律師說法：事前甄別 遇雷維權(quán)

長租公寓爆雷，受傷害的是成千上萬的房東和租客。房東不僅要損失可觀的資金，一些“以租養(yǎng)貸”的房東還可能陷入斷供危機；房客不僅要面對租金損失、搬家找房的痛苦，選擇了“租金貸”的租客還要按時還貸，否則就會留下征信污點。那么，從一開始，房東和租客應該如何規(guī)避風險呢？

四川省智見成律師事務(wù)所合伙人、主任律師楊川平告訴金融投資報記者，只有時間和口碑是最好的潛在保障，租客和房東尋找品牌長租公寓公司或是最有效的規(guī)避風險的方法。“當然，簽署合同前，確認長租公司與房東之間的協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明是一種最有效的、最基礎(chǔ)和最理性的選擇，而長租公寓公司應當主動揭示基礎(chǔ)合同關(guān)系的存在和無爭議是必要的。”

“租客和房東在選擇長租公寓品牌時，首先要多渠道多信息了解品牌企業(yè)的基本情況，通過線上和線下公開信息了解企業(yè)的基本信息、營業(yè)規(guī)模、歷史投訴、品牌評價等，在選擇時，盡量做多品牌比對后再做決策，做好充分的事前了解。”黃卉也表示，租客在支付租金時，盡量避免一次性付款過長周期的租金給機構(gòu)，且要留存好租房合同及支付憑證。

《金融投資報》記者查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，跑路的長租公寓多為新近成立的公司，且很多公司的負責人注冊了多家公司，在較早之前已被標注經(jīng)營異常。

比如，成都首資執(zhí)行董事兼總經(jīng)理艾兆璐，其同時也是巢客遇家（成都）科技有限公司、首資一城一家科技(云南)有限公司、重慶首資科技有限公司、廣住庭(廣州)科技有限公司等8家公司法定代表人。其中，巢客遇家成立于2019年8月5日，其在去年9月和今年8月兩次“因通過登記的住所或者經(jīng)營場所無法聯(lián)系”而被武侯區(qū)市場監(jiān)管局列入經(jīng)營異常名錄。

劉璐則提醒，“不論是房東還是租客，都不要貪小便宜，天上不會掉餡餅。”若真的遇到爆雷的情況，接受金融投資報記者采訪的專家和律師均建議，房東和房客拿起法律武器維權(quán)。

楊川平說，在交易機制上即租金的支付上要形成保護機制，無論是房東還是房客，都要避免被動行權(quán)。若確實上當受騙，也只有通過訴訟或者是報案來保障自己的權(quán)利。在楊川平看來，在房屋租賃公司跑路的情況下，這里面存在兩重法律關(guān)系。合同關(guān)系是相對權(quán)，需要依賴于別人的履行，而物權(quán)是絕對權(quán)，也叫對世權(quán)，有絕對排除妨礙的權(quán)利。“理論上，由于長租公寓公司違約未交付租金給房東，房東有權(quán)終止合約，收回房屋，而租客只能向長租公寓公司提出違約主張。”

監(jiān)管出手：住建部等擬出新規(guī)

事實上，近些年來，長租公寓爆雷不斷又前赴后繼，原因還在于沒有得到有效監(jiān)管。受訪的專家學者和律師均不約而同建議加強監(jiān)管，且要工商、住建等多部門協(xié)作。

楊川平表示，鑒于這種業(yè)務(wù)體系存在第三方權(quán)益風險，為進行有序管理，主管部門應當提前介入，對行業(yè)準入、業(yè)務(wù)規(guī)范與流程進行有效監(jiān)督和管理，如保證金機制、強制揭示機制、租金直付機制等，以避免消費者上當受騙事件的持續(xù)發(fā)生。

好在相關(guān)部門已經(jīng)出手了。去年12月，住建部等六部門印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確要求加強對采取“高進低出、長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

今年9月7日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》也從多方面對住房租賃參與主體進行具體規(guī)定。其中明確，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發(fā)布制度。對此，市場普遍認為，此舉體現(xiàn)了政府對租賃市場的引導方向。

與此同時，上海、廣州、成都、杭州等多城市也紛紛發(fā)布風險提示或住房租賃監(jiān)管措施。比如，為了解住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況，成都市正開展住房租賃企業(yè)專項排查工作。要求住房租賃企業(yè)對照《住房租賃企業(yè)基本情況自查表》如實填寫相關(guān)內(nèi)容，于2020年9月10日前，按企業(yè)注冊地報所屬區(qū)住建部門，各區(qū)（市）縣住建部門于9月22日前將轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)自查匯總情況報送市房地產(chǎn)市場服務(wù)中心。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會對會員企業(yè)存在“高進低出、長收短付”、違規(guī)開展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經(jīng)營、侵害群眾利益等問題進行全面排查，建立臺賬，要求企業(yè)自行整改，加強行業(yè)自律。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會于2020年9月22日前將協(xié)會排查情況（含附件表格）報送市房地產(chǎn)市場服務(wù)中心。

“長期看，政策規(guī)范之下，長租公寓行業(yè)向好發(fā)展趨勢不會變。”黃卉說，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變。行業(yè)洗牌和進化的加速，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，對長租公寓企業(yè)的資金運作能力和運營能力提出了更高的要求。而租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場中不斷突圍。

【特別提示】

成都消協(xié)發(fā)布警示：三大問題需特別注意

成都市消費者協(xié)會在受理、處理投訴過程中發(fā)現(xiàn)，近期發(fā)生房屋租賃公司資金斷裂，運營困難，導致其違背合同承諾，服務(wù)質(zhì)量下降，退還押金延遲和困難，以及無法繼續(xù)履行合同等侵害租客合法權(quán)益事件。9月9日，成都市消協(xié)特別提醒廣大消費者在租房時注意以下幾點：

一、尋租房屋、簽訂合同前要仔細了解租賃公司的經(jīng)營資質(zhì)和成立時間及運營實力，選擇口碑信譽較好的正規(guī)專業(yè)公司，防范因企業(yè)倒閉、關(guān)門等情況引起的權(quán)益受損。

二、了解房屋租賃市場的價格情況，要求租賃公司提供其與房東簽訂的合同，明確合同性質(zhì)，幫助判斷房屋的實際租賃價格，警惕低價出租背后可能存在的消費陷阱和市場風險。

三、簽訂合同時仔細查看合同內(nèi)容，注意其中可能存在的隱形霸王條款，明確糾紛發(fā)生后的違約責任;同時盡量采取分期交納租金的方式，避免因一次性交納過多租費引起的資金損失。