機(jī)會(huì)型企業(yè)的特征是雖目前存貨積壓較為嚴(yán)重，但以往去化表現(xiàn)不錯(cuò)，即存貨轉(zhuǎn)化的流動(dòng)性強(qiáng)，資金占用水平低并且獲利能力較強(qiáng)，共有10家機(jī)會(huì)型企業(yè)。

由于這類企業(yè)的庫存釋放仍依賴于高效的運(yùn)營周轉(zhuǎn)，在銷售端受阻的當(dāng)下仍存在風(fēng)險(xiǎn)。若能謹(jǐn)慎運(yùn)營加快去滯重，或?qū)Ⅱ?qū)動(dòng)企業(yè)優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯，大幅改善現(xiàn)狀。

第一類機(jī)會(huì)型企業(yè)受到結(jié)轉(zhuǎn)周期和節(jié)奏的影響，部分項(xiàng)目雖已竣工但未在當(dāng)期予以交付，暫時(shí)拉高了已竣工存貨總量及占比，但在高效的運(yùn)營管理體系下仍有較大改善空間。這類房企已竣工存貨占比與統(tǒng)計(jì)周期關(guān)聯(lián)大，所以較以往數(shù)據(jù)浮動(dòng)明顯，企業(yè)可以從運(yùn)營管理體系入手改善這一問題。

另一類則囿于企業(yè)存貨自身特性，市場優(yōu)勢不明顯，銷路不暢以至于去化難度大。這類房企在去滯重上則表現(xiàn)得并非那么從容，雖然在去化指標(biāo)上表現(xiàn)較為優(yōu)異，但部分已竣工存貨的市場前景有待觀察。未來仍需注意推貨結(jié)構(gòu)或通過營銷來緩解這種壓力。

06壓力型企業(yè)：去化能力有待提高

根據(jù)分析，有9家房企歸類為壓力型企業(yè)。

總體來看壓力型企業(yè)庫存壓力較大，去化能力也比較一般，這類企業(yè)相對(duì)來說存在一定風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注存貨積壓問題，也要注意提升運(yùn)營能力，加快去化，緩解壓力。

第一類壓力型企業(yè)是由于已竣工存貨占比較高，周轉(zhuǎn)速度相對(duì)較慢導(dǎo)致庫存積壓。針對(duì)這種情況企業(yè)應(yīng)該把握機(jī)會(huì)積極推售，降低去化壓力提升業(yè)績。

第二類壓力企業(yè)的已竣工存貨總量上升明顯，雖然存貨周轉(zhuǎn)率不低，但由于盈利能力不及平均水平導(dǎo)致企業(yè)在讓利去滯重方面空間有限，未來企業(yè)可以從產(chǎn)品力及運(yùn)營能力角度入手，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間，來改善其存貨壓力。

2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于常態(tài)化，行業(yè)整體規(guī)模增速顯著放緩，去化明顯承壓。受限于市場低迷和融資收緊，多數(shù)房企秉著現(xiàn)金為王、利潤為先的策略，著重提升運(yùn)營效率，加快存貨周轉(zhuǎn)并積極去庫存，并獲得了一定成效。

雖然我們按照企業(yè)的存貨積壓和去化能力情況，將企業(yè)分為了四種類型，但實(shí)際上滯重少去化能力強(qiáng)的明星型企業(yè)、去化能力一般但滯重規(guī)模小的潛力型企業(yè)和短期庫存有一定壓力，但去化能力有保障的機(jī)會(huì)型企業(yè)并無庫存風(fēng)險(xiǎn)。而目前最需要關(guān)注的是壓力型企業(yè)，其當(dāng)下需要積極調(diào)整運(yùn)營、重視庫存去化問題。

當(dāng)然庫存壓力也不能說明所有問題，部分企業(yè)庫存壓力小是由于企業(yè)的庫存規(guī)模小，這類企業(yè)由于土儲(chǔ)規(guī)模等問題，未來在規(guī)模沖刺上可能會(huì)受到限制，一般而言3-4年左右的土儲(chǔ)去化周期最為適宜，這樣企業(yè)庫存壓力不大，又能兼顧未來規(guī)模發(fā)展需要。

在2020年疫情影響下，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營效率有了更高的要求，為保證資金的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，房企在投資布局時(shí)應(yīng)更加審慎，另外還可以通過提升產(chǎn)品品質(zhì)和營銷能力，積極推出尾盤特價(jià)房等一系列措施來去滯重，減輕庫存壓力降風(fēng)險(xiǎn)。