當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)雖然出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但整體表現(xiàn)好于預(yù)期，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長平穩(wěn)，房價(jià)平均漲幅小幅上升，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)升級。與此同時(shí)，在未來的經(jīng)濟(jì)下行清算期中，房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨五大困境的約束：

一是穩(wěn)增長要求穩(wěn)房地產(chǎn)投資，但這是一個(gè)艱難的選擇；二是防風(fēng)險(xiǎn)要求高度重視化解房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性泡沫，房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展對降低金融乃至全局風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要；三是去杠桿要求合理管控背道而馳的房地產(chǎn)市場加杠桿風(fēng)險(xiǎn)，加杠桿已不可持續(xù)，清算不可避免；四是降成本要求盡快解決房地產(chǎn)價(jià)格高企問題，以便從宏觀上促進(jìn)降成本；五是穩(wěn)預(yù)期要求盡快平滑和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)對社會(huì)心理面的擾動(dòng)。

在上述多重困境約束下的房地產(chǎn)市場，亦是“穩(wěn)中有變”。概況起來，筆者對未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展有如下十大展望：

第一，房地產(chǎn)投資逐步回落，中國經(jīng)濟(jì)終將擺脫對于房地產(chǎn)的過度依賴。

中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴已經(jīng)太久、太深了。所謂轉(zhuǎn)型，所謂高質(zhì)量發(fā)展，其中重要的一個(gè)方面，就是要逐步擺脫對于房地產(chǎn)的過度依賴，尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能、新空間、新模式。長遠(yuǎn)來看，人口集聚的上升和人口自然增長率的下降，這兩大趨勢將使國內(nèi)大部分城市的房價(jià)缺乏人口支撐。中國的房地產(chǎn)投資，將逐步步入存量時(shí)代和過剩時(shí)代，前期的過量投資，必然會(huì)減少未來的投資。預(yù)計(jì)從今年四季度或最晚明年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將不斷回落。

第二，土地市場流拍諸多，溢價(jià)率下降，土地市場新變局開始出現(xiàn)。

近幾個(gè)月，土地市場流拍頻現(xiàn)，流拍數(shù)量高達(dá)800多宗，全國土地市場加速降溫。8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。隨著流標(biāo)流拍或逐步成為常態(tài)，土地拍賣價(jià)格料將出現(xiàn)明顯回落，“地王”不再出現(xiàn)。這一方面預(yù)示著市場對于未來房價(jià)走勢預(yù)期的變化，另一方面也意味著未來依靠房地產(chǎn)來維持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的模式很難持續(xù)。土地市場的變局還將產(chǎn)生宏觀上的重大影響，即流拍增多——房地產(chǎn)投資下降——經(jīng)濟(jì)下行。