“轉(zhuǎn)正”傳言此起彼伏

“違法”界定至今未變

據(jù)媒體報道，小產(chǎn)權(quán)房在深圳、東莞、北京的總量占全國的60%以上。

對于大多數(shù)購買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說，他們一直希望小產(chǎn)權(quán)房能夠盡快“轉(zhuǎn)正”。

事實是，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的傳說一波又一波，最終卻都是臆想。

2013年11月12日，十八屆三中全會審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)。《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

此后，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”有望的消息引發(fā)社會廣泛關(guān)注。但隨后的事實證明，這是人們對《決定》的誤讀。

安徽財經(jīng)大學(xué)法學(xué)教授張運(yùn)書認(rèn)為，盡管《決定》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性用地是允許被出讓、租賃、入股的，但并不意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的曙光已經(jīng)出現(xiàn)。因為根據(jù)上述《決定》，能進(jìn)行交易的僅僅為經(jīng)營性用地，而更多的小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村宅基地，并不屬于經(jīng)營性用地。

2017年8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在全國第一批13個城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

此次集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，被部分人視為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的一種信號。

但實際上，兩部門試點(diǎn)方案說得很清楚，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，需要履行項目報批程序，健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，全套手續(xù)幾乎跟商品房開發(fā)建設(shè)相近。

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定，新土地管理法于2020年1月1日起施行。

新土地管理法刪除了原法第四十三條關(guān)于“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定，破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙。

有人解讀稱，國家主動放棄對土地交易一級市場的絕對壟斷，中國的房產(chǎn)從此沒有“大產(chǎn)權(quán)房”和“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別，小產(chǎn)權(quán)房的問題迎刃而解。

如今，自然資源部在5月14日下發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中，重申小產(chǎn)權(quán)房不能通過登記將違法用地合法化。

如此一來，購買了小產(chǎn)權(quán)房的置業(yè)者的幻想徹底破滅了。

同地同權(quán)公平競爭

違法行為不能免責(zé)

近兩年，拆除整治違法建筑的風(fēng)暴席卷全國，城市干凈多了，也亮堂多了，很多集貿(mào)市場被拆掉了，街邊的私搭亂建也沒有了。

但是對小產(chǎn)權(quán)房的整治，除了部分山區(qū)的小別墅群被推光之外，大量的城區(qū)小產(chǎn)權(quán)房還沒有什么動靜。

在中南財經(jīng)政法大學(xué)教授郭澤強(qiáng)看來，小產(chǎn)權(quán)房問題，拖不過去、繞不過去，已經(jīng)到了必須解決的地步。解決小產(chǎn)權(quán)房問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現(xiàn)實，還要面向中國房地產(chǎn)市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復(fù)過去嚴(yán)厲而無用的老調(diào)。從技術(shù)層面而言，只解決“存量”，不再產(chǎn)生新的“增量”，通過彌補(bǔ)相關(guān)手續(xù)的方式，讓這些“非法建筑”正式進(jìn)入主流的住房體系。

《法制日報》記者采訪得知，補(bǔ)繳土地出讓金，解決小產(chǎn)權(quán)房的歷史遺留問題，并非沒有先例。

日前，在南京市大型小產(chǎn)權(quán)房項目七彩星城小區(qū)，多位業(yè)主接到通知，可更換購房合同及辦理銀行按揭等手續(xù)。由于該項目在開盤建設(shè)時土地性質(zhì)是集體土地，這也意味著小產(chǎn)權(quán)房順利實現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”。

中國政法大學(xué)不動產(chǎn)與金融研究中心執(zhí)行主任席志國認(rèn)為，解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，根本上還是要進(jìn)一步推進(jìn)集體土地改革，使集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)入市場，從而能夠和國有土地一樣，同地同權(quán)，在同一基礎(chǔ)上進(jìn)行公平競爭，這樣小產(chǎn)權(quán)房的基礎(chǔ)就不存在了。

事實上，新土地管理法已經(jīng)允許集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。席志國建議，下一步應(yīng)當(dāng)就集體土地使用權(quán)如何出讓進(jìn)一步完善，徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

對于已經(jīng)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，席志國主張依照不同的情形進(jìn)行處理。

“對于那些嚴(yán)重違法，建立在集體農(nóng)業(yè)用地上的未辦理過農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地相應(yīng)審批程序的，必須要予以嚴(yán)格處理，即通過拆除恢復(fù)土地原狀的方法予以糾正，絕對不能將其進(jìn)行合法化，否則不但嚴(yán)重違反了國家保護(hù)耕地的基本政策，而且也會使法律形同虛設(shè)，失去了法律的權(quán)威。”席志國說，“對于那些符合國家建設(shè)總體規(guī)劃，使用的也是建設(shè)用地所建造的小產(chǎn)權(quán)房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記，但是由于其在建造時行為的違法性則不能予以免責(zé)，仍然應(yīng)當(dāng)通過行政處罰等方式予以處罰。”