12月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國(guó)百城庫存報(bào)告》。截至2019年11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，同比增長(zhǎng)5.7%。

從同比數(shù)據(jù)看，當(dāng)前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)12個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，庫存壓力開始增大。若對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前庫存規(guī)模大致相當(dāng)于2017年4月份的水平。有城市庫存去化周期達(dá)39.8個(gè)月，但也有城市如清遠(yuǎn)庫存去化周期僅為1.8個(gè)月。

供應(yīng)放量帶動(dòng)庫存上升

庫存走勢(shì)可以用供求關(guān)系來解釋。2019年11月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5717萬平方米，而成交量為4814萬平方米，樓市呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)。觀察今年數(shù)據(jù)，受9月份和11月份密集推盤的影響，供應(yīng)數(shù)據(jù)明顯放量，但成交量表現(xiàn)較弱，進(jìn)而使得供大于求的矛盾更加尖銳，庫存數(shù)據(jù)自然容易增長(zhǎng)。

三類城市庫存都同比正增長(zhǎng)

截至2019年11月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2799、24157和20403萬平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分別為3.2%、6.0%和5.7%。

觀察三類城市數(shù)據(jù)，可以看出，三類城市都步入到庫存同比正增長(zhǎng)的通道之中。其中一線城市同比正增長(zhǎng)持續(xù)了18個(gè)月，二線城市持續(xù)了7個(gè)月，三四線城市則持續(xù)了13個(gè)月。這也說明三類城市都面臨了庫存新的壓力。

6成城市庫存出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)

2019年11月，100個(gè)城市中，有62個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。包括惠州、柳州和青島的庫存同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)最明顯，庫存同比增速分別達(dá)到了89%、73%和65%。類似城市代表了重點(diǎn)二線城市和三線城市，庫存表現(xiàn)和近期市場(chǎng)降溫等因素有直接關(guān)聯(lián)。同時(shí)，100個(gè)城市中，有38個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，包括清遠(yuǎn)、中山和昆山等城市庫存下降態(tài)勢(shì)較為明顯。類似城市也是后續(xù)需要積極補(bǔ)庫存的城市。

100城存銷比開始拉升

庫存去化周期即存銷比=月末新建商品住宅庫存面積/最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值。2019年11月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.4個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要9.4個(gè)月，該數(shù)值相比10月份9.1個(gè)月是有明顯增加的。尤其是隨著供應(yīng)數(shù)據(jù)的放量和庫存的拉升，存銷比數(shù)據(jù)容易上行。