房地產長效調控機制的建立，已傳導至土地供應端。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文指出，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告、實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

2月23日，天津和鄭州也發(fā)布相關通知，要求2021年住宅用地出讓由市上統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。不僅是上述城市，據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件，“兩集中”制度將在22個重點城市實施，且今年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。

業(yè)內人士直言，如果“兩集中”供地政策確定，對市場和房企的影響將不亞于“三道紅線”的威力。至此，房地產調控長效機制已擁有三大利器，即“三道紅線”、房地產貸款集中管理制度和集中供地政策。

對土地市場來說，集中規(guī)劃、集中供應，有助于避免開發(fā)商“搶地潮”的出現(xiàn)，在2020年土地市場熱度居高不下的背景下，新政頗有為市場降溫的意味；對房企而言，集中在幾個時間點拿地，對集團現(xiàn)金流鋪排是極大的考驗。

“如果真的落地，那么房企會調整融資、銷售節(jié)奏，而大型房企這方面的調整能力是比較強的。”有業(yè)內人士直言，總體來看是規(guī)則變了，大家需要一些時間來消化，但基本面沒變，該缺錢的還是缺錢，能力強的依然會領跑。

平抑土地市場熱度

2月24日，網(wǎng)傳一份22城將推“集中供地”模式，要求這些重點城市的土地供應實現(xiàn)兩集中，即集中規(guī)劃和集中掛牌，要求2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

在這份文件中，22個城市分別為北上廣深四大一線城市，外加南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

多位房企人士對此表現(xiàn)出極大關注，而其中多地政策均已得到證實。24日晚間，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知指出，青島將落實2021年自然資源部住宅用地供應分類調控工作視頻會議及相關文件要求，對2021年全市住宅用地供應工作進行部署。

通知提到，要嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

23日，天津市規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布通知，指出2021年度住宅用地實行“兩集中”同步公開出讓：一是集中發(fā)布出讓公告。全市原則上全年不超過3次；二是集中組織出讓活動。天津定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。

多位業(yè)內人士用“巨震”來形容新政的威力，稱其為土地供給端長效機制的重點內容。

“目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。”廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉告訴記者。

對于新政效果，受訪人士普遍認為，土地集中供應有助于間接降低土地市場的熱度。

一位頭部地產土地投資部門負責人向第一財經(jīng)表示，一旦22個城市落實新的土地出讓制度，將對于平抑地價有好處，但也對開發(fā)商資金帶來新的挑戰(zhàn)，目前房企內部正積極研究政策會對公司運營帶來的影響。

中原地產分析師盧文曦表示，如果能做到集中規(guī)劃，則避免了開發(fā)商搶地潮的出現(xiàn)。“一旦有步驟有規(guī)劃供地，開發(fā)商則不會因為某一次沒有拿到地而焦慮，畢竟全年規(guī)劃擺在那里，房企可根據(jù)政府的出讓節(jié)奏做出適合自己的規(guī)劃。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，密集供地實際上能夠在某個階段一次性增加土地供應，減少地方政府“饑餓營銷”的動機，減少“多個房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象。對各家房企來說，拿地機會相對多，有助于控制地價。

過去一年，土地市場熱度不減�？硕�瑞統(tǒng)計顯示，2020年全國土地成交金額累計達74300億元，同比增長16%；全國300城土地成交樓板價增至2591元/平方米，同比上漲8%，再創(chuàng)歷史新高；成交溢價率也由2019年的12.9%增至2020年的14.0%。

“在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對房企資金會產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低土拍的激烈程度，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

李宇嘉還表示，新政對地方政府也是倒逼。過去，熱點城市供地計劃很隨機，經(jīng)常完不成計劃，而且供應規(guī)模、節(jié)奏、分布也不明確，這是導致預期混亂、搶地盛行、房價上漲的重要原因。集中供應模式下，地方政府可根據(jù)市場熱度決定供地計劃的調整。

開發(fā)商現(xiàn)金流受挑戰(zhàn)

對于突如其來的新政，房企人士則表現(xiàn)出擔憂與焦慮。一位身在長三角的房企區(qū)域負責人表示，自己所負責城市暫未受到影響，但仍極為關注政策和市場的變化。一些房企的投拓人員，已緊急召開會議研究土地新政的影響及對策。

開發(fā)商的擔憂不無道理。中指研究院直言，如果22個重點城市土地集中出讓，對房企短期資金或將形成巨大挑戰(zhàn)。

該研究院指，假設各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

同時，去年“三道紅線”試點以來，行業(yè)進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來源；若集中供地政策實施，對企業(yè)營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

陳霄也表示，“兩集中”政策將加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對房企的資金狀況將會是新的挑戰(zhàn)。

在“三道紅線”、土地新規(guī)等多重加持下，房企銷售回款的任務更加艱巨，房企銷售端也勢必將面臨新的調整。

嚴躍進表示，如果集中供地政策落實，那么根據(jù)開發(fā)周期來算，各地房屋銷售也會形成一波集中開盤、集中銷售的狀態(tài)。房企要根據(jù)各地預售條件和房地產供求市場變化，積極預測后續(xù)集中銷售期，同時注意同業(yè)競爭、客源爭奪等問題。

在營銷方面，“從過去的經(jīng)驗看，房屋銷售市場好的時候，往往后續(xù)月份地市交易就不錯。所以對于房企來說，2月、5月、8月等都可能會形成房屋促銷的重要階段。”嚴躍進認為，房企需和營銷部門做好協(xié)調工作，必要時降價促銷加快回款。

資金壓力之下，房企合作拿地的動作也會增多。中指研究院稱，資金實力強的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊。為了更多地參與競拍，提高拿地成功的概率，企業(yè)可采取聯(lián)合拿地的方式，共擔資金壓力。

值得注意的是，對于分批次出讓這一環(huán)節(jié)，盧文曦認為這有助于市場更加規(guī)范。從前單塊土地出讓過程中，開發(fā)商為拿地會注冊多個馬甲，然而一旦實行集中供地，開發(fā)商注冊馬甲拿地的行為將得到有效遏制，這有助于中小房企在土地市場的表現(xiàn)。