無資質(zhì)卻充當(dāng)資金橋梁

繞開監(jiān)管暗藏風(fēng)險

隨著長租公寓不斷“爆雷”，“租金貸”諸多市場亂象和金融風(fēng)險也浮出水面。

首先，貸款誤導(dǎo)嚴(yán)重、信息披露缺失，“租金貸”變身“套路貸”。根據(jù)記者的調(diào)查，為了吸引租客接受“租金貸”方式，在實際操作中，長租公寓運營商通常會采取隱瞞、誤導(dǎo)和給予一定優(yōu)惠的方式誘導(dǎo)承租人辦理分期貸款。

例如，有的運營商甚至?xí)�承�?dān)房屋承租人部分或全部的貸款利息。郟高陽“被辦理”的晉商消費金融貸款就是如此，為了掩飾這是一筆貸款，記者看到，郟高陽辦理的貸款為零利息零手續(xù)費，也不顯示“貸款”二字，只顯示為“分期業(yè)務(wù)”。所以，郟高陽一直以為自己只是辦理了房租月付的手續(xù)。

其次，繞開監(jiān)管，業(yè)務(wù)風(fēng)險突出。尤須警覺的是，市場逐漸涌現(xiàn)出諸多租房分期信息服務(wù)平臺，如元寶e家、分付君等，他們沒有金融資質(zhì)，不受金融監(jiān)管和約束，卻充當(dāng)資金橋梁的角色。這也導(dǎo)致了他們可以有恃無恐地和寓見公寓這類企業(yè)聯(lián)手坑騙租客，在不知內(nèi)情等情形下簽下貸款協(xié)議。而背后真正受監(jiān)管約束的銀行、消費金融公司等持牌機構(gòu)，則可以理直氣壯地稱自己不違規(guī)，因為有貸款合同、有租客手持身份證的照片認(rèn)證、授權(quán)等。

“不良企業(yè)誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺簽署貸款合同，是違法違規(guī)行為。”陳岱松表示。

另外，管理能力薄弱，資金違規(guī)挪用。陳岱松表示，長租公寓通過手中扣下的“租金貸”，瘋狂搶占房源，使得公司規(guī)模如滾雪球般迅速膨脹。只要租房市場處于上行期，且有持續(xù)的新房源和源源不斷的新客戶入場，長租公寓的資金自融鏈就不會斷。但是一旦房租停止上漲甚至下行，長租公寓的資金鏈就很有可能斷裂，無法繼續(xù)支付房東的租金，從而導(dǎo)致全行業(yè)的大崩盤，引發(fā)嚴(yán)重的法律問題。

中國銀行業(yè)協(xié)會專業(yè)經(jīng)濟學(xué)家巴曙松指出，防范“租金貸”業(yè)務(wù)風(fēng)險的機制主要關(guān)涉兩個層面：一是底層借款人（租客）的還款意愿和能力；二是長租公寓運營商的融資和風(fēng)控管理能力。然而，在這些機制尚未完全建立起來的情況下，一旦資金回款出現(xiàn)問題，不僅對自身經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響，還會直接牽扯到房屋承租人、出租人、放貸機構(gòu)及投資者。在已經(jīng)“爆倉”的事件中，資金違規(guī)挪用導(dǎo)致的信用償付能力降低均無一例外地成為導(dǎo)致長租公寓運營商倒閉或者跑路的最后一根“稻草”。

“租金貸”管理存空白

亟待補齊監(jiān)管短板

“租金貸”業(yè)務(wù)蘊藏的風(fēng)險已經(jīng)對金融市場和社會穩(wěn)定構(gòu)成一定沖擊，下半年以來，西安、杭州、上海、重慶等地都相繼發(fā)文規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)，進行風(fēng)險提示。但眼下，前期積累的風(fēng)險處于加速爆發(fā)期，監(jiān)管舉措如何具體落到實處？消費者如何不成為違規(guī)企業(yè)“爆雷”前的犧牲品？爆雷后消費者權(quán)益又如何保障？盡快解決這些問題都是當(dāng)務(wù)之急。

巴曙松認(rèn)為，“租金貸”客觀上形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風(fēng)險大，但從各地已出臺的監(jiān)管政策看，我國目前尚無針對住房租賃信貸業(yè)務(wù)方面的統(tǒng)一監(jiān)管規(guī)定，對中介機構(gòu)聯(lián)合金融機構(gòu)等發(fā)放的租房貸款要求也并不明確，對網(wǎng)貸平臺發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。建議我國應(yīng)當(dāng)積極加強制度建設(shè)，盡快補齊監(jiān)管短板。

上海市住建委等五部門9月底印發(fā)的“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范通知要求，企業(yè)合作開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先征得原始房東書面同意，不得強制或誘騙租客使用個人“租金貸”，不得在簽約前收取定金或設(shè)置其它條件；對于代理經(jīng)租企業(yè)可能出現(xiàn)的資金鏈斷裂風(fēng)險，通知規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控自身杠桿率，密切關(guān)注企業(yè)流動性，個人“租金貸”放款周期要與向房東支付租金的周期相匹配；同時，通知要求銀行業(yè)金融機構(gòu)審慎開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)，合理確定個人“租金貸”額度和期限，貸款期限最長不得超過住房租賃期限。

其實，租金貸作為一種融資創(chuàng)新模式，原本不是“洪水猛獸”。但在長租公寓平臺公司一窩蜂式發(fā)展的背景下，租金貸“跑偏了”。

“租金貸”牽涉主體較多，涉及證監(jiān)會、住建部、銀保監(jiān)會等多個部門的職責(zé)職權(quán)。巴曙松認(rèn)為，首先應(yīng)明確監(jiān)管主體職權(quán)，建立健全住房租賃市場監(jiān)管體系。建議制定統(tǒng)一的管理細(xì)則，明確從業(yè)機構(gòu)管理要求，規(guī)范住房租賃信貸行為，加強住房租賃信貸審慎經(jīng)營；另一方面，要細(xì)化監(jiān)管職能，確保在市場秩序、租賃關(guān)系、監(jiān)管體系、投訴渠道、懲罰機制上形成強制約束型的制度安排。

其次，通過好的制度設(shè)計來保障承租人利益和有效化解糾紛。一方面，應(yīng)對長租公寓租房分期貸款的所有參與者進行充分的風(fēng)險提示和信息披露，同時明確規(guī)定長租公寓運營商的制度流程，加強與承租人的信息溝通，盡到對承租人告知責(zé)任，充分保護承租人作為金融消費者的權(quán)益。另一方面，為了防止長租公寓運營商利用“格式”合同和“霸王”條款侵害承租人利益，可以由監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會出臺“示范性”合同，作為租房過程中的合同模板，除了保留必要合同條款，應(yīng)當(dāng)盡可能地簡化合同流程，保障承租人權(quán)益。