律師說(shuō)法：事前甄別 遇雷維權(quán)

長(zhǎng)租公寓爆雷，受傷害的是成千上萬(wàn)的房東和租客。房東不僅要損失可觀的資金，一些“以租養(yǎng)貸”的房東還可能陷入斷供危機(jī)；房客不僅要面對(duì)租金損失、搬家找房的痛苦，選擇了“租金貸”的租客還要按時(shí)還貸，否則就會(huì)留下征信污點(diǎn)。那么，從一開(kāi)始，房東和租客應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

四川省智見(jiàn)成律師事務(wù)所合伙人、主任律師楊川平告訴金融投資報(bào)記者，只有時(shí)間和口碑是最好的潛在保障，租客和房東尋找品牌長(zhǎng)租公寓公司或是最有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。“當(dāng)然，簽署合同前，確認(rèn)長(zhǎng)租公司與房東之間的協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明是一種最有效的、最基礎(chǔ)和最理性的選擇，而長(zhǎng)租公寓公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)揭示基礎(chǔ)合同關(guān)系的存在和無(wú)爭(zhēng)議是必要的。”

“租客和房東在選擇長(zhǎng)租公寓品牌時(shí)，首先要多渠道多信息了解品牌企業(yè)的基本情況，通過(guò)線上和線下公開(kāi)信息了解企業(yè)的基本信息、營(yíng)業(yè)規(guī)模、歷史投訴、品牌評(píng)價(jià)等，在選擇時(shí)，盡量做多品牌比對(duì)后再做決策，做好充分的事前了解。”黃卉也表示，租客在支付租金時(shí)，盡量避免一次性付款過(guò)長(zhǎng)周期的租金給機(jī)構(gòu)，且要留存好租房合同及支付憑證。

《金融投資報(bào)》記者查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，跑路的長(zhǎng)租公寓多為新近成立的公司，且很多公司的負(fù)責(zé)人注冊(cè)了多家公司，在較早之前已被標(biāo)注經(jīng)營(yíng)異常。

比如，成都首資執(zhí)行董事兼總經(jīng)理艾兆璐，其同時(shí)也是巢客遇家（成都）科技有限公司、首資一城一家科技(云南)有限公司、重慶首資科技有限公司、廣住庭(廣州)科技有限公司等8家公司法定代表人。其中，巢客遇家成立于2019年8月5日，其在去年9月和今年8月兩次“因通過(guò)登記的住所或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無(wú)法聯(lián)系”而被武侯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。

劉璐則提醒，“不論是房東還是租客，都不要貪小便宜，天上不會(huì)掉餡餅。”若真的遇到爆雷的情況，接受金融投資報(bào)記者采訪的專家和律師均建議，房東和房客拿起法律武器維權(quán)。

楊川平說(shuō)，在交易機(jī)制上即租金的支付上要形成保護(hù)機(jī)制，無(wú)論是房東還是房客，都要避免被動(dòng)行權(quán)。若確實(shí)上當(dāng)受騙，也只有通過(guò)訴訟或者是報(bào)案來(lái)保障自己的權(quán)利。在楊川平看來(lái)，在房屋租賃公司跑路的情況下，這里面存在兩重法律關(guān)系。合同關(guān)系是相對(duì)權(quán)，需要依賴于別人的履行，而物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，也叫對(duì)世權(quán)，有絕對(duì)排除妨礙的權(quán)利。“理論上，由于長(zhǎng)租公寓公司違約未交付租金給房東，房東有權(quán)終止合約，收回房屋，而租客只能向長(zhǎng)租公寓公司提出違約主張。”

監(jiān)管出手：住建部等擬出新規(guī)

事實(shí)上，近些年來(lái)，長(zhǎng)租公寓爆雷不斷又前赴后繼，原因還在于沒(méi)有得到有效監(jiān)管。受訪的專家學(xué)者和律師均不約而同建議加強(qiáng)監(jiān)管，且要工商、住建等多部門(mén)協(xié)作。

楊川平表示，鑒于這種業(yè)務(wù)體系存在第三方權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)，為進(jìn)行有序管理，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提前介入，對(duì)行業(yè)準(zhǔn)入、業(yè)務(wù)規(guī)范與流程進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，如保證金機(jī)制、強(qiáng)制揭示機(jī)制、租金直付機(jī)制等，以避免消費(fèi)者上當(dāng)受騙事件的持續(xù)發(fā)生。

好在相關(guān)部門(mén)已經(jīng)出手了。去年12月，住建部等六部門(mén)印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，明確要求加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

今年9月7日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》也從多方面對(duì)住房租賃參與主體進(jìn)行具體規(guī)定。其中明確，直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度。對(duì)此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此舉體現(xiàn)了政府對(duì)租賃市場(chǎng)的引導(dǎo)方向。

與此同時(shí)，上海、廣州、成都、杭州等多城市也紛紛發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示或住房租賃監(jiān)管措施。比如，為了解住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，成都市正開(kāi)展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。要求住房租賃企業(yè)對(duì)照《住房租賃企業(yè)基本情況自查表》如實(shí)填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容，于2020年9月10日前，按企業(yè)注冊(cè)地報(bào)所屬區(qū)住建部門(mén)，各區(qū)（市）縣住建部門(mén)于9月22日前將轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)自查匯總情況報(bào)送市房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)對(duì)會(huì)員企業(yè)存在“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”、違規(guī)開(kāi)展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、侵害群眾利益等問(wèn)題進(jìn)行全面排查，建立臺(tái)賬，要求企業(yè)自行整改，加強(qiáng)行業(yè)自律。成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)于2020年9月22日前將協(xié)會(huì)排查情況（含附件表格）報(bào)送市房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心。

“長(zhǎng)期看，政策規(guī)范之下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)變。”黃卉說(shuō)，雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。行業(yè)洗牌和進(jìn)化的加速，經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求。而租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場(chǎng)中不斷突圍。

【特別提示】

成都消協(xié)發(fā)布警示：三大問(wèn)題需特別注意

成都市消費(fèi)者協(xié)會(huì)在受理、處理投訴過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，近期發(fā)生房屋租賃公司資金斷裂，運(yùn)營(yíng)困難，導(dǎo)致其違背合同承諾，服務(wù)質(zhì)量下降，退還押金延遲和困難，以及無(wú)法繼續(xù)履行合同等侵害租客合法權(quán)益事件。9月9日，成都市消協(xié)特別提醒廣大消費(fèi)者在租房時(shí)注意以下幾點(diǎn)：

一、尋租房屋、簽訂合同前要仔細(xì)了解租賃公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和成立時(shí)間及運(yùn)營(yíng)實(shí)力，選擇口碑信譽(yù)較好的正規(guī)專業(yè)公司，防范因企業(yè)倒閉、關(guān)門(mén)等情況引起的權(quán)益受損。

二、了解房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格情況，要求租賃公司提供其與房東簽訂的合同，明確合同性質(zhì)，幫助判斷房屋的實(shí)際租賃價(jià)格，警惕低價(jià)出租背后可能存在的消費(fèi)陷阱和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、簽訂合同時(shí)仔細(xì)查看合同內(nèi)容，注意其中可能存在的隱形霸王條款，明確糾紛發(fā)生后的違約責(zé)任;同時(shí)盡量采取分期交納租金的方式，避免因一次性交納過(guò)多租費(fèi)引起的資金損失。