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      探討商品房預(yù)售制度 房企為什么不建議取消

      來源:澎湃新聞 更新時間:2020年09月22日 【字體:

      預(yù)售制度被認為是房企最后的金融紅利。在取消預(yù)售制度的呼聲中,房企人士的意見幾乎是一邊倒,即認為現(xiàn)階段不具備取消的條件。

      70%的房企將難以為繼

      “預(yù)售制是房企最后的金融紅利,決不能取消”,來自閩系房企的高管張斌這樣認為,(預(yù)售制取消)這塊影響很大。

      張斌解釋稱,如果取消,那么資產(chǎn)負債表的上預(yù)收款或許真成了負債;另外,若現(xiàn)房銷售,估計要影響1-2年的現(xiàn)金回收,高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)根本做不到了。加之融資成本較高,總而言之,預(yù)售制若取消或現(xiàn)房銷售,將是災(zāi)難性的。

      對于外界所言,現(xiàn)階段經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力,是不是有條件考慮慢慢的取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度?

      康橋集團副總裁兼江浙區(qū)域公司董事長肖春和認為,現(xiàn)階段,取消預(yù)售制度為時尚早,真要取消預(yù)售制度的話,還需要比較長的一段時間,F(xiàn)階段轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售之后,可能70%的房企將難以為繼。

      “難度比較大,目前條件似乎還不具備”,一位來自銷售額排名前十名房企的高管張俊表示,現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)的負債結(jié)構(gòu)都會產(chǎn)生比較大的影響,原來的預(yù)售資金是沒有成本的,現(xiàn)在需要額外補充有成本的資金,所以成本會上升。

      肖春和表示,在當前“345”新政的政策環(huán)境下,綠檔房企不到40%且多為大型國企和央企,大部分房企還稱不上經(jīng)營良好,取消預(yù)售制度為時尚早。

      肖春和表示,房地產(chǎn)的金融屬性決定了資金的使用效率、使用成本及使用周期,房企都要均衡考量,當下我國的資金成本要比其他發(fā)達國家高出不少,這也是我國大部分房企追求快周轉(zhuǎn)的主要原因,在融資成本沒有大幅下調(diào)之前取消預(yù)售制度,我想會有70%,甚至更多的房企會難以為繼。

      以國內(nèi)最大的住宅開發(fā)商碧桂園為例,截至今年6月底,截至2020年6月底,因為預(yù)售制產(chǎn)生的合約負債為6858.18億元,占其總負債1.98萬億元的34.59%。

      合約負債是因為預(yù)售制產(chǎn)生的一種預(yù)收賬款。因為預(yù)售制,房企在房屋建設(shè)階段即進行出售,到真正的交付仍需2到3年的時間。房企在交付前收到的購房款即是合約負債,算負債,但無需支付利息。

      如取消預(yù)售制度,單就負債一項,碧桂園的6858.18億元合約負債將會是真正的負債,且是需要支付2到3年的利息之后,等房屋建成后才能有銷售資金。

      碧桂園2020年中期業(yè)績報告顯示,期內(nèi),該公司的融資成本為5.85%,以此為準,6858.18億元每年將產(chǎn)生401億元的利息。期內(nèi),該公司經(jīng)營利潤為358.87億元,歸屬股東的凈利潤為219.3億元。

      土地市場將急速降溫

      談及對土地市場的影響時,肖春和表示,我國三四線城市大部分政府對土地財政的依賴程度還是很大,若取消預(yù)售制度會造成土地市場急速降溫,將嚴重影響土地市場的價格,進而影響房價大幅下調(diào)。我國居民購房者大多數(shù)都為貸款購房,房價的大幅下調(diào)會引發(fā)一系列的金融風險,甚至誘發(fā)社會的不穩(wěn)定因素。

      肖春和介紹,目前多數(shù)房企的拿地——預(yù)售周期大概在6~12個月,若真正實行現(xiàn)房銷售的話,房企的銷售周期至少增加24個月,對房企的現(xiàn)金流回證周期的影響最起碼兩年以上,致使房企的周轉(zhuǎn)效率下降2/3。

      此外,房子從預(yù)售到交付有兩年的時間差,開發(fā)商拿到預(yù)售款后可省兩年的利息。肖春和舉例表示,獲取一塊25萬平方米建面的土地,土地成本10億元,資金成本以10%計算,若實行現(xiàn)房銷售,單資金成本就增加2億元才能維持原有的開發(fā)規(guī)模,大多數(shù)房企是承擔不起如此高昂的資金成本的。

      在最新的“345”新政下,中小房企的融資能力、信用評級都難以融到低于10%成本的資金,大中型房企房企又有過半數(shù)房企為紅、橙、黃檔企業(yè),融資(有息負債)的余額增長又受限,進而影響開發(fā)規(guī)模,肖春和稱,真的實行現(xiàn)房銷售的話,就不存在高周轉(zhuǎn)一說了,至少影響規(guī)模一半。

      “預(yù)售取消會推高房價”

      張俊認為,現(xiàn)房銷售將會改變房企目前的經(jīng)營模式,需要從制度層面進行設(shè)計,否則可能會推高房價。

      國內(nèi)知名券商地產(chǎn)專業(yè)分析師陳慎此前曾撰文表示,預(yù)售制設(shè)計的思路是通過幫助房企降低杠桿成本,加速其資金回籠用于項目的再投資,從而達到加速住房供應(yīng)的目的。

      張俊解釋稱,地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)率也會下降,ROE(凈資產(chǎn)收益率)也會走低,開發(fā)商會轉(zhuǎn)移一部分成本到售價中,具體的漲幅當然能轉(zhuǎn)移多少取決于市場情況。

      另一位來自銷售額前50名房企的高管張耽表示,由預(yù)售到現(xiàn)房,即便是逐步取消,短期還會進一步增加供給難度。大家都在談最近幾年的高周轉(zhuǎn)令房屋質(zhì)量下降,如果預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售,房企為了更快的周轉(zhuǎn),只會更趕工期,如果現(xiàn)有的監(jiān)管體系不能改變,房屋質(zhì)量更加堪憂。

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