利率會(huì)降嗎？對(duì)購(gòu)房影響多大？

對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個(gè)月要承擔(dān)的月供變多，還款壓力也會(huì)隨之增大。房貸利率與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)反比，利率越高，導(dǎo)致人們購(gòu)房欲望降低，進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)。

短期來(lái)看，銀行房貸利率上浮，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲乏力的情況，這對(duì)于抑制房地的過(guò)度投資是有好處的。長(zhǎng)期來(lái)看，如果銀行房貸利率一直保持上浮的狀態(tài)，未來(lái)的房?jī)r(jià)也可以保持穩(wěn)定或者是下跌，對(duì)剛需形成利好。全面地來(lái)看，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素還有很多，人口遷徙、當(dāng)?shù)氐臉鞘姓�策、貨幣的貶值等都會(huì)影響到房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

很多人關(guān)心，個(gè)人房貸利率會(huì)普遍上調(diào)嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過(guò)轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會(huì)下降。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員、中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，個(gè)人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會(huì)太大。不同銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會(huì)有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計(jì)相對(duì)溫和。

資料圖：監(jiān)管 中新經(jīng)緯 熊家麗攝

個(gè)人房貸政策或收緊

上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快，在政治局會(huì)議重申“房住不炒”，首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。

針對(duì)未來(lái)涉房貸款的監(jiān)管方向，董希淼認(rèn)為，從房地產(chǎn)金融的角度看，未來(lái)調(diào)控可能從三個(gè)方面實(shí)施：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如提高房地產(chǎn)開放貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；三是收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，還可能從嚴(yán)掌握房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新經(jīng)緯客戶端，當(dāng)前房地產(chǎn)政策以從緊為導(dǎo)向，貸款方面的規(guī)�？刂埔廊粫�(huì)很強(qiáng)，而對(duì)于一些涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，或者說(shuō)有可能涉足房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，相關(guān)貸款也會(huì)有較強(qiáng)的審查。最典型的就是后續(xù)類似信用卡刷卡、消費(fèi)貸發(fā)放等，是不能和房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的，否則會(huì)被認(rèn)為是貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的現(xiàn)象。

董希淼認(rèn)為，應(yīng)繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸政策，綜合運(yùn)用多種手段，量?jī)r(jià)并舉，長(zhǎng)短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價(jià)格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)。既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，將“房住不炒”的定位落到實(shí)處。

監(jiān)管嚴(yán)查涉房貸

8月29日，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，要求自即日起收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，原則上開發(fā)貸規(guī)�？刂圃�2019年3月底時(shí)的水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額將從今年二季度末的11.04萬(wàn)億元減少至一季度末的10.85萬(wàn)億元規(guī)模。

此外，建行副行長(zhǎng)紀(jì)志宏在2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也稱，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，加強(qiáng)資金用途方面的監(jiān)管。

事實(shí)上，今年以來(lái)，監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)信貸融資的政策持續(xù)收緊，從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。分析人士認(rèn)為，涉房貸款未來(lái)仍將會(huì)是監(jiān)管重點(diǎn)。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號(hào)文”，針對(duì)商業(yè)銀行領(lǐng)域的房地產(chǎn)融資亂象整治作了詳細(xì)要求，其中包括：個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

近日，銀保監(jiān)會(huì)公布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，通報(bào)指出，一些地方中小銀行違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，有的機(jī)構(gòu)向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的置業(yè)公司發(fā)放貸款，用于支付拆遷補(bǔ)償款；此外，違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。銀保監(jiān)會(huì)要求，各相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要采取針對(duì)性的審慎監(jiān)管措施，并依法進(jìn)行行政處罰。

隨著“強(qiáng)監(jiān)管”發(fā)力，多家商業(yè)銀行因消費(fèi)貸款、涉農(nóng)貸款等違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)而受罰，牽涉面甚廣。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至7月末，銀保監(jiān)會(huì)、各地銀保監(jiān)局及分局2019年已開出近1500張罰單，涉及全國(guó)共312家銀行，總罰沒(méi)金額超過(guò)4.3億元。其中涉及“房地產(chǎn)企業(yè)”、“房款”的案由多達(dá)115份，涉及銀行50家，國(guó)有大行、股份行、城農(nóng)商行和農(nóng)信社均在內(nèi)，累計(jì)罰款4729萬(wàn)元。

央行同時(shí)加碼，擰緊了房地產(chǎn)貸款的水龍頭。央行二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。截至6月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為41.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.1%，增速較3月末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)控再創(chuàng)紀(jì)錄 房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%。累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控記錄。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年下半年，全國(guó)樓市將依然是雙向調(diào)控，房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會(huì)加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對(duì)房地產(chǎn)的利率再次提高。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，下半年房?jī)r(jià)會(huì)小幅降溫，即各類降價(jià)促銷下，會(huì)有所下跌。但是類似跌幅不會(huì)太大。而隨著后續(xù)房企銷售業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)降價(jià)幅度會(huì)不斷減少，進(jìn)而重新出現(xiàn)上漲。

(來(lái)源：中新經(jīng)緯APP)