3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，這是2018年《上海市進一步推進高中階段學�？荚囌猩�制度改革的實施意見》的配套文件，適用于2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生。

如何理解此次政策提出的“名額分配綜合評價錄取”改革內容、去年上海學區(qū)房存在什么風險、教改下學區(qū)房市場如何變動、家長應如何理性擇校和理性置業(yè)，這是本報告所要研究的重點內容。

“名額分配綜合評價錄取”解釋

此次政策提出了一個重要的創(chuàng)新或改革，即“名額分配綜合評價錄取”。名額分配綜合評價錄取是上�！吨锌几母锓桨浮反_定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。其中，名額分配到區(qū)招生錄取，以區(qū)為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取；名額分配到校招生錄取，以初中學校為單位，依據(jù)總分排序按計劃錄取。

此次《實施辦法》特別明確了名額分配的具體要求：

一是委屬市實驗性示范性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數(shù)的65%，原則上以各區(qū)當年度中招報名人數(shù)占全市中招報名人數(shù)的比例為測算依據(jù)分配到各區(qū)，分配到各區(qū)的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。

二是區(qū)屬市實驗性示范性高中的名額分配招生計劃占其招生計劃總數(shù)的50-65%，其中，分配到區(qū)招生計劃約占本校名額分配招生計劃的30%，分配到校招生計劃約占本校名額分配招生計劃的70%。各區(qū)屬市實驗性示范性高中的名額分配到校招生計劃，原則上以所屬區(qū)內各所不選擇生源初中學校中招報名人數(shù)占本區(qū)該類學校中招報名總人數(shù)的比例為測算依據(jù)，分配到本區(qū)每所不選擇生源的初中學校，實現(xiàn)名額分配全覆蓋。

此次政策指出，市實驗性示范性高中的分�；蛐�區(qū)，原則上按照區(qū)屬市實驗性示范性高中招生錄取政策執(zhí)行。

此次政策是教育制度改革和優(yōu)化的重要內容，體現(xiàn)了教育公平的導向。從相對通俗的理解角度看，實際上就是將市實驗性示范性高中招生總計劃進行了優(yōu)化，通過名額分配方式，使得相關區(qū)和初中獲得更多的報考和入學機會。換而言之，高中教育資源的分配更加均衡，各個初中后續(xù)可以享受更多的報考優(yōu)質高中機會，進而使得初中各校的生源更加均衡。

當然類似政策在全國其他城市也有創(chuàng)新和試點，值得關注。比如說，《浙江省教育事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃（征求意見稿）》已經發(fā)布，浙江省教育廳正在征求意見建議。該征求意見稿中提到，優(yōu)質高中70%以上的招生名額要按學生比例分配到初中，逐步實現(xiàn)中考全省統(tǒng)一命題。此類政策和上海的政策類似，體現(xiàn)了當前教育制度改革的導向。

2020年學區(qū)房價格漲幅較大，存在風險

此次政策提出，是基于教育改革的目標和精神出發(fā)的，側面也反映了2020年上海學區(qū)房市場的風險和問題。

不可回避的是，這兩年大城市住房問題中，一個很尖銳的問題就是學區(qū)房較熱。無論是一手房還是二手房，都出現(xiàn)了學區(qū)房搶房的現(xiàn)象。從實際過程看，熱門小學和初中都出現(xiàn)了“一校難求”現(xiàn)象，暴露出扭曲的置業(yè)觀和教育觀。很多家長希望子女就讀一些好小學和好初中，目的是為了后續(xù)考更優(yōu)質的高中和大學。但在此類心態(tài)下，熱門小學和初中的門檻非常高，這也使得家長的教育壓力非常大。另一方面，部分小學和初中又出現(xiàn)了招生困難現(xiàn)象（比如部分區(qū)域動拆遷后，周邊入學的子女數(shù)量在減少）。此類現(xiàn)象導致了兩個問題，即教育資源不均衡、生源不均衡。

教育領域的問題也傳導到了房地產領域。以熱點學區(qū)的數(shù)據(jù)進行分析。本報告挑選了大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個學區(qū)相對熱的區(qū)域/板塊進行分析。其中大三林板塊包括了前灘板塊，其是2020年學區(qū)房炒作較多的新興板塊；張江板塊本身是上海較為優(yōu)質的近郊區(qū)學區(qū)板塊；黃浦區(qū)則代表了上海教育資源豐富的主城區(qū)。其中大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數(shù)據(jù)，而黃浦區(qū)則選取了二手住宅數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年這三個區(qū)域/板塊的價格比較穩(wěn)定。而到了2020年尤其是二季度開始，這三個區(qū)域/板塊的價格明顯上漲，出現(xiàn)了學區(qū)炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩(wěn)等亂象。

2020年下半年上海此類學區(qū)房區(qū)域或板塊的價格走勢，存在相應的風險和問題。此類風險尤其體現(xiàn)為其漲幅明顯高于上海平均水平。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學區(qū)房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續(xù)價格若下跌，則容易對購房者產生各類風險。

2021年學區(qū)房將降溫

此次上海教改工作，將優(yōu)質高中資源以名額分配的方式進行配置。一些冷門的、過去不為家長看好的初中，后續(xù)入讀優(yōu)質高中的機會大增。在“小升初”的機制下，也會傳導到相關的小學擇校過程中。通過這樣一個機制，也真正使得此類小學和初中的生源質量改善。各類學校后續(xù)都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區(qū)”的現(xiàn)象減少，進而促進相關學區(qū)房的價格降溫。

2021年1月，上海市住建委等部門發(fā)布《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。此次政策發(fā)布后，三個相對熱的區(qū)域/板塊都呈現(xiàn)了房價降溫和趨穩(wěn)的走勢，進一步體現(xiàn)了政策的積極效應。而隨著此次3月16日上海教委政策的出臺，政策組合拳效應體現(xiàn)，熱點區(qū)域的學區(qū)房有降溫的跡象，各類虛高房價的現(xiàn)象也將繼續(xù)減少。若配合上海五個新城建設等新政策，可以預計，十四五期間包括學區(qū)房在內的上海樓市，將呈現(xiàn)“炒作減少、房價趨穩(wěn)、秩序規(guī)范”的特征。

對于學區(qū)房在內的市場穩(wěn)定工作，實際上也是今年全國各地房地產監(jiān)管部門的重點工作。今年一季度，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各類政策，從各個角度各個渠道出發(fā)，積極穩(wěn)定了學區(qū)房的價格和市場預期。此次上海教改政策也具有很強的示范效應，對于全國各地學區(qū)房降溫的工作具有很好的啟發(fā)意義。

理性擇校、理性置業(yè)

上海此次教改政策的發(fā)布，精準、及時、務實，充分體現(xiàn)了當前各大城市政府部門解決問題的導向，社會反響很好。從這兩年購房市場和擇校情況來看，出現(xiàn)了很多不理性的現(xiàn)象。一窩蜂爭搶所謂的好學校，造成了很多問題和矛盾。

第一、對教育政策理解不透徹，導致家庭教育出現(xiàn)各類問題，甚至影響了子女教育。

第二、盲目追捧學區(qū)房，但可能因為各種原因，不能就讀意向學校。

第三、追漲的情緒下，導致學區(qū)房的購入成本很高，房價下跌后出現(xiàn)了虧損的問題。

此類問題勢必需要解決，既需要政府層面進行機制或制度的設計，也需要家長或購房者心態(tài)的調整。因此，對于家長和購房者來說，在此類教改政策下，積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關鍵。

當前包括上海在內的各城市，將積極落實中央“房住不炒”精神、積極解決好大城市住房問題，作為改革發(fā)展的重要方向。房地產市場的健康可持續(xù)發(fā)展，需要社會各力量的支持和努力。包括房企、中介、代理機構等，應該為房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮積極的作用。對于一些炒作房價、炒作學區(qū)的行為，也將面臨更為嚴厲的打擊。只有這樣，持續(xù)平穩(wěn)健康的房地產市場才能夠真正得到建立。