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      小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)與退:全家“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后房子該歸誰?

      作者:未知 來源:房天下 更新時(shí)間:2016年05月25日 【字體:

      繼去年政府工作報(bào)告提出“抓緊實(shí)戶籍制度改革,落實(shí)放寬戶口遷移政策”后,國(guó)務(wù)院抓緊實(shí)施戶籍制服改革,落實(shí)放寬戶口遷移政策,完善配套措施,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度。我國(guó)實(shí)行了50多年的“農(nóng)業(yè)”和“非農(nóng)業(yè)”二元戶籍管理模式也在逐漸退出歷史舞臺(tái)。

      在戶籍改革的大潮中,與農(nóng)業(yè)人口息息相關(guān)的農(nóng)村集體用地,所謂俗稱的“宅基地”或“小產(chǎn)權(quán)房”將何去何從,是每個(gè)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民最關(guān)注的問題。這些建立在農(nóng)村集體土地上的房屋,本是“村民”所有,但在農(nóng)業(yè)戶口取消后,他們的歸屬問題似乎被遺忘了。

      進(jìn):宅基地使用權(quán)仍在 經(jīng)舊城改造“洗白”

      住城中村的小王正在為老家一套老房子?xùn)|奔西走。原來,小王祖父名下有套房產(chǎn),土地是集體所有宅基地,祖父系該農(nóng)村集體戶口,但是隨著父親上大學(xué)后就業(yè),一家人轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口。房天下了解到,如今小王作為非農(nóng)戶口,對(duì)該房屋是否可以繼承犯了難,由于祖父手上僅有一份購(gòu)房合同,沒有房產(chǎn)證,這套房屋也難以上市交易。

      事實(shí)上,我國(guó)的農(nóng)村土地為集體所有,個(gè)人所擁有的只能是房屋的所有權(quán)而非土地的所有權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示,依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的,宅基地的所有權(quán)屬于集體,使用權(quán)屬于房屋所有人,農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得,村民只有宅基地使用權(quán),不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置,所以宅基地不屬于遺產(chǎn),不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有,可以繼承。

      按照我國(guó)法律規(guī)定的“地隨房走”的原則,公民繼承了房屋,可以使用房屋所占的宅基地。小王雖然不能繼承祖父的宅基地,但可繼承祖父的房屋并且使用這塊宅基地。

      據(jù)了解,市面上有些小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)通過“三舊”改造成功“洗白”為商品房并拿到了房產(chǎn)證。早在2014年便有媒體報(bào)道,廣州芳村某樓盤經(jīng)舊城改造補(bǔ)地價(jià)成為商品房項(xiàng)目,在當(dāng)時(shí)已入住三四年。經(jīng)與地產(chǎn)中介人士確認(rèn)及到房產(chǎn)登記部門核實(shí),該樓盤的確是已出房產(chǎn)證的商品房項(xiàng)目,當(dāng)初是以宅基地項(xiàng)目出售。但通過“三舊”改造“洗白”仍非正途,農(nóng)村土地、農(nóng)村房屋的登記等系列問題在法律中尚不明確,亟待完善。

      退:集體產(chǎn)權(quán)屬街道 原村民尚待“拆遷”

      小李生活在廣州的城鄉(xiāng)結(jié)合部,上世紀(jì)八十年代初曾有機(jī)會(huì)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。村里人相繼由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,而同是農(nóng)民出身的鄰居,每年有旅游費(fèi)有分紅,村里集體產(chǎn)權(quán)的房子只能由村民購(gòu)買,不到十年,這批人全部后悔,隨之而來的經(jīng)濟(jì)大潮使農(nóng)村人口收入大變樣,成為工人的村民與分紅無緣,對(duì)是否購(gòu)買村中的“小產(chǎn)權(quán)房”也是進(jìn)退維谷。

      轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的居民想轉(zhuǎn)回農(nóng)業(yè)戶口,小李并非個(gè)例。小孫曾是農(nóng)業(yè)戶口,家住北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部,二十年前買了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房屋,拆遷過后,一家人全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口,這棟“小產(chǎn)權(quán)房”于他們只有一張薄薄的購(gòu)買合同,年前小孫買了新的商品房,認(rèn)定為“首套房”。小孫對(duì)房天下說,當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)表示如果這批小產(chǎn)權(quán)房“拆遷”,他們?cè)〈迕褚矔?huì)得到相關(guān)補(bǔ)償,“首套房的優(yōu)惠條件算是撿來的。”

      對(duì)于這部分等待拆遷補(bǔ)償?shù)?ldquo;原住民”,業(yè)內(nèi)提示,如果家中人口全部轉(zhuǎn)為城市居民,不要自行拆遷小產(chǎn)權(quán)房。一旦自行拆遷,由于家里已不再有人是集體成員,或者該集體已不存在,原有的使用權(quán)也將隨之丟失。

      小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)城市化過程中的產(chǎn)物,律師認(rèn)為,房子無論是否有產(chǎn)權(quán)證,無論是商品房還是建在村集體土地上的房屋都可以作為遺產(chǎn)可以繼承;宅基地不允許流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人,但可以在一定范圍區(qū)域內(nèi)流轉(zhuǎn)。

      如今農(nóng)非界限不再明確,統(tǒng)一居民戶口已是大勢(shì)所趨。而與農(nóng)業(yè)人口有著密切關(guān)系的宅基地、小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有怎樣的變革,將極大影響房地產(chǎn)業(yè)。小產(chǎn)權(quán)房最終是進(jìn)是退,相信隨著我國(guó)法律的不斷完善答案終將浮現(xiàn)。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
      青禾名都 3950 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚(yáng)·時(shí)代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國(guó)際 3700 大邑大道
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