在廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉看來，如果房價漲幅預(yù)期比較大，房貸利率小幅上調(diào)影響不大;如果疊加額度明顯受控制、貸款發(fā)放周期拉長，商品房的交易量會受到明顯影響。

而對房企來說，目前銷售回款是開發(fā)商的重要資金來源，如果貸款發(fā)放周期及貸款額度均受限，市場熱度降溫，房企的資金回款也將受到很大影響。

2020年8月20日，住建部和人民銀行召集了重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，有12家房企參加，這些企業(yè)被要求按照“三道紅線”進行調(diào)整。若未達標(biāo)，監(jiān)管層將要求金融機構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進行限制。

年末，央行、銀保監(jiān)會劃出兩條房地產(chǎn)貸款占比紅線，第一財經(jīng)記者研究發(fā)現(xiàn)，有3家一線銀行房地產(chǎn)貸款占比超越上限，與這些銀行合作的主流房地產(chǎn)上市公司有約20家，踩線銀行未來將收緊房地產(chǎn)貸款。

有券商人士認(rèn)為，兩項政策分別約束了行業(yè)融資的需求和供給，“三道紅線”主要約束房企行為，推動房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、控負(fù)債;“貸款集中度管理制度”主要約束金融機構(gòu)行為，限制金融機構(gòu)向房企和居民授信。

從三道紅線到涉房貸款管控，再到此次一些地方房貸利率上浮，房地產(chǎn)行業(yè)去金融屬性的大幕已徹底拉開，開發(fā)商也面臨“供給側(cè)”改革，劣質(zhì)房企將被加速淘汰。

樓市調(diào)控再度升級

事實上，除了信貸調(diào)控，1月份，多個熱點城市的樓市調(diào)控整體也已再度升級。

27日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》提出，落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。將本市限購范圍內(nèi)住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內(nèi)住房等。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，從杭州的調(diào)控政策來看，無論是強化對于熱點商品住房的限售，還是個人轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限2年調(diào)整到5年，都是精準(zhǔn)打擊一二手房價倒掛所產(chǎn)生的投機性需求。同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優(yōu)先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。

23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，提出八項措施，核心聚集在加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，加強購房人資格審查方面，并專門啟動了“購房意向登記系統(tǒng)”，違規(guī)者三年不得在深圳買房。

21日，上海市住建委、上海市房管局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，包含10條舉措，進一步強調(diào)了上海市對調(diào)節(jié)住房需求、強化市場監(jiān)管、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)度。25日，上海“法拍房”被限購。

廣州等地則對近期部分業(yè)主出現(xiàn)的哄抬房價行為重點處理。5日，廣州市住建局透露，正深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治行動，�?yán)厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規(guī)行為，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

解決好大城市住房問題，是今年經(jīng)濟工作的一個重點。2020年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要解決好大城市住房突出問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

張波分析，近期部分城市和地區(qū)房地產(chǎn)市場升溫過快，部分區(qū)域的投機性需求有所抬頭，市場的預(yù)期出現(xiàn)分化，這都不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須結(jié)合本地情況，從快從嚴(yán)進行遏制。另一方面保障剛需購房群體。近期政策直指這兩個方面，因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控，及時有效在開年就釋放出樓市調(diào)控從嚴(yán)信號，保障樓市全年穩(wěn)定有序發(fā)展。

值得一提的是，1月26日媒體報道，央行貨幣政策委員會委員馬駿近日表示，有些領(lǐng)域的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，包括主要股指大幅上升，部分區(qū)域房價漲得不少，這些都與流動性和杠桿率的變化有關(guān)。如果今年貨幣政策不轉(zhuǎn)向，這些問題肯定會繼續(xù)，會導(dǎo)致中長期更大的經(jīng)濟、金融風(fēng)險。

加之開年以來央行流動性操作的變化，比如連續(xù)開展20億元的逆回購操作、MLF到期未超額續(xù)做、春節(jié)流動性投放安排遲遲未明確等，難免讓市場有所反應(yīng)。

央行行長易綱26日在出席世界經(jīng)濟論壇達沃斯議程會視頻會議，并參加“加強金融與貨幣體系”領(lǐng)導(dǎo)者討論會時則表示，中國的貨幣政策將繼續(xù)支持經(jīng)濟，不會過早退出支持政策，但也會關(guān)注風(fēng)險。

中信證券研究所副所長明明稱，央行更多是在提示資產(chǎn)價格的風(fēng)險，而非釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向的信號。明明稱，從近期央行領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)看，較中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)并沒有發(fā)生變化，“不急轉(zhuǎn)彎”的思路依然比較明確，全面收緊的概率不大。短期內(nèi)對于貨幣政策轉(zhuǎn)向無需太過擔(dān)憂。