企業(yè)的分歧

在利潤(rùn)空間如此稀薄的情況下，仍然有不少房企在搶地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在各地市場(chǎng)活躍的融創(chuàng)，包括聯(lián)合體拿地在內(nèi)，截至目前，其拿地涉及金額達(dá)587億元；深耕廣州的國(guó)資房企越秀在廣州拿地8宗，拿地金額約177.5億元；北上的“黑馬”卓越在北京共拿下4宗地塊，拿地金額共約187億元；在杭州土拍中，融信共拿下7宗地塊，合計(jì)建筑面積78.6萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額約142.3億元。

賺取流量、保證市場(chǎng)、穩(wěn)住地位，是各大房企如此積極的重要因素。

杭州土拍上顆粒無(wú)收的綠城中國(guó)，在近期的一場(chǎng)交流會(huì)中就曾提及，杭州周轉(zhuǎn)快，基本開(kāi)盤80%以上的去化。億翰智庫(kù)向記者表示，根據(jù)其監(jiān)測(cè)，除富陽(yáng)、臨安等較偏的區(qū)域去化低一些之外，杭州普遍去化率較高。

在中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析師竺勁看來(lái)，“地價(jià)不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無(wú)錫新房?jī)r(jià)格存在上漲壓力，未來(lái)銷售端限價(jià)難言放開(kāi)之下預(yù)計(jì)這些城市去化速度將有提升，但房企利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)壓縮。”

當(dāng)然，也不是所有的開(kāi)發(fā)商都選擇在熱點(diǎn)城市奪地。萬(wàn)科、保利等頭部房企在杭州、無(wú)錫、重慶等超熱的城市幾乎隱身。

萬(wàn)科在前述三城分別僅獲取一宗地塊；反而在沈陽(yáng)拿下了3宗，以共約60萬(wàn)平方米的土地總建面，位居各房企之首。在上周末舉行的青島、天津、福州等城市的土拍上，萬(wàn)科也僅分別獲取了1宗地塊。前述10宗地塊，萬(wàn)科的拿地金額合計(jì)約142億元。

要知道，在過(guò)去三年里，萬(wàn)科在22城的拿地總建面居首。平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)20強(qiáng)房企在22個(gè)城市拿地布局來(lái)看，2018-2020年間，萬(wàn)科拿地建面達(dá)4673萬(wàn)平方米，絕對(duì)值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88%。

近期的保利地產(chǎn)也顯得同樣“佛系”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)在12城共收入11宗地塊，拿地金額約185億元，其中有3宗在沈陽(yáng)。

將視線從熱點(diǎn)城市挪開(kāi)，將利潤(rùn)放在更重要的位置，或許是這些房企當(dāng)前的拿地策略。“當(dāng)前第一批集中出讓，很多開(kāi)發(fā)商為了后續(xù)開(kāi)發(fā)，在杭州、無(wú)錫等城市拼得較為激烈，而長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市，去化可能相對(duì)較慢，但利潤(rùn)率會(huì)高一些。”竺勁分析。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科分別以396億元、377億元的拿地金額位居行業(yè)第二、第三位。

其中，萬(wàn)科共斥資203億元在長(zhǎng)三角城市群拿地，但在杭州、溫州這種備受矚目的城市，其拿地金額分別為41億元、19億元，而更多地出現(xiàn)在了紹興、金華等城市。

而同樣“隱身”的碧桂園、恒大，克而瑞研究中心認(rèn)為，則是由于戰(zhàn)略不同，前述企業(yè)更側(cè)重于三四線城市，本輪拿地相對(duì)較少，投資保持謹(jǐn)慎。

運(yùn)營(yíng)大考

“現(xiàn)階段利潤(rùn)率走低已經(jīng)是行業(yè)趨勢(shì)，但企業(yè)不可能單為了盈利放棄生存，規(guī)模還是企業(yè)很看重的指標(biāo)。”某TOP10房企人士向記者坦言，“現(xiàn)在的策略就是，先把地拿了再說(shuō)，后續(xù)財(cái)務(wù)指標(biāo)可以通過(guò)降本增效等方式調(diào)節(jié)。”

事實(shí)上，也有房企內(nèi)部人士向記者表示，“第三方測(cè)算是粗略的，其中有很多其實(shí)是可以省錢、摳細(xì)節(jié)的地方。比如有些新拿下的項(xiàng)目是在其很熟悉的區(qū)域，甚至旁邊就有自己的項(xiàng)目，企業(yè)可以進(jìn)行精細(xì)化管理。”

據(jù)濱江集團(tuán)披露，其銷售費(fèi)用率在除杭州外的浙江省內(nèi)和省外地區(qū)大概在千分之六至千分之十二之間，而在杭州，這一指標(biāo)則在千分之三以內(nèi)。

加強(qiáng)與房企之間的合作，也是分散利潤(rùn)壓縮風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。據(jù)透露，此次融信在杭州獨(dú)立獲取的地塊，已有很多沒(méi)有拿到地的企業(yè)來(lái)尋求合作。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，招拍掛是流量的保障，而另辟蹊徑多渠道拿地，則成為其賺取利潤(rùn)的另一條通道。比如高利潤(rùn)的城市更新項(xiàng)目成為越來(lái)越多房企的選擇。

中國(guó)奧園管理層披露，其舊改項(xiàng)目未來(lái)三年可轉(zhuǎn)化的可售貨值1600億元，預(yù)計(jì)平均毛利率可達(dá)35%-40%，凈利潤(rùn)率是15%=20%。

在北京、廣州未有斬獲的中海地產(chǎn)也已介入了舊改領(lǐng)域。2020年7月，該公司在上海黃浦區(qū)獲得一舊改地塊，總投資預(yù)計(jì)約590億；9月，則又以69.78億底價(jià)競(jìng)得北京石景山北辛安棚戶區(qū)改造地塊，總建面約320萬(wàn)平米。

背靠集團(tuán)的華潤(rùn)置地，在推進(jìn)城市更新項(xiàng)目的同時(shí)，2020年，還借助華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)協(xié)同、資源協(xié)同獲取了深圳雪花啤酒廠項(xiàng)目，貨值約158億元，凈利潤(rùn)在12%-15%。

此外，房企通過(guò)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大多元產(chǎn)業(yè)布局，借此與地方政府以協(xié)商達(dá)成合作意向的方式獲取項(xiàng)目，這對(duì)房企控制拿地成本，提升項(xiàng)目毛利率來(lái)說(shuō)，也有明顯作用。

克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，綠地2020年以來(lái)的城際空間站項(xiàng)目獲取平均樓面價(jià)僅1144元/平方米，貿(mào)易港項(xiàng)目獲取平均樓面價(jià)僅3251元/平方米。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面已有成熟經(jīng)驗(yàn)的新城控股、寶龍地產(chǎn)等房企，則更多通過(guò)商業(yè)綜合體來(lái)勾地。寶龍地產(chǎn)管理層在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上也曾提到，廣東對(duì)購(gòu)物中心的需求量是巨大的，而且很多城市還在用勾地模式持續(xù)在發(fā)展，“我們現(xiàn)在廣東拿的五個(gè)項(xiàng)目，全都是底價(jià)拿地”。

如今，經(jīng)歷了2020年的“三道紅線”的壓力，以及2017、2018年的高價(jià)地在2020年的集中釋放，“市場(chǎng)也可以看到，相對(duì)來(lái)說(shuō)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，其增速最低的時(shí)間點(diǎn)基本上就是2020年。”竺勁認(rèn)為，“2021年，我們認(rèn)為，隨著銷售規(guī)模進(jìn)入相對(duì)增長(zhǎng)的階段，利潤(rùn)率也可能會(huì)慢慢回升，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利來(lái)說(shuō)，2021年可能會(huì)得到恢復(fù)。”

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)