土地市場(chǎng)冷熱不均 “兩集中”新政考驗(yàn)房企“擇時(shí)+擇地”能力
來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 更新時(shí)間:2021年05月08日 【字體:大 中 小】
近期,房企陸續(xù)發(fā)布了4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。不少房企前4個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和土地儲(chǔ)備處于高位,多家房企單月拿地金額超百億元。截至4月底,在“兩集中”供地要求下,長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)等城市累計(jì)已有164宗土地成交,總建筑面積達(dá)2607萬(wàn)平方米,成交總金額超過(guò)2183億元。業(yè)內(nèi)人士指出,集中供地新政對(duì)房企的“擇時(shí)+擇地”能力要求更高,同時(shí)對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力、投資能力等方面提出了新的要求。
房企資金鏈面臨考驗(yàn)
以中國(guó)海外發(fā)展為例,4月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額317.26億元,同比增長(zhǎng)13.51%;實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積148.51萬(wàn)平方米。其中,華北地區(qū)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額最多,達(dá)到78.02億元,銷(xiāo)售面積為25.55萬(wàn)平方米;華東地區(qū)銷(xiāo)售額為49.5億元,對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售面積為13.58萬(wàn)平方米;華南地區(qū)銷(xiāo)售額為46.91億元,銷(xiāo)售面積為17.52萬(wàn)平方米。前4個(gè)月,中國(guó)海外發(fā)展共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1211.37億元,同比增長(zhǎng)38.17%;銷(xiāo)售面積合計(jì)591.49萬(wàn)平方米。
土地拓展方面,4月份,中國(guó)海外發(fā)展在重慶收購(gòu)了一幅地塊,樓面面積約3.76萬(wàn)平方米,收購(gòu)金額約3.64億元。今年前4個(gè)月,中國(guó)海外發(fā)展新增土地累計(jì)應(yīng)占樓面面積約188.08萬(wàn)平方米,累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為179.93億元。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,4月份,9家房企拿地金額超過(guò)百億元。其中,融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益拿地總金額超過(guò)240億元,排列第一。房企拿地仍較為積極。從城市維度看,50大城市1-4月份合計(jì)土地出讓金達(dá)1.08萬(wàn)億元。
中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉指出,截至目前,第一批以“兩集中”方式出讓的地塊,起始出讓金合計(jì)超過(guò)7000億元;疊加已宣布將實(shí)施“兩集中”、但尚未披露金額的,第一批集中出讓土地金額有望超過(guò)萬(wàn)億元。集中供地對(duì)房企的資金鏈帶來(lái)考驗(yàn)。同時(shí),單次大批量土地供應(yīng),也對(duì)政府部門(mén)的管理能力提出了更高要求。
進(jìn)入5月份,“兩集中”制度繼續(xù)推進(jìn)。5月7日至5月8日,杭州迎來(lái)首批集中供應(yīng)的住宅用地出讓?zhuān)婕?7宗地塊,總出讓面積合計(jì)4527畝,總建筑面積合計(jì)757萬(wàn)平方米,起始總價(jià)為934.7億元。5月7日,32宗地塊集中出讓?zhuān)鹗伎偨痤~569.1億元,總成交金額716.68億元。其中,錢(qián)塘區(qū)7宗地塊總出讓金額148億元,蕭山區(qū)12宗地塊總出讓金額172.43億元,主城區(qū)13宗地塊總成交金額396.24億元。
熱點(diǎn)地塊關(guān)注度高
中指土地運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張凱指出,在22個(gè)采取“兩集中”方式供地的城市中,多集中在4月、7月、10月發(fā)布地塊出讓公告。截至4月底,長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)率先采取“兩集中”方式進(jìn)行了土拍活動(dòng),累計(jì)成交164宗地塊,總建筑面積達(dá)2607萬(wàn)平方米,成交總金額超過(guò)2183億元。5月上旬,杭州、北京迎來(lái)集中出讓活動(dòng),中旬將有福州、青島、深圳、天津進(jìn)行集中地塊出讓活動(dòng),下旬有南京、濟(jì)南、寧波、蘇州,整體看出讓活動(dòng)較為密集。其中,杭州、北京等城市的熱點(diǎn)地塊關(guān)注度高。
華西證券研報(bào)顯示,集中供地新政對(duì)房企的“擇時(shí)+擇地”能力要求更加強(qiáng)化,并對(duì)房企在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)的融資能力、營(yíng)運(yùn)能力、投資能力等提出了新的要求。大型房企憑借雄厚的資金實(shí)力,其優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。集中度可能會(huì)進(jìn)一步提升,中小房企在熱點(diǎn)城市的生存空間進(jìn)一步被壓縮,三四線城市可能成為中小房企青睞的地區(qū)。同時(shí),大型開(kāi)發(fā)商難以同時(shí)兼顧過(guò)多城市,這將為中小房企帶來(lái)更多拿地機(jī)會(huì)。
從已經(jīng)實(shí)行“兩集中”制度的地區(qū)看,上述研報(bào)指出,長(zhǎng)三角地區(qū)諸多城市土地市場(chǎng)熱度依舊較高。該地區(qū)不少優(yōu)質(zhì)地塊受到市場(chǎng)“哄搶”,溢價(jià)率較高,新政對(duì)地價(jià)的打壓作用尚不明顯。相比之下,青島、重慶等地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均有所下降,土地市場(chǎng)熱度整體有所回落。
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