“銷售的金額會回到13萬億這個(gè)數(shù)量級之上，13萬億多一點(diǎn)這個(gè)數(shù)量之上，銷售面積也會從17億平方米這個(gè)高位回落，這兩個(gè)回落我相信在2019年一定會看到。”

2019年“奔向未來”上，一位專家雖然認(rèn)為房地產(chǎn)在2019年仍將成為中國經(jīng)濟(jì)的壓艙師和穩(wěn)定機(jī)，但接下來的預(yù)測，卻把大部分的地產(chǎn)商都扔進(jìn)了“冰窟窿”。他甚至建議開發(fā)商把剛需房都做成60平米，以滿足購買力下降后的市場需要。

在央行降準(zhǔn)之后，房地產(chǎn)也許并不能如期盼望到期望中的回暖。整個(gè)行業(yè)可能依然要延續(xù)去年下半年的寒冷。

壹

預(yù)測來自三個(gè)判斷

首先是降準(zhǔn)之后的資金流向。他認(rèn)為，這些資金不會直接流向房地產(chǎn)，所以帶直接成為樓市的利好。甚至他認(rèn)為，2019年上半年可能是過去十年房地產(chǎn)壓力最大的一個(gè)上半年。

其次，雖然政策可能都會有一些變動，但是房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛開始，不會因?yàn)橐粋�(gè)兩個(gè)政策的變動，特別不會因?yàn)榉乓稽c(diǎn)水市場就馬上發(fā)生180度的折返。盡管，中央把權(quán)利很多的就房地產(chǎn)相關(guān)的一些權(quán)利都下放給地方了，讓地方擔(dān)起主體責(zé)任，維護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。一些城市的限購、限貸、限價(jià)、限售政策會松動，但總體仍然只是微調(diào)，不會立即讓市場回暖。

再次，就是三四線城市在2018年下半年已經(jīng)出現(xiàn)的成交量的下滑跡象。根據(jù)業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，三四線城市的成交量在去年的上半年到6月份，占全國市場的比例已經(jīng)達(dá)到了69％。但是，到了四季度，比例已經(jīng)下降到至67％，下降了2個(gè)百分點(diǎn)。他認(rèn)為三四線城市的占比，在2019年會進(jìn)一步下降10％。

所以，短期市場并不容樂觀，還是要做好最壞的打算。為此，他建議開發(fā)商進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品，深入研究客戶需要。包括為沒有購買力的剛需客戶開發(fā)60平米的住宅，以及為二胎家庭做適合他們需要的房子。

貳

房地產(chǎn)銷售規(guī)模將在2019年大幅下降

旭輝控股董事長林中并不認(rèn)同。他直言，“雖然市場在下行，但是這個(gè)市場應(yīng)該跟以前會不一樣，所以也不會有大的恐慌，所以我相信市場19年會整體比較穩(wěn)定，19年的表現(xiàn)應(yīng)該比上半年會好一點(diǎn)，所以相信未來在中央的這個(gè)房住不炒，這個(gè)分城施策這種大的調(diào)控方向下，整個(gè)的地產(chǎn)未來是走向一個(gè)平穩(wěn)增長的市場，我們對這個(gè)行業(yè)長期非常有信心。”

“第二個(gè)每年他的預(yù)測我都是很認(rèn)真看的，認(rèn)真聽，但是我基本不按他說的做。”上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人、中南置地董事長陳凱戲言，這是因?yàn)樗�的影響太大，會改變整個(gè)市場的預(yù)期。

不過，他也覺得成熟的房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷降低。

“以后十個(gè)項(xiàng)目里面有兩個(gè)掙大錢了，有6個(gè)項(xiàng)目基本上就是高于無風(fēng)險(xiǎn)利率。”他說。

而如家集團(tuán)董事長孫堅(jiān)卻相信，該專家的判斷是對的，今年上半年的市場還會冷。

客觀地說，對未來的房地產(chǎn)市場的預(yù)測確實(shí)很難。在去年發(fā)布會上，大部分的預(yù)測都得到了印證。十條預(yù)言只錯(cuò)了兩條，其中的一條就是對市場規(guī)模的預(yù)測上：“我預(yù)測了總規(guī)模微降，這個(gè)又錯(cuò)了，2018年雖然最后的宏觀數(shù)據(jù)還沒有出來，但是我們自己測算之后發(fā)現(xiàn)整個(gè)成交面積將接近17億平方米，2017年是16.94億平米，所以基本持平?jīng)]有降，而總銷售金額將達(dá)到近15萬億，2017年是13.3萬億，所以銷售金額又有了差不多10％的上升。”

對大多數(shù)地產(chǎn)人來說，面對節(jié)節(jié)攀升的銷售指標(biāo)，今晚他們可能更多的是祈禱：專家關(guān)于今年市場的預(yù)測將是錯(cuò)的。