“銷售的金額會回到13萬億這個數(shù)量級之上，13萬億多一點這個數(shù)量之上，銷售面積也會從17億平方米這個高位回落，這兩個回落我相信在2019年一定會看到。”

2019年“奔向未來”上，一位專家雖然認為房地產(chǎn)在2019年仍將成為中國經(jīng)濟的壓艙師和穩(wěn)定機，但接下來的預測，卻把大部分的地產(chǎn)商都扔進了“冰窟窿”。他甚至建議開發(fā)商把剛需房都做成60平米，以滿足購買力下降后的市場需要。

在央行降準之后，房地產(chǎn)也許并不能如期盼望到期望中的回暖。整個行業(yè)可能依然要延續(xù)去年下半年的寒冷。

壹

預測來自三個判斷

首先是降準之后的資金流向。他認為，這些資金不會直接流向房地產(chǎn)，所以帶直接成為樓市的利好。甚至他認為，2019年上半年可能是過去十年房地產(chǎn)壓力最大的一個上半年。

其次，雖然政策可能都會有一些變動，但是房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛開始，不會因為一個兩個政策的變動，特別不會因為放一點水市場就馬上發(fā)生180度的折返。盡管，中央把權(quán)利很多的就房地產(chǎn)相關(guān)的一些權(quán)利都下放給地方了，讓地方擔起主體責任，維護當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康穩(wěn)定。一些城市的限購、限貸、限價、限售政策會松動，但總體仍然只是微調(diào)，不會立即讓市場回暖。

再次，就是三四線城市在2018年下半年已經(jīng)出現(xiàn)的成交量的下滑跡象。根據(jù)業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)的統(tǒng)計，三四線城市的成交量在去年的上半年到6月份，占全國市場的比例已經(jīng)達到了69％。但是，到了四季度，比例已經(jīng)下降到至67％，下降了2個百分點。他認為三四線城市的占比，在2019年會進一步下降10％。

所以，短期市場并不容樂觀，還是要做好最壞的打算。為此，他建議開發(fā)商進一步優(yōu)化產(chǎn)品，深入研究客戶需要。包括為沒有購買力的剛需客戶開發(fā)60平米的住宅，以及為二胎家庭做適合他們需要的房子。

貳

房地產(chǎn)銷售規(guī)模將在2019年大幅下降

旭輝控股董事長林中并不認同。他直言，“雖然市場在下行，但是這個市場應(yīng)該跟以前會不一樣，所以也不會有大的恐慌，所以我相信市場19年會整體比較穩(wěn)定，19年的表現(xiàn)應(yīng)該比上半年會好一點，所以相信未來在中央的這個房住不炒，這個分城施策這種大的調(diào)控方向下，整個的地產(chǎn)未來是走向一個平穩(wěn)增長的市場，我們對這個行業(yè)長期非常有信心。”

“第二個每年他的預測我都是很認真看的，認真聽，但是我基本不按他說的做。”上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人、中南置地董事長陳凱戲言，這是因為他的影響太大，會改變整個市場的預期。

不過，他也覺得成熟的房地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷降低。

“以后十個項目里面有兩個掙大錢了，有6個項目基本上就是高于無風險利率。”他說。

而如家集團董事長孫堅卻相信，該專家的判斷是對的，今年上半年的市場還會冷。

客觀地說，對未來的房地產(chǎn)市場的預測確實很難。在去年發(fā)布會上，大部分的預測都得到了印證。十條預言只錯了兩條，其中的一條就是對市場規(guī)模的預測上：“我預測了總規(guī)模微降，這個又錯了，2018年雖然最后的宏觀數(shù)據(jù)還沒有出來，但是我們自己測算之后發(fā)現(xiàn)整個成交面積將接近17億平方米，2017年是16.94億平米，所以基本持平?jīng)]有降，而總銷售金額將達到近15萬億，2017年是13.3萬億，所以銷售金額又有了差不多10％的上升。”

對大多數(shù)地產(chǎn)人來說，面對節(jié)節(jié)攀升的銷售指標，今晚他們可能更多的是祈禱：專家關(guān)于今年市場的預測將是錯的。