房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立，已傳導(dǎo)至土地供應(yīng)端。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文指出，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)�即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告、實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

2月23日，天津和鄭州也發(fā)布相關(guān)通知，要求2021年住宅用地出讓由市上統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。不僅是上述城市，據(jù)近期一份網(wǎng)傳文件，“兩集中”制度將在22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施，且今年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。

業(yè)內(nèi)人士直言，如果“兩集中”供地政策確定，對(duì)市場(chǎng)和房企的影響將不亞于“三道紅線(xiàn)”的威力。至此，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制已擁有三大利器，即“三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中管理制度和集中供地政策。

對(duì)土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，集中規(guī)劃、集中供應(yīng)，有助于避免開(kāi)發(fā)商“搶地潮”的出現(xiàn)，在2020年土地市場(chǎng)熱度居高不下的背景下，新政頗有為市場(chǎng)降溫的意味；對(duì)房企而言，集中在幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)拿地，對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流鋪排是極大的考驗(yàn)。

“如果真的落地，那么房企會(huì)調(diào)整融資、銷(xiāo)售節(jié)奏，而大型房企這方面的調(diào)整能力是比較強(qiáng)的。”有業(yè)內(nèi)人士直言，總體來(lái)看是規(guī)則變了，大家需要一些時(shí)間來(lái)消化，但基本面沒(méi)變，該缺錢(qián)的還是缺錢(qián)，能力強(qiáng)的依然會(huì)領(lǐng)跑。

平抑土地市場(chǎng)熱度

2月24日，網(wǎng)傳一份22城將推“集中供地”模式，要求這些重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)兩集中，即集中規(guī)劃和集中掛牌，要求2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。

在這份文件中，22個(gè)城市分別為北上廣深四大一線(xiàn)城市，外加南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線(xiàn)城市。

多位房企人士對(duì)此表現(xiàn)出極大關(guān)注，而其中多地政策均已得到證實(shí)。24日晚間，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知指出，青島將落實(shí)2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作視頻會(huì)議及相關(guān)文件要求，對(duì)2021年全市住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行部署。

通知提到，要嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)�即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。

23日，天津市規(guī)劃和自然資源局也發(fā)布通知，指出2021年度住宅用地實(shí)行“兩集中”同步公開(kāi)出讓?zhuān)阂皇羌�中發(fā)布出讓公告。全市原則上全年不超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。天津定于3月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。

多位業(yè)內(nèi)人士用“巨震”來(lái)形容新政的威力，稱(chēng)其為土地供給端長(zhǎng)效機(jī)制的重點(diǎn)內(nèi)容。

“目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線(xiàn)、五類(lèi)分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長(zhǎng)效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來(lái)管控房?jī)r(jià)的意義重大。”廣東省住房政策研究中心專(zhuān)業(yè)研究員李宇嘉告訴記者。

對(duì)于新政效果，受訪人士普遍認(rèn)為，土地集中供應(yīng)有助于間接降低土地市場(chǎng)的熱度。

一位頭部地產(chǎn)土地投資部門(mén)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示，一旦22個(gè)城市落實(shí)新的土地出讓制度，將對(duì)于平抑地價(jià)有好處，但也對(duì)開(kāi)發(fā)商資金帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，目前房企內(nèi)部正積極研究政策會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的影響。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，如果能做到集中規(guī)劃，則避免了開(kāi)發(fā)商搶地潮的出現(xiàn)。“一旦有步驟有規(guī)劃供地，開(kāi)發(fā)商則不會(huì)因?yàn)槟骋淮螞](méi)有拿到地而焦慮，畢竟全年規(guī)劃擺在那里，房企可根據(jù)政府的出讓節(jié)奏做出適合自己的規(guī)劃。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，密集供地實(shí)際上能夠在某個(gè)階段一次性增加土地供應(yīng)，減少地方政府“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的動(dòng)機(jī)，減少“多個(gè)房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象。對(duì)各家房企來(lái)說(shuō)，拿地機(jī)會(huì)相對(duì)多，有助于控制地價(jià)。

過(guò)去一年，土地市場(chǎng)熱度不減�？硕�瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全國(guó)土地成交金額累計(jì)達(dá)74300億元，同比增長(zhǎng)16%；全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)增至2591元/平方米，同比上漲8%，再創(chuàng)歷史新高；成交溢價(jià)率也由2019年的12.9%增至2020年的14.0%。

“在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓?zhuān)瑢?duì)房企資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，使得競(jìng)拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低土拍的激烈程度，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

李宇嘉還表示，新政對(duì)地方政府也是倒逼。過(guò)去，熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃很隨機(jī)，經(jīng)常完不成計(jì)劃，而且供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏、分布也不明確，這是導(dǎo)致預(yù)期混亂、搶地盛行、房?jī)r(jià)上漲的重要原因。集中供應(yīng)模式下，地方政府可根據(jù)市場(chǎng)熱度決定供地計(jì)劃的調(diào)整。

開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流受挑戰(zhàn)

對(duì)于突如其來(lái)的新政，房企人士則表現(xiàn)出擔(dān)憂(yōu)與焦慮。一位身在長(zhǎng)三角的房企區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，自己所負(fù)責(zé)城市暫未受到影響，但仍極為關(guān)注政策和市場(chǎng)的變化。一些房企的投拓人員，已緊急召開(kāi)會(huì)議研究土地新政的影響及對(duì)策。

開(kāi)發(fā)商的擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理。中指研究院直言，如果22個(gè)重點(diǎn)城市土地集中出讓?zhuān)瑢?duì)房企短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)。

該研究院指，假設(shè)各個(gè)城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對(duì)企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

同時(shí)，去年“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)以來(lái)，行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，銷(xiāo)售回款成為企業(yè)“回血”重要來(lái)源；若集中供地政策實(shí)施，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)端也將帶來(lái)深刻變化，以往的銷(xiāo)售節(jié)奏與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)也需要重新鋪排，以面對(duì)集中的拿地資金需求。

陳霄也表示，“兩集中”政策將加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對(duì)房企的資金狀況將會(huì)是新的挑戰(zhàn)。

在“三道紅線(xiàn)”、土地新規(guī)等多重加持下，房企銷(xiāo)售回款的任務(wù)更加艱巨，房企銷(xiāo)售端也勢(shì)必將面臨新的調(diào)整。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果集中供地政策落實(shí)，那么根據(jù)開(kāi)發(fā)周期來(lái)算，各地房屋銷(xiāo)售也會(huì)形成一波集中開(kāi)盤(pán)、集中銷(xiāo)售的狀態(tài)。房企要根據(jù)各地預(yù)售條件和房地產(chǎn)供求市場(chǎng)變化，積極預(yù)測(cè)后續(xù)集中銷(xiāo)售期，同時(shí)注意同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、客源爭(zhēng)奪等問(wèn)題。

在營(yíng)銷(xiāo)方面，“從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)好的時(shí)候，往往后續(xù)月份地市交易就不錯(cuò)。所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2月、5月、8月等都可能會(huì)形成房屋促銷(xiāo)的重要階段。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企需和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)做好協(xié)調(diào)工作，必要時(shí)降價(jià)促銷(xiāo)加快回款。

資金壓力之下，房企合作拿地的動(dòng)作也會(huì)增多。中指研究院稱(chēng)，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機(jī)會(huì)，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊。為了更多地參與競(jìng)拍，提高拿地成功的概率，企業(yè)可采取聯(lián)合拿地的方式，共擔(dān)資金壓力。

值得注意的是，對(duì)于分批次出讓這一環(huán)節(jié)，盧文曦認(rèn)為這有助于市場(chǎng)更加規(guī)范。從前單塊土地出讓過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為拿地會(huì)注冊(cè)多個(gè)馬甲，然而一旦實(shí)行集中供地，開(kāi)發(fā)商注冊(cè)馬甲拿地的行為將得到有效遏制，這有助于中小房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)。