在資本市場備受青睞的物業(yè)股終于迎來集體回調(diào)。

目前，港股上市物業(yè)公司2020年中報已披露完畢，雖然上半年業(yè)績?nèi)〉昧苏�增長，但從增速上看，主流物業(yè)公司在營收、凈利潤同比增速上均有所下降。

與此同時，今年8月份以來，港股物業(yè)股普遍迎來了回調(diào)，跌幅在2%~20%。即便在物業(yè)公司陸續(xù)發(fā)布不錯的中報業(yè)績之后，物業(yè)股也未見明顯起色。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，物業(yè)股的估值或者利潤最終還是會趨向于合理，市場最終還是會趨向于理性。物業(yè)股最近是一個短期的回調(diào)，但再次上漲需要基本面新的利好出來。

集體迎來回調(diào)，跌幅最大超20%

房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，物業(yè)管理行業(yè)因為具備良好的現(xiàn)金流和抗風(fēng)險能力，越來越受到資本市場的青睞，上市熱潮也給物業(yè)企業(yè)帶來了很多積極的變化。

今年上半年，物業(yè)股在疫情影響下的資本市場幾乎全線飄紅。Wind數(shù)據(jù)顯示，26家A+H物業(yè)股上半年平均漲幅為53.6%，加權(quán)平均漲幅為117%。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從8月份開始，港股物業(yè)股已開始出現(xiàn)回調(diào)，直到最近的9月8日，物業(yè)股大勢仍未見起色。

據(jù)Wind統(tǒng)計，22家港股物業(yè)股在60日漲跌幅中，有9家上漲，10家下跌；在20日漲跌幅中，僅有碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)微漲，其余20家普跌；在5日漲跌幅中，僅有銀城生活服務(wù)、中奧到家、濱江服務(wù)微漲，其余19家普跌。

在20日漲跌幅中，中奧到家以20.65%的跌幅領(lǐng)跌20家物業(yè)股。同時，跌幅超過15%的還包括鑫苑服務(wù)、時代鄰里、和泓服務(wù)、佳兆業(yè)美好、祈福生活服務(wù)，甚至有頭部物業(yè)公司保利物業(yè)、雅生活服務(wù)，兩家的跌幅分別為16.29%、18.4%。另外，如中海物業(yè)、奧園健康、正榮服務(wù)、弘陽服務(wù)等跌幅也超過了10%。

進入9月后，在5日漲跌幅中，或是因為中期業(yè)績超預(yù)期，銀城生活服務(wù)以5.37%的漲幅領(lǐng)漲，保利物業(yè)、中海物業(yè)、鑫苑服務(wù)等跌幅收窄至5%以下。時代鄰里以10.62%的跌幅領(lǐng)跌19家物業(yè)股，其中超過5%跌幅的有15家，包括奧園健康、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、正榮服務(wù)弘陽服務(wù)等。

一位長期跟蹤港股市場的券商人士王利（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，最近物業(yè)股的回調(diào)跟獲利盤有很大關(guān)系。在貨幣政策不再繼續(xù)寬松的背景下，高估值公司迎來了一波獲利盤。所以暫時看，物業(yè)股近期是一個短期的回調(diào)，但再次上漲需要基本面新的利好出來。

中金公司研報也指出，物業(yè)板塊自2016年以來估值持續(xù)擴張，遠(yuǎn)期滾動市盈率已由2016年初的15倍左右上升至當(dāng)前的35倍左右。但近兩個月的業(yè)績行情對板塊的催化作用有限。同時，在存量股票估值處于高位的情況下，大中型優(yōu)質(zhì)公司新股集中上市對存量股票的負(fù)面影響大于正面，可能分散資金、使得板塊整體估值承壓。

在近日每日經(jīng)濟新聞主辦的“物業(yè)資本論”在線沙龍活動上，旭輝永升服務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理肖文鳳認(rèn)為，物業(yè)股受到資本市場的熱捧還是會持續(xù)一個階段。但花無百日紅，估值或者利潤最終還是會趨向于合理，市場最終還是會趨向于理性。 “我個人樂觀一點認(rèn)為的話，物業(yè)股被熱捧的時間還有3～5年，理性一點認(rèn)為的話也就1～2年。”

業(yè)績增速放緩，增值服務(wù)面臨調(diào)整

從主流物業(yè)公司的2020年中期業(yè)績報告看，頭部物業(yè)公司碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)等業(yè)績均超過市場預(yù)期，在面積拓展上也依然取得較高的增長。大部分中小物業(yè)公司業(yè)績也都在預(yù)期范圍，個別甚至超過預(yù)期，但中期業(yè)績對物業(yè)股整體走勢拉動并不明顯。

雖然物業(yè)公司上半年成為疫情期間意外逆勢上揚的行業(yè)，但從中期業(yè)績看，物業(yè)公司整體的增長趨勢和個別物業(yè)公司的增值服務(wù)業(yè)務(wù)仍然受到疫情影響。

華創(chuàng)證券統(tǒng)計了17家主流物業(yè)公司業(yè)績顯示，上半年17家主流物業(yè)公司整體主營業(yè)務(wù)收入同比增長34.7%，較2019年下降14.8%，整體仍保持高增速。

其中，一線物業(yè)公司營業(yè)收入同比增長31.1%，較2019年下降14.8%；二線物業(yè)公司營業(yè)收入同比增長37.3%，較2019年下降7.4%。

物業(yè)板塊整體歸母凈利潤同比增長45.0%，較2019年下降20.7%，整體仍保持高增速。其中，一線物業(yè)公司歸母凈利潤同比增長31.1%，較2019年下降19.7%。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，主流物業(yè)公司營收、凈利潤同比增速有所下降，主要源于疫情影響，具體表現(xiàn)在疫情導(dǎo)致商務(wù)談判延后以及房企開竣工的延后，由此物業(yè)公司項目拓展或有所放緩；部分增值服務(wù)業(yè)務(wù)受限，但增值服務(wù)的需求并不會因此消失、只是延后，后續(xù)有望逐步釋放。

頭部物業(yè)公司保利物業(yè)、中海物業(yè)在疫情下，上半年的增值服務(wù)業(yè)務(wù)就受到影響。保利物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率同比2020年上半年下滑13.9個百分點，中海物業(yè)的住戶增值服務(wù)毛利率則同比下滑19.4個百分點。

中海物業(yè)解釋稱，下滑主要是由于疫情期間零售產(chǎn)品銷售組合的變化，毛利率較低的日常新鮮食品和防疫物資面對重大需求所致。不過，中海物業(yè)整體的增值服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率同比下滑了9.5個百分點。

華泰證券統(tǒng)計顯示，今年上半年，23家物業(yè)管理上市公司增值服務(wù)營收占比為31%，較2019年下降3個百分點，主要由于受到疫情影響，案場服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)，以及房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)空間運營、社區(qū)媒體運營等業(yè)主增值服務(wù)的收入普遍出現(xiàn)下滑。

不過，物業(yè)公司的上市潮在今后或還將持續(xù)。港交所數(shù)據(jù)顯示，目前排隊上市的物業(yè)公司有11家，其中4家截至2019年底的合同面積超過1億平方米。另據(jù)嘉和家業(yè)監(jiān)測，目前正在籌備上市的物業(yè)企業(yè)多達(dá)100余家，其中多為中小物企或區(qū)域物企。