究院表示，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)為一線冷三四線熱，這也顯示出房企對(duì)于不同城市未來(lái)判斷。從一線城市來(lái)看，土地成交低迷和目前市場(chǎng)降溫有著直接關(guān)系。一是城市的一二手房?jī)r(jià)格不斷下探，導(dǎo)致房企對(duì)于未來(lái)的預(yù)期變得更為謹(jǐn)慎；二是限價(jià)影響，房企獲利空間被收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。而三四線城市則明顯不同，一方面受到“去庫(kù)存”及“棚改”政策的影響，企業(yè)的“搶地”意愿依然十分明顯；另一方面雖然PSL收緊直接會(huì)帶來(lái)貨幣化安置的比例降低，但并不代表貨幣化安置即將落幕，未來(lái)貨幣化安置還會(huì)在棚改中起到重要作用。

流拍增多背后

通常來(lái)講，土地市場(chǎng)降溫與銷(xiāo)售市場(chǎng)息息相關(guān)。這是否意味著房企多看空后市？

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從土地市場(chǎng)金額等同比數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。這說(shuō)明，房企補(bǔ)庫(kù)存的需求還是很大。土地市場(chǎng)成交金額創(chuàng)新高，說(shuō)明此類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)還是看好的。不過(guò)，土地市場(chǎng)溢價(jià)率下調(diào)，一方面是地方政府對(duì)于拿地資金有所約束，另一方面也是房企理性拿地的表現(xiàn)。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，溢價(jià)率下調(diào)主要原因是地價(jià)過(guò)高。“不少城市都在限價(jià)，房?jī)r(jià)地價(jià)差就會(huì)縮小，這會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)地價(jià)差不足以覆蓋運(yùn)營(yíng)以及稅收成本。房企要么不賺錢(qián)，要么虧損。因此，房企拿地量減少。今年以來(lái)，二線城市流拍了181宗，一線城市流拍了13宗，三四線城市流拍了630宗，加起來(lái)已經(jīng)超過(guò)了800宗土地。”

“三四線城市地價(jià)同樣很高，雖然這些城市不限價(jià)，但是這些城市房?jī)r(jià)上漲空間幾乎沒(méi)有，再加之購(gòu)買(mǎi)力被透支，高端改善性需求沒(méi)那么多，房?jī)r(jià)上漲后投資客退潮，導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降。”歐陽(yáng)捷已經(jīng)注意到，大房企已經(jīng)在謹(jǐn)慎拿地。“前19強(qiáng)房企目前擁有的土地儲(chǔ)備即便是三年內(nèi)不拿地也沒(méi)問(wèn)題，但中小房企還沒(méi)有意識(shí)到整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化。”

58安居客房產(chǎn)研究院專(zhuān)業(yè)分析師張波認(rèn)為，房企資金壓力漸顯也是土地市場(chǎng)降溫的原因。“雖然上半年央行向市場(chǎng)投放了更多的資金流動(dòng)性，但對(duì)房企來(lái)說(shuō)，融資難依然是擺在面前暫未緩解的問(wèn)題。當(dāng)然必須看到，國(guó)資背景的大型品牌房企的融資壓力相對(duì)較小，而對(duì)于中小民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，融資收緊卻可能會(huì)直接引發(fā)其債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)乃至業(yè)務(wù)受挫，直接影響到拿地的資金來(lái)源。”

“從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，觀望情緒已經(jīng)開(kāi)始蔓延。在一二線城市，很多人失去購(gòu)房資格，而房?jī)r(jià)平穩(wěn)也使得房產(chǎn)失去投資價(jià)值；在部分三四線城市，房?jī)r(jià)達(dá)到歷史高位，上漲空間有限，購(gòu)房者也在觀望。”歐陽(yáng)捷表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法支持高增長(zhǎng)需求。今年樓市會(huì)呈現(xiàn)“大穩(wěn)小亂”的一年。所謂“大穩(wěn)”即整個(gè)大格局很穩(wěn)，“小亂”即每個(gè)地方政府的政策不一樣。有的(城市)在收緊，有的在刺激和打壓。