一度沉寂數(shù)月的境外美元債融資市場開始活躍。近一個(gè)多月以來，房企扎堆拋出發(fā)行美元債的計(jì)劃或者成功籌得美元融資。從當(dāng)前資金鏈狀況來看，房企仍在利用一切可以利用的融資工具，盡量大額度融資，多用于“借新還舊”，避免造成債務(wù)違約而導(dǎo)致陷入“多米諾骨牌效應(yīng)”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，房企海外美元債合計(jì)142筆總金額為452億美元，與2019年同期的163筆543億美元相比，下滑了16.7%。另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，今年7月份境外融資72.1億美元，環(huán)比增長30%，同比減少2%，尚未達(dá)到上年同期水平。但進(jìn)入8月份以來，就當(dāng)前數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，海外債市呈加速增長趨勢，8月1日至8月9日，海外融資規(guī)模24.3億美元，同比大幅增長80%。

“償債需求是主因，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的現(xiàn)象。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向記者表示，今年下半年是房企償債高峰期。同時(shí)，7月份又是傳統(tǒng)的銷售淡季，銷售回款乏力之下，只能加快外部融資動(dòng)作。

中小房企融資渠道少

低成本資金，一直是以高杠桿模式運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)重要的生存砝碼，也是搶占市場份額的利器。

過去10年，依靠國內(nèi)外融資平臺和靈活利用融資窗口期，讓一些開發(fā)商成長為如今的頭部房企，在一定程度上緩解了壓力，但對一些缺乏低成本融資渠道的中小房企來說，境外高息美元債是其目前最優(yōu)的保持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的輸血渠道之一。

“疫情之下，海外債市受到嚴(yán)重影響，4月份“零發(fā)債”，5月份-6月份逐漸復(fù)蘇，到7月份持續(xù)增長。”貝殼研究院高級分析師潘浩在接受記者采訪時(shí)表示，海外融資的加速增長，主要是來自房企自身償債壓力、銷售回款壓力以及外部金融環(huán)境趨緊的壓力。

“疫情影響下，房企境內(nèi)融資環(huán)境有所松動(dòng)，頭部房企，尤其是央企或者國企背景融資成本較低，今年3月份萬科發(fā)行的25億元債，最低利率僅2.6%。”宋紅衛(wèi)向記者表示。

“在融資需求大增的當(dāng)下，中小房企在融資層面相對被動(dòng)。境內(nèi)融資對房地產(chǎn)板塊估值高而利率相對較低，是大多數(shù)房企的首選渠道，但對房企的要求和限制越來越多，個(gè)別機(jī)構(gòu)要求是50強(qiáng)房企或百強(qiáng)房企以及信用資質(zhì)在AAA以上等。”潘浩向記者表示，如此一來，就將多數(shù)中小房企拒之門外，不得已選擇利率更高而估值更低的境外融資渠道。

三成融資成本超10%紅線

實(shí)際上，借道海外發(fā)債融資高潮始于2016年。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，近幾年中國房企海外融資利率水平總體有升高趨勢，從2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

“2020年以來，一季度的前兩個(gè)月，房企海外融資動(dòng)作頻繁，但融資成本分化明顯。”有業(yè)內(nèi)分析人士向記者直言，頭部房企海外融資成本一般在5%左右，但負(fù)債率高評級較差的中小房企則會超過10%，或者在9%-12%之間徘徊。

據(jù)記者根據(jù)中原地產(chǎn)研究提供的數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在年內(nèi)總計(jì)142筆美元債融資中，44筆融資成本超過10%。該44筆融資合計(jì)為135.5億美元，占房企年內(nèi)美元融資總額的30%，且其發(fā)行主體多是中小房企，或者是于近兩年剛剛登陸H股的房企。

從大環(huán)境來看，“境外融資利率長期高于境內(nèi)融資利率。而中小房企由于業(yè)務(wù)規(guī)模和信用等級等原因，融資利率普遍高于規(guī)模型房企。”潘浩向記者表示，更重要的是，今年由于疫情影響疊加嚴(yán)峻的國際關(guān)系考驗(yàn)，中小房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力受到極大挑戰(zhàn)，融資利率隨風(fēng)險(xiǎn)等級提升而增加。

“高息境外發(fā)債融資的背后，一方面是在行業(yè)毛利率處在下行通道背景下對利潤的再度侵蝕；另一方面則要面對匯率風(fēng)險(xiǎn)，畢竟其變化存在很大不確定性。”上述業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，回溯兩年之前，匯兌損失已經(jīng)發(fā)生，如當(dāng)代置業(yè)2018年匯兌凈虧損為2.05億元，導(dǎo)致當(dāng)年凈利潤僅為6.62億元，較2017年同比下降19.88%。不過，長期來看，由于多數(shù)房企短期內(nèi)美元債到期壓力不大，匯率出現(xiàn)短時(shí)波動(dòng)對房企的影響仍可控。

資金鏈平穩(wěn)是下半年重要目標(biāo)

“疫情打亂了房企持續(xù)改善的資產(chǎn)負(fù)債率結(jié)構(gòu)，整體上，下半年房企資金鏈健康度以保持平穩(wěn)為目標(biāo)。”潘浩對記者表示，在資金鏈方面，不同類型的房企分化嚴(yán)重。

“目前來看，大型房企的資金鏈狀況要好于中小房企，其中，大型房企中有央企或者國企背景的資金鏈狀況要好于民營房企。”宋紅衛(wèi)向記者表示，布局集中在中東部區(qū)域三大核心經(jīng)濟(jì)圈的中小房企，資金鏈要好于布局主要集中在中西部地區(qū)的房企。

“大部分房企為了應(yīng)對未來可能的市場變化，用遍融資工具，加快資金儲備。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向記者表示，杠桿率較高的企業(yè)最近融資壓力有所增加，但其在加快下半年銷售回款速度。

“從前7個(gè)月的銷售情況看，百強(qiáng)房企業(yè)累計(jì)銷售同比增幅今年首次轉(zhuǎn)正，7月單月業(yè)績增速呈年內(nèi)最大增幅，市場持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢強(qiáng)勁。”潘浩向記者表示，對房企而言，銷售回款壓力疊加償債高峰，預(yù)計(jì)下半年將加大供貨，也不排除采用“以價(jià)換量”的策略搶占客戶資源。

宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，“金九銀十”將會成為房企集中搶銷售回款階段，這時(shí)市場會經(jīng)歷一波小高峰，四季度則會沖擊全年度業(yè)績，可能會利用價(jià)格調(diào)整策略來刺激銷售。不過，宋紅衛(wèi)也向記者強(qiáng)調(diào)，“但也不能盲目樂觀，一般來講，隨著銷售逐漸回暖，銀行信貸額度會吃緊，這在一定程度會影響貸款的發(fā)放進(jìn)度，對于房企融資仍會有一定影響。”