融資收緊成必然 16家房企凈負(fù)債率超100%

對(duì)重點(diǎn)房企形成的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，其細(xì)節(jié)雖有待確定，但融資收緊是大勢(shì)所趨，企業(yè)下半年融資發(fā)債或受到影響。

光大證券在研報(bào)中稱，該政策或旨在促進(jìn)金融資源合理配置，引導(dǎo)預(yù)期回歸平穩(wěn)，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。從政策背后的考量來看，可能包括多方面因素：目前行業(yè)資金面相對(duì)較好，下半年貨幣政策回歸常態(tài)化下，提前管理資金流向，防止房地產(chǎn)領(lǐng)域擠占金融資源；緩解土地價(jià)格上漲對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)壓力，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期回歸平穩(wěn)；行業(yè)迎來債務(wù)到期高峰，尤其是境內(nèi)債到期量短期內(nèi)明顯提升，自上而下引導(dǎo)房企調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

丁祖昱稱，接下來房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境將進(jìn)一步收緊，部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規(guī)落地，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生較大影響：土地市場(chǎng)降溫，新房銷售加速，對(duì)頭部房企是利好，對(duì)高負(fù)債的房企則影響較大，必將加速行業(yè)洗牌。

事實(shí)上，隨著國內(nèi)相對(duì)寬松的金融環(huán)境逐漸收緊，房企境內(nèi)融資規(guī)模呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7379億元，融資規(guī)模較上年同期下降7%，前7個(gè)月融資規(guī)模占比2019年全年62.5%。

貝殼研究院認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管力度加大的同時(shí)，房企也進(jìn)入到償債高峰期，在“需求大、監(jiān)管嚴(yán)”的夾擊下，企業(yè)融資面臨更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

從企業(yè)端看，部分高負(fù)債、短期債務(wù)壓力大的房企，將承受更大的壓力。國金證券專業(yè)分析師周岳在近日的一份研報(bào)中指出，房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率整體偏高，38家房企該比率超過70%，建業(yè)地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中南置地、綠地控股等10家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。凈負(fù)債率指標(biāo)方面，超過半數(shù)房企在該比率上小于100%，泰禾集團(tuán)、富力集團(tuán)、華夏幸福、融創(chuàng)中國、首開股份、華發(fā)股份、中國鐵建、中南置地、奧園集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等16家房企凈負(fù)債率大于100%。

融資結(jié)構(gòu)，周岳稱，短債占比超過45%的共有4家，分別為泰禾集團(tuán)(57%)、榮盛發(fā)展(52%)、綠城中國(48%)以及中國恒大(47%)，且均較2018年有所增加。債券融資超過30%的房企有8家，分別為龍光地產(chǎn)、金地集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、首開股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)和華宇集團(tuán)，其中龍光地產(chǎn)債券融資占比最高，為48.16%。