整治小產(chǎn)權(quán)房考驗政府智慧

自然資源部再次為小產(chǎn)權(quán)房定調(diào) 不得通過登記將違法用地合法化

● 小產(chǎn)權(quán)房因成本和價格較低廉受到歡迎，但與現(xiàn)行法律相悖。如何妥善對待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題，成為各級政府亟須解決的一個難題，考驗政府管理智慧和執(zhí)政能力

● 購買小產(chǎn)權(quán)房會帶來一些后續(xù)的法律糾紛，如建筑質(zhì)量、消防安保、售后維護(hù)和物業(yè)管理難以保障，存在違建、爛尾的風(fēng)險，無法辦理抵押貸款，沒有轉(zhuǎn)讓、繼承、處分、拆遷收益等權(quán)利

● 解決小產(chǎn)權(quán)房問題，根本上還是要進(jìn)一步推進(jìn)集體土地改革，使集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)入市場，和國有土地一樣，同地同權(quán)，在同一基礎(chǔ)上公平競爭

□ 本報記者 　 王 陽

□ 本報見習(xí)記者 白楚玄

近日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》稱，在工作中，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

這一“官宣”，讓很多購買了小產(chǎn)權(quán)房的置業(yè)者的幻想徹底破滅。

“小產(chǎn)權(quán)房”其實并非法律概念，是人們約定俗成的稱謂。通常是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

如是研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，包括小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的全國所有城鎮(zhèn)住房面積為298億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房面積為73億平方米，占比達(dá)到24%，僅次于占比38%的商品房面積。

接受《法制日報》記者采訪的專家認(rèn)為，在普通商品住宅價格高企的今天，小產(chǎn)權(quán)房因成本和價格較低廉受到歡迎，但與現(xiàn)行法律相悖。然而，如果將小產(chǎn)權(quán)房項目都拆除，不但浪費(fèi)資源，還會激化矛盾。如何妥善對待和處理小產(chǎn)權(quán)房問題，成為各級政府亟須解決的一個難題，考驗政府管理智慧和執(zhí)政能力。

小產(chǎn)權(quán)房野蠻生長

法律糾紛屢見不鮮

因兒子要結(jié)婚，來自陜西省西安市的孔女士經(jīng)人介紹，購買了西安市昆明路銘景新城小區(qū)一套128平方米的房子，總價僅53萬元。因為是小產(chǎn)權(quán)房，所以價格便宜，孔女士沒多做考慮就買了。之后，孔女士去售樓部領(lǐng)鑰匙，卻獲知房子被同時賣給了別人。

西安另一處小產(chǎn)權(quán)房也產(chǎn)生了糾紛。

西安灃東新城三橋街道辦紅光路社區(qū)賀家村加貝花園小產(chǎn)權(quán)房，因為小區(qū)沒有五證，自來水公司無法接接通管線，因此一直使用黑井水。置業(yè)者對此頗有微詞。

《法制日報》記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，類似場景曾在全國多地上演。

房價長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平，而在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房無法滿足住房需求的時候，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般出現(xiàn)。然而，圍繞小產(chǎn)權(quán)房買賣、確權(quán)和征收等糾紛也時常發(fā)生。

2019年11月，深圳市龍華區(qū)法院開庭審理一起侵權(quán)責(zé)任糾紛案。選用某小產(chǎn)權(quán)房的陳某某，請求非法占有該房屋的史某騰空房屋并進(jìn)行侵權(quán)賠償。審理后，因陳某某無證據(jù)證明其合法享有涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，且無證據(jù)證明其實際占有使用該房產(chǎn)，法院最終裁定駁回陳某某的起訴。

實際上，在政策層面，有關(guān)部門一直維持對小產(chǎn)權(quán)房違法的界定。

從1999年到現(xiàn)在，有關(guān)部門三令五申，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅決制止、依法嚴(yán)肅查處。

然而，小產(chǎn)權(quán)房并沒有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模反而越來越大。

據(jù)北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群介紹，小產(chǎn)權(quán)房久禁不絕，反映了中國房地產(chǎn)市場某種不能自圓其說的扭曲狀態(tài)。目前，一些城市的房價已經(jīng)完全脫離了居民真實的購買力，導(dǎo)致人們對合法建筑望“房”興嘆。因此，價格遠(yuǎn)低于商品房的違法小產(chǎn)權(quán)房，也就成了一些低收入群體無奈的選擇。

有業(yè)內(nèi)人士稱，雖然國務(wù)院住房建設(shè)管理部門三令五申，要求各級地方政府加快處理小產(chǎn)權(quán)住房問題。由于小產(chǎn)權(quán)房中有很大比例是鄉(xiāng)、村政府組織開發(fā)的，因為有基層政府參與其中，處理起來也非常棘手。如果沒有基層政府參與默許，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)、建設(shè)、交易、轉(zhuǎn)手等環(huán)節(jié)不會如此順利。

北京律師肖東平說，不少人私下里買賣小產(chǎn)權(quán)房，但無論是買方還是賣方，所簽訂的合同契約根本就不算數(shù)，碰上打官司連立案都難。除了不能得到法律的保障外，購買小產(chǎn)權(quán)房還會帶來一些后續(xù)的法律糾紛，如建筑質(zhì)量、消防安保、售后維護(hù)和物業(yè)管理難以保障；存在違建、爛尾的風(fēng)險；無法辦理抵押貸款；沒有轉(zhuǎn)讓、繼承、處分、拆遷收益等權(quán)利。