部分項目建設(shè)周期已達(dá)10年，停工時長超過5年。一些開發(fā)商因資金鏈斷裂、項目手續(xù)不全等問題，購房業(yè)主長期無法收房入住，自身利益訴求得不到有效解決。近期，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在全國多地走訪發(fā)現(xiàn)，爛尾住宅項目已成為地方民生之痛。加之受今年疫情影響，部分業(yè)主租房、生活開銷壓力陡增，一些“有家難回”的業(yè)主與項目開發(fā)商和地方政府矛盾不斷加劇。

受訪的業(yè)內(nèi)專家建議，短期來看，可以從政府法院聯(lián)動、融資模式制度設(shè)計等方面有序推動爛尾樓問題解決；從長遠(yuǎn)看，可以探索房地產(chǎn)預(yù)售機制改革試點，尤其是需要利用好房地產(chǎn)上行期的時間窗口，盡早處置化解爛尾樓項目問題。

業(yè)主“有房難住”“有家難回”

記者在多地走訪時看到，各地都存在規(guī)模大小不一的爛尾住宅項目。

在貴州省黔東南州凱里市，當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)項目（格蘭十二號大院）從2015年初開始，長期處于停工狀態(tài)。由于開發(fā)商資金鏈斷裂，在此前較長一段時間內(nèi)，該項目多次引發(fā)業(yè)主、施工方、農(nóng)民工上訪。

在黑龍江省哈爾濱市，市民李某在2017年3月交付定金，購買位于哈爾濱市南崗區(qū)的華鴻金色紐約項目商品房，2017年6月與開發(fā)商哈爾濱華鴻世貿(mào)花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂“商品房買賣合同書”，合同規(guī)定2019年9月30日交房， 2017年9月李某開始還按揭貸款。據(jù)了解，華鴻金色紐約小區(qū)共有商品房近4000套，賣出去了大部分。

李某介紹，從2019年3月開始，華鴻金色紐約項目建設(shè)時斷時續(xù)，施工實際處于停滯狀態(tài)。2020年7月18日是該項目開發(fā)商哈爾濱華鴻世貿(mào)花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾復(fù)工的日子。李某說，這一天，幾十名“工人”戴著安全帽出現(xiàn)在工地，放完鞭炮就走了。與華鴻金色紐約項目一路之隔的華鴻金色柏林項目，是華鴻公司開發(fā)的另一樓盤，本應(yīng)2018年就交房，但至今也沒建成。

為協(xié)調(diào)解決問題，8月中旬，哈爾濱市南崗區(qū)通過抵押開發(fā)商部分房產(chǎn)用于華鴻金色紐約、華鴻金色柏林兩項目的電梯、窗戶等分包商進(jìn)場施工。除此之外，南崗區(qū)政府協(xié)調(diào)開發(fā)商抵押另一部分總價值近6000萬元的房產(chǎn)，支付給承建總包方江蘇南通二建有限公司，并明確此筆款項用于開工建設(shè)，不能用于抵償過去欠款，南通二建承諾復(fù)工。記者采訪了解到，從8月中旬開始，南通二建復(fù)工，但進(jìn)展緩慢。至9月底，開發(fā)商答應(yīng)支付總包方的進(jìn)度款遲遲不到賬，南通二建逐步停工，截至目前工地徹底停工。業(yè)主們估算，自今年8月中旬復(fù)工至10月初停工，南通二建完成建筑產(chǎn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前抵押的6000萬元。

同樣，陜西省西安市雁塔區(qū)南三環(huán)東儀路附近的西江月小區(qū)，曾是雁塔區(qū)最大的城改項目之一，也是西安市城中村綜合改造重點民生工程。但從2010年至今，這個項目的建設(shè)工期已延續(xù)了近十年，數(shù)千名購房業(yè)主和數(shù)千名西姜村城中村改造的村民仍沒有入住房屋。

購買了西江月房屋的業(yè)主夏某告訴記者，他2013年在西江月買了房。“按照銷售人員的說法，房屋2013年就能建成，我本來是想用作婚房的，現(xiàn)在孩子都上小學(xué)了也沒交房，我只能在附近租住了8年。”夏某說。

資金鏈斷裂、項目手續(xù)不全等成主因

記者采訪發(fā)現(xiàn)，各地住宅項目爛尾頻發(fā)，存在一定的歷史客觀原因。其中，開發(fā)商資金鏈斷裂，項目手續(xù)不全是導(dǎo)致住宅項目爛尾多發(fā)的主要原因。

首先是開發(fā)商資金斷裂，深陷債務(wù)泥沼。針對西南省份的爛尾項目，當(dāng)?shù)卣�府�?015年成立專項工作組，副組長吳某告訴記者。項目涉及的開發(fā)商資金鏈斷裂，和之前的城市發(fā)展方向規(guī)劃改變有一定關(guān)系。

該開發(fā)商楊某說，2012年公司在地方政府買了500畝土地建設(shè)工業(yè)園區(qū)，前后投資近七個億。然而，工業(yè)園區(qū)建好后卻無人問津。加之2013、2014年房地產(chǎn)行業(yè)開始調(diào)控。信貸規(guī)模收縮，二套房停貸，一套房嚴(yán)格控制，這讓開發(fā)商的境遇更加雪上加霜，住宅項目的后續(xù)建設(shè)就跟不上了。

同時，在金融貸款對房地產(chǎn)業(yè)收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從民間高息融資，易形成高額債務(wù)，造成資金問題進(jìn)一步惡化，債權(quán)關(guān)系越發(fā)復(fù)雜。

“民間融資雖然能解決一時的問題，但是如果沒有將企業(yè)輸血救活，高額的利息會進(jìn)一步加劇企業(yè)的死亡。”楊某告訴記者。

西江月項目也面臨同樣的問題。2019年，自稱是該項目開發(fā)商的陜西長通投資開發(fā)有限公司項目總負(fù)責(zé)人，曾通過互聯(lián)網(wǎng)“地方領(lǐng)導(dǎo)留言平臺”向當(dāng)?shù)卣�府求助稱：“由于企業(yè)資金鏈斷裂，公司急于解決問題，開始向市場融資，由此陷入投資公司‘套路貸’圈套，無法自拔，至今仍在承擔(dān)高額利息。”

在此背景下，這些項目的開發(fā)商非但沒有能力籌集到重啟項目的必要資金，反而在債務(wù)泥沼中越陷越深，導(dǎo)致爛尾住宅項目的解決遙遙無期。

項目違規(guī)，手續(xù)不全，房子沒了“準(zhǔn)生證”。2013年10月，西安市建委下發(fā)了五證不全項目一律停止銷售的通知，西江月項目也被叫停銷售行為。

記者采訪了解到，在2013年西安市城改政策調(diào)整之前，西安市的城中村改造，開發(fā)商在完成回遷安置房建設(shè)后，可以通過繳納土地出讓金，拿到配套商業(yè)用地手續(xù)，建設(shè)后續(xù)的商品房，辦理預(yù)售證。

但在實際操作中，不少城改項目將安置房與商品房同步建設(shè)，希望先通過預(yù)售商品房回籠資金，再補交土地出讓費用補辦手續(xù)。

2016年，在接受媒體采訪關(guān)于西江月項目爛尾的問題時，時任陜西長通投資開發(fā)有限公司副總經(jīng)理的王某就表示，長通公司就是將城改房與商品房同步啟動建設(shè)，并公開對外銷售商品房。

記者了解到，在被監(jiān)管部門叫停后，西江月的商品樓盤部分，至今仍未繳納土地出讓金，建成的商品房目前仍屬于違法樓盤。