2018年的全國房地產(chǎn)市場，從時間來看可謂“冰火兩重天”，上半年熙熙攘攘，下半年門庭冷落。但即便如此，已在高位運(yùn)行的中國樓市，仍在創(chuàng)造新的高峰。

國家統(tǒng)計(jì)局21日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國商品房銷售面積與銷售額分別達(dá)到了17萬億平方米與14.9萬億元，均創(chuàng)歷史記錄，商品房銷售均價約為8736元/平方米，其中，住宅均價約為8544元/平方米，比2017年上漲了930元/平方米。與此同時，商品房待售面積繼續(xù)減少，庫存規(guī)模降至57個月新低。

房子沒降價？

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比上年回落6.4個百分點(diǎn)。銷售面積雖大幅放緩，但銷售額依舊保持了兩位數(shù)增長，2018年商品房銷售額為149973億元，增長12.2%，增速比上年回落1.5個百分點(diǎn)。

“在如此嚴(yán)厲的購房政策和相對悲觀的市場預(yù)期下，2018年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)保持正增長，最大的原因就是城鎮(zhèn)化節(jié)奏仍在加快，購房需求依然強(qiáng)勁。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

對于數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年房地產(chǎn)銷售金額的增長幅度明顯高于銷售面積的增長幅度。58安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波認(rèn)為，這既與房價上漲有關(guān)，也受到部分強(qiáng)二線城市供求量高位運(yùn)行推動成交金額上揚(yáng)的影響。

以銷售額除以銷售面積，2018年中國的商品房銷售均價約為8736元/平方米，同比增長10.7%，嚴(yán)躍進(jìn)稱，這是2010年以來最大的同比增幅。

商品房包括住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房三種物業(yè)類型，住宅占比最大，2018年住宅銷售面積、銷售額分別約占商品房銷售面積、銷售額的86%與84%。分開計(jì)算的話，2018年全國住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的銷售均價分別為8544元/平方米、14387元/平方米、11151元/平方米，分別比2017年的均價上漲了930元/平方米、844元/平方米、828元/平方米。

▲東部與東北地區(qū)商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長，中部與西部地區(qū)銷售額大幅增長。圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

分區(qū)域來看，中國東部與東北地區(qū)的銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長，分別同比下降5%、4.4%，中部與西部地區(qū)則上漲6.8%、6.9%；在銷售金額上，東部與東北地區(qū)同比上漲6.5%、7.0%，中部、西部地區(qū)均呈現(xiàn)兩位數(shù)的增長，分別達(dá)到了18.1%、23.4%。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，從全國來看，房價上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續(xù)，特別是中西部銷售面積漲幅遠(yuǎn)超全國市場平均漲幅，三線城市成為本輪房價上漲、銷售面積上漲的集中區(qū)域。

上行趨勢難持續(xù)

2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資超12萬億元，比上年增長9.5%，增速比上年同期提高2.5個百分點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)明顯好于預(yù)期，雖有各類降溫態(tài)勢，但說明企業(yè)心態(tài)依然不錯。同時，房屋新開工面積達(dá)到20.9億平方米，增長17.2%，增速可謂亢奮，這與企業(yè)在面臨資金壓力的情況下加快開發(fā)有關(guān)。

但一些數(shù)據(jù)已經(jīng)顯現(xiàn)頹勢。2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月回落0.1個百分點(diǎn)，比上年回落1.6個百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年50大城市平均樓面價為2277元/平方米，比2017年的2627元/平方米下調(diào)了13.3%，這是多年來首次出現(xiàn)土地價格明顯下調(diào)的現(xiàn)象。

在資金面上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.9萬億元，比上年增長6.4%，增速比上年回落1.8個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、利用外資均出現(xiàn)負(fù)增長；自籌資金為55831億元，增長9.7%；定金及預(yù)收款為55418億元，增長13.8%。

“自籌資金、定金及預(yù)收款增長較快，說明更多房企開始采用‘高周轉(zhuǎn)’策略提高資金的利用效率，同時強(qiáng)化預(yù)售資金的回流，以減少財(cái)務(wù)成本支出。”張波說。

雖然2018年商品房的銷售面積與銷售額均創(chuàng)下歷史記錄，但放眼2019年，部分專家認(rèn)為，這種上行趨勢難持續(xù)。張波認(rèn)為，2019年的房地產(chǎn)市場可以用“兩個回落、兩個趨穩(wěn)”來形容，即“銷售回落、增速回落，土地趨穩(wěn)、信心趨穩(wěn)”，在“房住不炒”的調(diào)控預(yù)期下，今年的商品房銷售面積或?qū)⑾滦小?/p>

“從市場走勢看，成交面積已經(jīng)連續(xù)多月出現(xiàn)漲幅明顯放緩的趨勢，房企年底雖有沖刺銷售的行為，但成交面積仍出現(xiàn)明顯下調(diào)。如果2019年樓市調(diào)控政策不變的話，市場將明顯調(diào)整，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。”張大偉說。

經(jīng)過近兩年的去庫存，全國商品房待售面積已經(jīng)降至5.2億平方米，同比下降11.0%，庫存規(guī)模降至57個月新低。嚴(yán)躍進(jìn)稱，去庫存已經(jīng)接近尾聲，這會對房價產(chǎn)生一定的支撐作用，隨著2019年供應(yīng)量的增加，庫存或見底反彈。