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      探討商品房預(yù)售制度 房企為什么不建議取消

      來(lái)源:澎湃新聞 更新時(shí)間:2020年09月22日 【字體:

      預(yù)售制度被認(rèn)為是房企最后的金融紅利。在取消預(yù)售制度的呼聲中,房企人士的意見(jiàn)幾乎是一邊倒,即認(rèn)為現(xiàn)階段不具備取消的條件。

      70%的房企將難以為繼

      “預(yù)售制是房企最后的金融紅利,決不能取消”,來(lái)自閩系房企的高管張斌這樣認(rèn)為,(預(yù)售制取消)這塊影響很大。

      張斌解釋稱(chēng),如果取消,那么資產(chǎn)負(fù)債表的上預(yù)收款或許真成了負(fù)債;另外,若現(xiàn)房銷(xiāo)售,估計(jì)要影響1-2年的現(xiàn)金回收,高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)根本做不到了。加之融資成本較高,總而言之,預(yù)售制若取消或現(xiàn)房銷(xiāo)售,將是災(zāi)難性的。

      對(duì)于外界所言,現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,是不是有條件考慮慢慢的取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度?

      康橋集團(tuán)副總裁兼江浙區(qū)域公司董事長(zhǎng)肖春和認(rèn)為,現(xiàn)階段,取消預(yù)售制度為時(shí)尚早,真要取消預(yù)售制度的話(huà),還需要比較長(zhǎng)的一段時(shí)間,F(xiàn)階段轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷(xiāo)售之后,可能70%的房企將難以為繼。

      “難度比較大,目前條件似乎還不具備”,一位來(lái)自銷(xiāo)售額排名前十名房企的高管張俊表示,現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)都會(huì)產(chǎn)生比較大的影響,原來(lái)的預(yù)售資金是沒(méi)有成本的,現(xiàn)在需要額外補(bǔ)充有成本的資金,所以成本會(huì)上升。

      肖春和表示,在當(dāng)前“345”新政的政策環(huán)境下,綠檔房企不到40%且多為大型國(guó)企和央企,大部分房企還稱(chēng)不上經(jīng)營(yíng)良好,取消預(yù)售制度為時(shí)尚早。

      肖春和表示,房地產(chǎn)的金融屬性決定了資金的使用效率、使用成本及使用周期,房企都要均衡考量,當(dāng)下我國(guó)的資金成本要比其他發(fā)達(dá)國(guó)家高出不少,這也是我國(guó)大部分房企追求快周轉(zhuǎn)的主要原因,在融資成本沒(méi)有大幅下調(diào)之前取消預(yù)售制度,我想會(huì)有70%,甚至更多的房企會(huì)難以為繼。

      以國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)商碧桂園為例,截至今年6月底,截至2020年6月底,因?yàn)轭A(yù)售制產(chǎn)生的合約負(fù)債為6858.18億元,占其總負(fù)債1.98萬(wàn)億元的34.59%。

      合約負(fù)債是因?yàn)轭A(yù)售制產(chǎn)生的一種預(yù)收賬款。因?yàn)轭A(yù)售制,房企在房屋建設(shè)階段即進(jìn)行出售,到真正的交付仍需2到3年的時(shí)間。房企在交付前收到的購(gòu)房款即是合約負(fù)債,算負(fù)債,但無(wú)需支付利息。

      如取消預(yù)售制度,單就負(fù)債一項(xiàng),碧桂園的6858.18億元合約負(fù)債將會(huì)是真正的負(fù)債,且是需要支付2到3年的利息之后,等房屋建成后才能有銷(xiāo)售資金。

      碧桂園2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,期內(nèi),該公司的融資成本為5.85%,以此為準(zhǔn),6858.18億元每年將產(chǎn)生401億元的利息。期內(nèi),該公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為358.87億元,歸屬股東的凈利潤(rùn)為219.3億元。

      土地市場(chǎng)將急速降溫

      談及對(duì)土地市場(chǎng)的影響時(shí),肖春和表示,我國(guó)三四線(xiàn)城市大部分政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度還是很大,若取消預(yù)售制度會(huì)造成土地市場(chǎng)急速降溫,將嚴(yán)重影響土地市場(chǎng)的價(jià)格,進(jìn)而影響房?jī)r(jià)大幅下調(diào)。我國(guó)居民購(gòu)房者大多數(shù)都為貸款購(gòu)房,房?jī)r(jià)的大幅下調(diào)會(huì)引發(fā)一系列的金融風(fēng)險(xiǎn),甚至誘發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定因素。

      肖春和介紹,目前多數(shù)房企的拿地——預(yù)售周期大概在6~12個(gè)月,若真正實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的話(huà),房企的銷(xiāo)售周期至少增加24個(gè)月,對(duì)房企的現(xiàn)金流回證周期的影響最起碼兩年以上,致使房企的周轉(zhuǎn)效率下降2/3。

      此外,房子從預(yù)售到交付有兩年的時(shí)間差,開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售款后可省兩年的利息。肖春和舉例表示,獲取一塊25萬(wàn)平方米建面的土地,土地成本10億元,資金成本以10%計(jì)算,若實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,單資金成本就增加2億元才能維持原有的開(kāi)發(fā)規(guī)模,大多數(shù)房企是承擔(dān)不起如此高昂的資金成本的。

      在最新的“345”新政下,中小房企的融資能力、信用評(píng)級(jí)都難以融到低于10%成本的資金,大中型房企房企又有過(guò)半數(shù)房企為紅、橙、黃檔企業(yè),融資(有息負(fù)債)的余額增長(zhǎng)又受限,進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)規(guī)模,肖春和稱(chēng),真的實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的話(huà),就不存在高周轉(zhuǎn)一說(shuō)了,至少影響規(guī)模一半。

      “預(yù)售取消會(huì)推高房?jī)r(jià)”

      張俊認(rèn)為,現(xiàn)房銷(xiāo)售將會(huì)改變房企目前的經(jīng)營(yíng)模式,需要從制度層面進(jìn)行設(shè)計(jì),否則可能會(huì)推高房?jī)r(jià)。

      國(guó)內(nèi)知名券商地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師陳慎此前曾撰文表示,預(yù)售制設(shè)計(jì)的思路是通過(guò)幫助房企降低杠桿成本,加速其資金回籠用于項(xiàng)目的再投資,從而達(dá)到加速住房供應(yīng)的目的。

      張俊解釋稱(chēng),地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)率也會(huì)下降,ROE(凈資產(chǎn)收益率)也會(huì)走低,開(kāi)發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)移一部分成本到售價(jià)中,具體的漲幅當(dāng)然能轉(zhuǎn)移多少取決于市場(chǎng)情況。

      另一位來(lái)自銷(xiāo)售額前50名房企的高管張耽表示,由預(yù)售到現(xiàn)房,即便是逐步取消,短期還會(huì)進(jìn)一步增加供給難度。大家都在談最近幾年的高周轉(zhuǎn)令房屋質(zhì)量下降,如果預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售,房企為了更快的周轉(zhuǎn),只會(huì)更趕工期,如果現(xiàn)有的監(jiān)管體系不能改變,房屋質(zhì)量更加堪憂(yōu)。

      樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      優(yōu)山樾園 - 大邑大道
      青云墅 6400 鶴鳴鄉(xiāng)
      幸福公社-吾村 14000 青霞鎮(zhèn)
      恒宇時(shí)代天街 4100 晉北新城
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