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作者：李宇嘉

01二手住房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制正式發(fā)布

春節(jié)前夕，深圳樓市調(diào)控接二連三“放招”。醞釀數(shù)月之后，2月8日，深圳二手住房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制正式發(fā)布。

首先，還是要贊賞一下，深圳先行先試，春節(jié)前我的前同事們加班加點(diǎn)，在全國(guó)率先對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格引導(dǎo)，能夠把這份片區(qū)指導(dǎo)價(jià)格單子發(fā)布出來(lái)，挺不容易的！

新房調(diào)控，有賣地限價(jià)、預(yù)售定價(jià)、批售控制、開(kāi)發(fā)商“窗口指導(dǎo)”等抓手，但二手房市場(chǎng)調(diào)控，真的沒(méi)抓手，交易量?jī)r(jià)是由千千萬(wàn)萬(wàn)的交易者驅(qū)動(dòng)的，政府連最基本的價(jià)格都不掌握。所以，各地調(diào)控樓市，基本以新房為主，特別在價(jià)格層面。

啟動(dòng)二手房?jī)r(jià)指導(dǎo)，意味著調(diào)控走向成熟。

廢話不說(shuō)了，為什么要引導(dǎo)二手房?jī)r(jià)格？

顯然，如果不對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行干預(yù)，新房限價(jià)就是徒勞的，因?yàn)檫@會(huì)造成一二手房“價(jià)格倒掛”，購(gòu)買力就會(huì)去炒新房，新盤“個(gè)位數(shù)”中簽率的盛況繼續(xù)上演，新房和二手房?jī)r(jià)格輪番上漲，樓市調(diào)控就失控了。近年來(lái)，深圳房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是二手房?jī)r(jià)格上漲導(dǎo)致的。

新房銷售，非倒掛不賣房。沒(méi)有倒掛，也要做出倒掛。怎么搞？由中介、自媒體、業(yè)主抱團(tuán)，大家一起讓周圍二手房?jī)r(jià)格“漲起來(lái)”。這樣，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)洼地，購(gòu)買力就向新房走，新房和二手房?jī)r(jià)輪回漲價(jià)的格局，就形成了。這樣，買家、賣家、中介、銀行等皆大歡喜，調(diào)控就變成空調(diào)了。

對(duì)此，政府真的是一點(diǎn)兒辦法都沒(méi)有。因?yàn)�，深圳樓市太特殊了。全�?40多個(gè)樓市片區(qū)，拋開(kāi)不賣自住的，拋開(kāi)限售的，實(shí)際掛牌出售的量，是很有限的的。如果，一個(gè)片區(qū)所有賣家抱團(tuán)、集體漲價(jià)，或在在中介和自媒體的做局下，暴力拉升，這個(gè)片區(qū)的價(jià)格就被抬起來(lái)了。

02引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易

相信，大家還記得2019年底中糧鳳凰里、恒裕檳城業(yè)主“暴力拉升”。深圳樓市，可以說(shuō)是賣方主導(dǎo)，賣方聯(lián)合起來(lái)“坐地起價(jià)”，買家也沒(méi)辦法。所以，2019年以來(lái)，深圳不得不啟動(dòng)“一刀切”限價(jià)，超過(guò)某個(gè)價(jià)格，就不讓網(wǎng)簽了，但這樣做，真有點(diǎn)粗糙、被詬病的太多了。

所以，深圳這次搞起了二手房指導(dǎo)價(jià)格。根據(jù)住建局的公告，通過(guò)價(jià)格信息透明、理性交易，達(dá)到“引導(dǎo)”的目的：

引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易

引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格

引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款

大家關(guān)心的是，能不能達(dá)到效果？

想要實(shí)現(xiàn)價(jià)格引導(dǎo)，首先是價(jià)格信息透明，就是要告訴大家，現(xiàn)在市場(chǎng)上真實(shí)的成交價(jià)是什么？

其次，政策要讓買家報(bào)價(jià)、賣家掛牌定價(jià)，中介撮合價(jià)等，順著政府指導(dǎo)價(jià)格走。但是，根據(jù)媒體反映，筆者也看了一下，發(fā)現(xiàn)與市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，這個(gè)指導(dǎo)價(jià)格還是低了不少。

當(dāng)然，政府想讓市場(chǎng)價(jià)格回到引導(dǎo)的價(jià)格，目的很良好，但關(guān)鍵是，買家或賣家認(rèn)不認(rèn)這個(gè)價(jià)格？如果不認(rèn)，會(huì)怎么樣？比如，市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)為15萬(wàn)，政府指導(dǎo)價(jià)為13萬(wàn)。前面說(shuō)了，深圳從片區(qū)市場(chǎng)來(lái)看，典型的“賣方市場(chǎng)”。賣家不認(rèn)，繼續(xù)掛牌15萬(wàn)，買家沒(méi)辦法，只能接受！

比如，2019年底曾對(duì)部分“妖盤”（比如恒裕檳城）限制網(wǎng)簽價(jià)，超過(guò)20萬(wàn)，我就不讓你網(wǎng)簽了。但現(xiàn)實(shí)情況是，我們看到的賣家報(bào)價(jià)，很多貼著20萬(wàn)走，比如19.99萬(wàn)。有的盤網(wǎng)簽價(jià)按19.99萬(wàn)，超過(guò)的部分走“第二份合同”。這樣，價(jià)格失真，市場(chǎng)秩序亂，買家受損。

03應(yīng)該怎么辦？

發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，這是第一步。

但最好是，尊重歷史、尊重現(xiàn)狀，披露實(shí)際成交價(jià)格，并在此基礎(chǔ)上，定期（按月度或季度）更新價(jià)格。披露真實(shí)價(jià)格，這是調(diào)控的第一步；然后，“因片施策”，供應(yīng)少的，增加供應(yīng)；需求大的，抑制需求，特別是投機(jī)炒作；自媒體、中介炒作的，嚴(yán)厲打擊。

然后，讓銀行貸款評(píng)估價(jià)、計(jì)稅參考價(jià)，跟著這個(gè)價(jià)走。

現(xiàn)實(shí)情況是，銀行都認(rèn)為，深圳的房子是安全資產(chǎn)，很多銀行有意提高貸款評(píng)估價(jià)，讓買房者多貸款，銀行賺得也多。去年以來(lái)，實(shí)體貸款利率（特別是中小微貸款）第一次低于按揭貸款利率，銀行更有動(dòng)力做大房貸業(yè)務(wù)。

所以，如果政府的這個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，能夠影響到銀行的貸款評(píng)估價(jià)，讓銀行覺(jué)得，深圳房?jī)r(jià)的“合理水平”在13萬(wàn)左右，高于這個(gè)價(jià)格，樓市風(fēng)險(xiǎn)就加大了。所以，銀行放貸就按13萬(wàn)來(lái)評(píng)估，指導(dǎo)價(jià)格就有意義了。

總之，這次政策思路是對(duì)的，一二手房聯(lián)合調(diào)控，避免了過(guò)去碎片化、盯著局部。但是，還要加強(qiáng)橫向政策之間的協(xié)調(diào)，比如增供應(yīng)、抑需求和控杠桿等等。