“銷(xiāo)售的金額會(huì)回到13萬(wàn)億這個(gè)數(shù)量級(jí)之上，13萬(wàn)億多一點(diǎn)這個(gè)數(shù)量之上，銷(xiāo)售面積也會(huì)從17億平方米這個(gè)高位回落，這兩個(gè)回落我相信在2019年一定會(huì)看到。”

2019年“奔向未來(lái)”上，一位專(zhuān)家雖然認(rèn)為房地產(chǎn)在2019年仍將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙師和穩(wěn)定機(jī)，但接下來(lái)的預(yù)測(cè)，卻把大部分的地產(chǎn)商都扔進(jìn)了“冰窟窿”。他甚至建議開(kāi)發(fā)商把剛需房都做成60平米，以滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)力下降后的市場(chǎng)需要。

在央行降準(zhǔn)之后，房地產(chǎn)也許并不能如期盼望到期望中的回暖。整個(gè)行業(yè)可能依然要延續(xù)去年下半年的寒冷。

壹

預(yù)測(cè)來(lái)自三個(gè)判斷

首先是降準(zhǔn)之后的資金流向。他認(rèn)為，這些資金不會(huì)直接流向房地產(chǎn)，所以帶直接成為樓市的利好。甚至他認(rèn)為，2019年上半年可能是過(guò)去十年房地產(chǎn)壓力最大的一個(gè)上半年。

其次，雖然政策可能都會(huì)有一些變動(dòng)，但是房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛開(kāi)始，不會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)兩個(gè)政策的變動(dòng)，特別不會(huì)因?yàn)榉乓稽c(diǎn)水市場(chǎng)就馬上發(fā)生180度的折返。盡管，中央把權(quán)利很多的就房地產(chǎn)相關(guān)的一些權(quán)利都下放給地方了，讓地方擔(dān)起主體責(zé)任，維護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。一些城市的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售政策會(huì)松動(dòng)，但總體仍然只是微調(diào)，不會(huì)立即讓市場(chǎng)回暖。

再次，就是三四線城市在2018年下半年已經(jīng)出現(xiàn)的成交量的下滑跡象。根據(jù)業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，三四線城市的成交量在去年的上半年到6月份，占全國(guó)市場(chǎng)的比例已經(jīng)達(dá)到了69％。但是，到了四季度，比例已經(jīng)下降到至67％，下降了2個(gè)百分點(diǎn)。他認(rèn)為三四線城市的占比，在2019年會(huì)進(jìn)一步下降10％。

所以，短期市場(chǎng)并不容樂(lè)觀，還是要做好最壞的打算。為此，他建議開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品，深入研究客戶(hù)需要。包括為沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的剛需客戶(hù)開(kāi)發(fā)60平米的住宅，以及為二胎家庭做適合他們需要的房子。

貳

房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模將在2019年大幅下降

旭輝控股董事長(zhǎng)林中并不認(rèn)同。他直言，“雖然市場(chǎng)在下行，但是這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該跟以前會(huì)不一樣，所以也不會(huì)有大的恐慌，所以我相信市場(chǎng)19年會(huì)整體比較穩(wěn)定，19年的表現(xiàn)應(yīng)該比上半年會(huì)好一點(diǎn)，所以相信未來(lái)在中央的這個(gè)房住不炒，這個(gè)分城施策這種大的調(diào)控方向下，整個(gè)的地產(chǎn)未來(lái)是走向一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)的市場(chǎng)，我們對(duì)這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期非常有信心。”

“第二個(gè)每年他的預(yù)測(cè)我都是很認(rèn)真看的，認(rèn)真聽(tīng)，但是我基本不按他說(shuō)的做。”上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人、中南置地董事長(zhǎng)陳凱戲言，這是因?yàn)樗�的影響太大，�?huì)改變整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期。

不過(guò)，他也覺(jué)得成熟的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在不斷降低。

“以后十個(gè)項(xiàng)目里面有兩個(gè)掙大錢(qián)了，有6個(gè)項(xiàng)目基本上就是高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。”他說(shuō)。

而如家集團(tuán)董事長(zhǎng)孫堅(jiān)卻相信，該專(zhuān)家的判斷是對(duì)的，今年上半年的市場(chǎng)還會(huì)冷。

客觀地說(shuō)，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)確實(shí)很難。在去年發(fā)布會(huì)上，大部分的預(yù)測(cè)都得到了印證。十條預(yù)言只錯(cuò)了兩條，其中的一條就是對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)測(cè)上：“我預(yù)測(cè)了總規(guī)模微降，這個(gè)又錯(cuò)了，2018年雖然最后的宏觀數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，但是我們自己測(cè)算之后發(fā)現(xiàn)整個(gè)成交面積將接近17億平方米，2017年是16.94億平米，所以基本持平?jīng)]有降，而總銷(xiāo)售金額將達(dá)到近15萬(wàn)億，2017年是13.3萬(wàn)億，所以銷(xiāo)售金額又有了差不多10％的上升。”

對(duì)大多數(shù)地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的銷(xiāo)售指標(biāo)，今晚他們可能更多的是祈禱：專(zhuān)家關(guān)于今年市場(chǎng)的預(yù)測(cè)將是錯(cuò)的。