7月以來(lái)，多家品牌長(zhǎng)租公寓相繼拋出“億元補(bǔ)貼”活動(dòng)，以求爭(zhēng)取到更多新客戶。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉背后，折射出今年租賃市場(chǎng)復(fù)蘇不如預(yù)期的現(xiàn)實(shí)。今年是行業(yè)一大分水嶺，開(kāi)啟了租金下降周期，也加劇了企業(yè)洗牌。

時(shí)至7月，畢業(yè)季租賃需求逐漸開(kāi)始釋放，多家品牌長(zhǎng)租公寓相繼拋出“億元補(bǔ)貼”活動(dòng)，針對(duì)新簽客戶推出特定的房租優(yōu)惠減免政策，以求爭(zhēng)取到更多新客戶。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉背后，折射出今年租賃市場(chǎng)復(fù)蘇不如預(yù)期的現(xiàn)實(shí)。那么，“億元補(bǔ)貼”能否自救解困？長(zhǎng)租公寓下半年走勢(shì)如何？會(huì)否迎來(lái)行業(yè)并購(gòu)潮？

減免租金，多家長(zhǎng)租公寓推優(yōu)惠舉措“搶客”

今年上半年，租賃市場(chǎng)受到疫情的影響波動(dòng)較為顯著，市場(chǎng)供需格局趨于緩和，租賃需求延遲釋放，長(zhǎng)租公寓企業(yè)也經(jīng)歷了經(jīng)營(yíng)考驗(yàn)。為了解困，7月份開(kāi)始，多家品牌公寓紛紛推出億元補(bǔ)貼活動(dòng)，針對(duì)新簽客戶推出特定的房租優(yōu)惠減免政策，此舉引發(fā)了租客群體的關(guān)注與熱議。

新京報(bào)記者了解到，7月2日，自如正式上線“億元補(bǔ)貼”活動(dòng)。在具體優(yōu)惠力度上，合租房源一年免2個(gè)月租金，以海淀區(qū)一間季付月租金3390元的單間為例，參與這一活動(dòng)后，相當(dāng)于全年減免了6780元租金；整租房源一年免1.2個(gè)月租金，以參與此次活動(dòng)的朝陽(yáng)區(qū)一套整租房源季付月租金8630元計(jì)算，則相當(dāng)于全年減免10356元租金。

這并非個(gè)例，記者了解到，蛋殼公寓也于近期推出“安居計(jì)劃”，拿出億元用于補(bǔ)貼租客，租客最高可享受免租兩個(gè)月的福利。

值得一提的是，6月畢業(yè)季原本是傳統(tǒng)租房旺季，但由于疫情影響，今年畢業(yè)生的租賃需求延遲至鄰近畢業(yè)才得以釋放。因此，畢業(yè)生租賃需求會(huì)在7月市場(chǎng)上有所體現(xiàn)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，長(zhǎng)租公寓在此時(shí)出臺(tái)優(yōu)惠政策，正迎合了畢業(yè)季的租賃需求，以及疫情得以控制后，其他流動(dòng)人群的租賃、換租需求。

巴樂(lè)兔研究院院長(zhǎng)高萌向記者表示，畢業(yè)季的到來(lái)，在一定程度上必然會(huì)拉動(dòng)長(zhǎng)租市場(chǎng)。不過(guò)，由于今年就業(yè)市場(chǎng)相較往年有所不同，因此，租約交易的規(guī)模會(huì)弱于往年。

高萌進(jìn)一步分析稱，相較于往年，今年部分畢業(yè)生需要花更多時(shí)間找工作或延后工作，這會(huì)體現(xiàn)在長(zhǎng)租市場(chǎng)的簽約延后上。此外，就業(yè)的薪資情況不樂(lè)觀，也會(huì)造成畢業(yè)生租房的預(yù)算相對(duì)不足，由此體現(xiàn)在租房產(chǎn)品的選擇上，會(huì)更傾向于追求實(shí)用和性價(jià)比。

“面向剛需市場(chǎng)，具有更高性價(jià)比的合租房源會(huì)更受畢業(yè)生歡迎，畢竟有一個(gè)安全的居處，在大城市先落穩(wěn)腳跟才是最重要的。”高萌總結(jié)道。

從市場(chǎng)供應(yīng)端分析，貝殼研究院租賃分析師黃卉對(duì)記者表示，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在優(yōu)惠政策制定上，應(yīng)充分考慮畢業(yè)生的承擔(dān)能力，降低租賃門檻，由此更好地實(shí)現(xiàn)消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

“長(zhǎng)租公寓未來(lái)不缺房源，缺的是租客。” 房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂如此點(diǎn)評(píng)。

旺季不“旺”，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)壓力凸顯

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)制定房租優(yōu)惠減免政策的背后，折射出今年租賃市場(chǎng)復(fù)蘇不如預(yù)期的現(xiàn)實(shí)。畢竟，長(zhǎng)租公寓企業(yè)都是緊跟市場(chǎng)風(fēng)向的。

縱觀長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)走向，今年可謂行業(yè)一大分水嶺：開(kāi)啟租金下降周期，企業(yè)洗牌加劇。

從常規(guī)租賃市場(chǎng)周期來(lái)看，一般11月到次年2月為租賃淡季，2月后返鄉(xiāng)人員回歸，市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)熱，至6、7月畢業(yè)季迎來(lái)旺季。然而，上半年受疫情影響，租賃市場(chǎng)的季節(jié)性規(guī)律被打破，不僅回?zé)嶷厔?shì)較緩慢，傳統(tǒng)旺季也不“旺”。

來(lái)自貝殼研究院的一份報(bào)告顯示，6月份，部分城市的租賃交易再度受到疫情等因素影響，傳統(tǒng)畢業(yè)租賃旺季暫未顯現(xiàn)，成交量環(huán)比下降7.3%。其中，北京租賃市場(chǎng)成交量下降明顯，環(huán)比下降達(dá)19%。

與此同時(shí)，6月份，重點(diǎn)18城的平均租金水平呈下降趨勢(shì)，環(huán)比下降3.2%，同比下降10.9%。值得關(guān)注的是，以往長(zhǎng)租需求較為旺盛的北京，也開(kāi)始下調(diào)租金。6月份，北京市平均租金為84.4元/平方米，環(huán)比雖上漲0.3%，但同比仍下跌5.0%。

“租金水平較去年同期下降，這必然導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)承擔(dān)的租金成本占比更高。與此同時(shí)，不論是業(yè)主直租還是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，出租人的出租預(yù)期持續(xù)走低，為避免空置帶來(lái)的損失，往往會(huì)采取降價(jià)等優(yōu)惠措施，加快出租，減少空置成本。”黃卉分析稱。

值得一提的是，面對(duì)經(jīng)營(yíng)壓力，一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)在強(qiáng)調(diào)招租同時(shí)，也對(duì)房東提出了降低租金，此舉引發(fā)不少爭(zhēng)議。問(wèn)題在于，此舉是否合理？現(xiàn)階段要不要跟業(yè)主談降租？

“跟業(yè)主談降租，是長(zhǎng)租市場(chǎng)上部分企業(yè)對(duì)供需發(fā)生變化的一種調(diào)整手段，總體上，這是正常的經(jīng)營(yíng)動(dòng)作。”高萌告訴新京報(bào)記者， 但至于要不要在現(xiàn)階段跟業(yè)主談降租的問(wèn)題，不應(yīng)該一刀切來(lái)看，“這需要長(zhǎng)租企業(yè)評(píng)估目前所處的實(shí)際情況，是否遇到緊急的現(xiàn)金流問(wèn)題，財(cái)務(wù)推演情況如何，其他手段是否都用了，效果又如何等。”

雖然主要一二線城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，但疫情對(duì)于租房相關(guān)的整體經(jīng)濟(jì)的影響還將持續(xù)。基于此，高萌認(rèn)為，各企業(yè)還應(yīng)做好推演和分析，來(lái)判斷是否要跟業(yè)主談降租以及降多少才合適。同時(shí)，應(yīng)平衡好房東、租客和租賃企業(yè)的權(quán)益，共同協(xié)商、積極應(yīng)對(duì)今年的特殊時(shí)期。

中小企業(yè)迎“至暗時(shí)刻”，行業(yè)并購(gòu)潮來(lái)臨？

令人唏噓的是，長(zhǎng)租公寓一度是眾多開(kāi)發(fā)商熱衷投資的標(biāo)的，然而，回顧今年上半年，沒(méi)有新的開(kāi)發(fā)商再進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

從貝殼研究院監(jiān)測(cè)的集中式長(zhǎng)租公寓門店數(shù)量TOP10品牌來(lái)看，2018年底，TOP10品牌門店數(shù)量為660家；2019年底，TOP10品牌門店數(shù)量為1134家，2019年全年新開(kāi)門店474家，新開(kāi)店率為71.8%。而到了今年上半年，TOP10品牌新開(kāi)門店共93家，新開(kāi)店率為8.2%，部分品牌門店數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，部分門店關(guān)停。

不僅如此，出租率下降、租客違約率提升，導(dǎo)致不少中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小長(zhǎng)租公寓數(shù)量達(dá)16家，其中，近七成長(zhǎng)租公寓因“高收低出”模式，導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)斷裂。

“2019年末，無(wú)論從投拓端還是租賃端，長(zhǎng)租市場(chǎng)總體已顯出疲態(tài)，2020年的突發(fā)疫情只是催化劑，因?yàn)槿魏芜^(guò)度的行業(yè)，都會(huì)被打回原形。”全靂解釋稱。

站在經(jīng)營(yíng)者角度分析，高萌指出，目前這一節(jié)點(diǎn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上需更務(wù)實(shí)，“秣馬厲兵，先圖生存，再謀發(fā)展。”具體而言，高萌解釋稱，運(yùn)營(yíng)上更細(xì)、更專，開(kāi)源節(jié)流，降本增效；提升服務(wù)品質(zhì)、租客滿意度，由此拉長(zhǎng)租約周期，獲得回頭客和老客戶的推薦；謹(jǐn)慎拿房，慎用金融杠桿；房源產(chǎn)品貼合大眾需求，滿足中低收入剛需人群，租金在合理范圍內(nèi)。

克而瑞租售研究中心相關(guān)人士亦表示，下半年長(zhǎng)租公寓應(yīng)謹(jǐn)慎拿房，專注運(yùn)營(yíng)軟實(shí)力的提升。一方面，在新項(xiàng)目拓展上，優(yōu)化財(cái)務(wù)投資測(cè)算模型，調(diào)低出租率預(yù)期，提升拿房門檻，并多采取月付之類的短期支付方式；另一方面，在運(yùn)營(yíng)上，提升人員效率，降低業(yè)務(wù)招待費(fèi)用和其他成本費(fèi)用，提升服務(wù)品質(zhì)。

展望下半年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？會(huì)否迎來(lái)行業(yè)并購(gòu)潮？對(duì)此，華美顧問(wèn)機(jī)構(gòu)專業(yè)知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱告訴新京報(bào)記者，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)狀況與房屋租賃供求關(guān)系密切相關(guān)，下半年的趨勢(shì)，需看整體租賃市場(chǎng)的走勢(shì)。廣義住宿業(yè)在疫情后期，“關(guān)停并轉(zhuǎn)”與并購(gòu)共存是大概率事件。

不過(guò)，在克而瑞租售研究中心相關(guān)人士看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)情況下，各方投資行為都相對(duì)謹(jǐn)慎，并購(gòu)潮尚未來(lái)臨。不過(guò)，其同時(shí)指出，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是，疫情期間，的確有不少頭部企業(yè)在觀望行業(yè)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，其中，低成本不良資產(chǎn)更受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

新京報(bào)記者 張曉蘭