9月8日上午，《金融投資報(bào)》記者來到位于武侯區(qū)武陽大道三段51號(hào)城投下一站都市寫字樓B座的巢客遇家辦事處，這里早已人去樓空，門口的紙上寫著“寫字樓租售”等字樣。據(jù)物管說，巢客遇家的工作人員自8月初就再也沒有出現(xiàn)過，目前房東也將該辦公室收回并準(zhǔn)備再次出租。

值得一提的是，滿城房產(chǎn)成立于2007年，是成都本土最早涉足長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)之一，在成都、重慶兩地合計(jì)擁有四萬多套房源。但金先生不知道的是，早在今年1月，滿城房產(chǎn)就將其所管轄的全部房源和資產(chǎn)管理權(quán)賣給了成都青客公寓管理有限公司（以下簡稱：青客）。但半年之后，雙方陷入糾紛，滿城房產(chǎn)指責(zé)青客拿走房源后拒向業(yè)主支付租金，青客則表示滿城房產(chǎn)嚴(yán)重違約，轉(zhuǎn)讓協(xié)議已失效。但最終受害的，還是“金先生們”。

四川之外，長租公寓爆雷的更多，哪里有租房，割韭菜的鐮刀就伸向了哪里。

比如，8月20日，海南每天鄭州公司人去樓空，挑起三百多名業(yè)主和八百多位租客的矛盾；

8月24日，上海嵐越公寓在浦東的辦公室連夜消失，報(bào)案者將派出所大門圍得水泄不通；

8月29日，杭州巢客跑路，慘遭收割的房東和租客已建立起十多個(gè)微信群，抱團(tuán)維權(quán)……

長租套路：高收低租+租金貸

全國范圍內(nèi)，長租公寓從風(fēng)口到連環(huán)爆雷，何以如此？

“有的長租公寓公司，給房東高租金，給房客低租金，高收低租做一筆業(yè)務(wù)就虧一筆，這種商業(yè)模式就有問題。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐在接受金融投資報(bào)記者采訪時(shí)一針見血指出癥結(jié)所在，“如果有投資進(jìn)入，虧本賺流量，那也算一種互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)模式，至少有初始的投資資金拿來虧；但如果連初始投資都沒有，那純粹就是一種龐氏騙局，跑路是必然的。”

如劉璐所言，《金融投資報(bào)》記者在調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，這些跑路的長租公寓公司基本都采用“高收低租”模式，不計(jì)成本高價(jià)收房，但通常要求房東與其簽署1年甚至更長時(shí)間的出租合同，且租金只能月付；另一邊，又以低價(jià)為誘餌租給租客，但要求租客必須年付。如果租客給不起，長租公寓還有“租金貸”推出，也能一次性從金融機(jī)構(gòu)拿到全年租金。

《金融投資報(bào)》記者簡單算了一筆賬：一套房子月租金2000元，長租公寓一次性就能收到2.4萬元；100套房源，就是240萬元；10000套房源，就是2.4億元。

看似虧本的高收低租，其中產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻相當(dāng)可觀驚人。換句話說，高收低租模式壓根沒想盈利，瞄準(zhǔn)的其實(shí)是租金，這與非法P2P非法集資類似，只不過曾經(jīng)的標(biāo)的是“理財(cái)產(chǎn)品”，現(xiàn)在則是“出租房”。

當(dāng)然，除了一開始就挖坑的長租公寓之外，爆雷頻現(xiàn)也顯示出長租公寓商業(yè)模式的脆弱性。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向《金融投資報(bào)》記者表示，上半年疫情的沖擊，加速暴露了長租公寓商業(yè)模式存在的問題：

一是租金成本高，目前大部分長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運(yùn)營也需要較高的成本投入。

二是商業(yè)模式的靈活性差，通常長租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長。而在遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，這就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力。

三是精細(xì)化運(yùn)營要求高，長租公寓企業(yè)理論上講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會(huì)相對(duì)激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。