3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)�？荚囌猩�制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》的配套文件，適用于2022年起參加本市高中階段學(xué)校招生錄取的考生。

如何理解此次政策提出的“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”改革內(nèi)容、去年上海學(xué)區(qū)房存在什么風(fēng)險(xiǎn)、教改下學(xué)區(qū)房市場(chǎng)如何變動(dòng)、家長(zhǎng)應(yīng)如何理性擇校和理性置業(yè)，這是本報(bào)告所要研究的重點(diǎn)內(nèi)容。

“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”解釋

此次政策提出了一個(gè)重要的創(chuàng)新或改革，即“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”。名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取是上�！吨锌几母锓桨浮反_定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類(lèi)，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄��；名額分配到校招生錄取，以初中學(xué)校為單位，依據(jù)總分排序按計(jì)劃錄取。

此次《實(shí)施辦法》特別明確了名額分配的具體要求：

一是委屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的65%，原則上以各區(qū)當(dāng)年度中招報(bào)名人數(shù)占全市中招報(bào)名人數(shù)的比例為測(cè)算依據(jù)分配到各區(qū)，分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。

二是區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的50-65%，其中，分配到區(qū)招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的30%，分配到校招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的70%。各區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配到校招生計(jì)劃，原則上以所屬區(qū)內(nèi)各所不選擇生源初中學(xué)校中招報(bào)名人數(shù)占本區(qū)該類(lèi)學(xué)校中招報(bào)名總?cè)藬?shù)的比例為測(cè)算依據(jù)，分配到本區(qū)每所不選擇生源的初中學(xué)校，實(shí)現(xiàn)名額分配全覆蓋。

此次政策指出，市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的分�；蛐�區(qū)，原則上按照區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生錄取政策執(zhí)行。

此次政策是教育制度改革和優(yōu)化的重要內(nèi)容，體現(xiàn)了教育公平的導(dǎo)向。從相對(duì)通俗的理解角度看，實(shí)際上就是將市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃進(jìn)行了優(yōu)化，通過(guò)名額分配方式，使得相關(guān)區(qū)和初中獲得更多的報(bào)考和入學(xué)機(jī)會(huì)。換而言之，高中教育資源的分配更加均衡，各個(gè)初中后續(xù)可以享受更多的報(bào)考優(yōu)質(zhì)高中機(jī)會(huì)，進(jìn)而使得初中各校的生源更加均衡。

當(dāng)然類(lèi)似政策在全國(guó)其他城市也有創(chuàng)新和試點(diǎn)，值得關(guān)注。比如說(shuō)，《浙江省教育事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》已經(jīng)發(fā)布，浙江省教育廳正在征求意見(jiàn)建議。該征求意見(jiàn)稿中提到，優(yōu)質(zhì)高中70%以上的招生名額要按學(xué)生比例分配到初中，逐步實(shí)現(xiàn)中考全省統(tǒng)一命題。此類(lèi)政策和上海的政策類(lèi)似，體現(xiàn)了當(dāng)前教育制度改革的導(dǎo)向。

2020年學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅較大，存在風(fēng)險(xiǎn)

此次政策提出，是基于教育改革的目標(biāo)和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。

不可回避的是，這兩年大城市住房問(wèn)題中，一個(gè)很尖銳的問(wèn)題就是學(xué)區(qū)房較熱。無(wú)論是一手房還是二手房，都出現(xiàn)了學(xué)區(qū)房搶房的現(xiàn)象。從實(shí)際過(guò)程看，熱門(mén)小學(xué)和初中都出現(xiàn)了“一校難求”現(xiàn)象，暴露出扭曲的置業(yè)觀和教育觀。很多家長(zhǎng)希望子女就讀一些好小學(xué)和好初中，目的是為了后續(xù)考更優(yōu)質(zhì)的高中和大學(xué)。但在此類(lèi)心態(tài)下，熱門(mén)小學(xué)和初中的門(mén)檻非常高，這也使得家長(zhǎng)的教育壓力非常大。另一方面，部分小學(xué)和初中又出現(xiàn)了招生困難現(xiàn)象（比如部分區(qū)域動(dòng)拆遷后，周邊入學(xué)的子女?dāng)?shù)量在減少）。此類(lèi)現(xiàn)象導(dǎo)致了兩個(gè)問(wèn)題，即教育資源不均衡、生源不均衡。

教育領(lǐng)域的問(wèn)題也傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。以熱點(diǎn)學(xué)區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。本報(bào)告挑選了大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)熱的區(qū)域/板塊進(jìn)行分析。其中大三林板塊包括了前灘板塊，其是2020年學(xué)區(qū)房炒作較多的新興板塊；張江板塊本身是上海較為優(yōu)質(zhì)的近郊區(qū)學(xué)區(qū)板塊；黃浦區(qū)則代表了上海教育資源豐富的主城區(qū)。其中大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數(shù)據(jù)，而黃浦區(qū)則選取了二手住宅數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年這三個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格比較穩(wěn)定。而到了2020年尤其是二季度開(kāi)始，這三個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格明顯上漲，出現(xiàn)了學(xué)區(qū)炒作、一房難求、房?jī)r(jià)哄抬、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。

2020年下半年上海此類(lèi)學(xué)區(qū)房區(qū)域或板塊的價(jià)格走勢(shì)，存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)尤其體現(xiàn)為其漲幅明顯高于上海平均水平。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。類(lèi)似漲幅明顯偏大，說(shuō)明價(jià)格虛高。若后續(xù)價(jià)格若下跌，則容易對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。

2021年學(xué)區(qū)房將降溫

此次上海教改工作，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。一些冷門(mén)的、過(guò)去不為家長(zhǎng)看好的初中，后續(xù)入讀優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會(huì)大增。在“小升初”的機(jī)制下，也會(huì)傳導(dǎo)到相關(guān)的小學(xué)擇校過(guò)程中。通過(guò)這樣一個(gè)機(jī)制，也真正使得此類(lèi)小學(xué)和初中的生源質(zhì)量改善。各類(lèi)學(xué)校后續(xù)都可以享受更公平的招考機(jī)會(huì)，自然使得“哄搶好學(xué)區(qū)”的現(xiàn)象減少，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)學(xué)區(qū)房的價(jià)格降溫。

2021年1月，上海市住建委等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》。此次政策發(fā)布后，三個(gè)相對(duì)熱的區(qū)域/板塊都呈現(xiàn)了房?jī)r(jià)降溫和趨穩(wěn)的走勢(shì)，進(jìn)一步體現(xiàn)了政策的積極效應(yīng)。而隨著此次3月16日上海教委政策的出臺(tái)，政策組合拳效應(yīng)體現(xiàn)，熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房有降溫的跡象，各類(lèi)虛高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象也將繼續(xù)減少。若配合上海五個(gè)新城建設(shè)等新政策，可以預(yù)計(jì)，十四五期間包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的上海樓市，將呈現(xiàn)“炒作減少、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)、秩序規(guī)范”的特征。

對(duì)于學(xué)區(qū)房在內(nèi)的市場(chǎng)穩(wěn)定工作，實(shí)際上也是今年全國(guó)各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)的重點(diǎn)工作。今年一季度，合肥、深圳、東莞、無(wú)錫、杭州、西安等城市都出臺(tái)過(guò)各類(lèi)政策，從各個(gè)角度各個(gè)渠道出發(fā)，積極穩(wěn)定了學(xué)區(qū)房的價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期。此次上海教改政策也具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，對(duì)于全國(guó)各地學(xué)區(qū)房降溫的工作具有很好的啟發(fā)意義。

理性擇校、理性置業(yè)

上海此次教改政策的發(fā)布，精準(zhǔn)、及時(shí)、務(wù)實(shí)，充分體現(xiàn)了當(dāng)前各大城市政府部門(mén)解決問(wèn)題的導(dǎo)向，社會(huì)反響很好。從這兩年購(gòu)房市場(chǎng)和擇校情況來(lái)看，出現(xiàn)了很多不理性的現(xiàn)象。一窩蜂爭(zhēng)搶所謂的好學(xué)校，造成了很多問(wèn)題和矛盾。

第一、對(duì)教育政策理解不透徹，導(dǎo)致家庭教育出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題，甚至影響了子女教育。

第二、盲目追捧學(xué)區(qū)房，但可能因?yàn)楦鞣N原因，不能就讀意向?qū)W校。

第三、追漲的情緒下，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的購(gòu)入成本很高，房?jī)r(jià)下跌后出現(xiàn)了虧損的問(wèn)題。

此類(lèi)問(wèn)題勢(shì)必需要解決，既需要政府層面進(jìn)行機(jī)制或制度的設(shè)計(jì)，也需要家長(zhǎng)或購(gòu)房者心態(tài)的調(diào)整。因此，對(duì)于家長(zhǎng)和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在此類(lèi)教改政策下，積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。

當(dāng)前包括上海在內(nèi)的各城市，將積極落實(shí)中央“房住不炒”精神、積極解決好大城市住房問(wèn)題，作為改革發(fā)展的重要方向。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，需要社會(huì)各力量的支持和努力。包括房企、中介、代理機(jī)構(gòu)等，應(yīng)該為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮積極的作用。對(duì)于一些炒作房?jī)r(jià)、炒作學(xué)區(qū)的行為，也將面臨更為嚴(yán)厲的打擊。只有這樣，持續(xù)平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠真正得到建立。