“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

在濱江集團近日舉行的業(yè)績說明會上，當(dāng)被問到近期在杭新獲項目的利潤表現(xiàn)幾何時，“杭州一哥”濱江集團掌門人戚金興給出了上述回答。

這一低于制造業(yè)、甚至低于銀行理財產(chǎn)品收益的表現(xiàn)，是不少房企當(dāng)前在公開市場拿地的“隱秘”真相。

據(jù)中信建投測算，近期集中供地的各城中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶則僅有6.7%。

去年以來，房企盈利能力走低已經(jīng)是公開的秘密了。

億翰智庫統(tǒng)計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤率為11.6%，較2019年降低2.3個百分點，有37家企業(yè)凈利潤率下滑；凈利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。同期，50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點，47家房企的毛利潤率下滑。

不斷走低的盈利表現(xiàn)，也直接影響了市場對地產(chǎn)股的走勢。東財Choice數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，房地產(chǎn)（申萬）板塊曾站上逾4700點的高位，此后震蕩走低，今年2月份時觸及3506點的低谷。

2021年初至今，行業(yè)龍頭萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國等龍頭企業(yè)的股價呈下跌的態(tài)勢，截至今日收盤，累計跌幅分別為4.91%、13.21%、11.21%、18.78%；萬科A的動態(tài)市盈率僅為7.63倍。

業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)未來提高盈利能力，改善市場估值的關(guān)鍵途徑在于提高運營能力。中泰證券研報指出，“三道紅線、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動行業(yè)加速邁入運營驅(qū)動時代，料將推動行業(yè)門檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善。”

“算不過賬”

截至5月14日，實施“兩集中”供地的22個熱點城市中，已有12個開啟了首批集中供地競拍，包括北京、深圳、杭州、廣州、無錫、重慶、福州、廈門、青島、沈陽、長春、天津等城市，總成交金額逾5000億元.

克而瑞統(tǒng)計顯示，首批集中供地各城市的溢價率表現(xiàn)分化明顯，冷熱程度亦有不均。

其中，青島、長春、北京、沈陽的平均溢價率保持在10%及以下，青島低至2%；而重慶的平均溢價率水平最高，達到43%；深圳、廈門的整體溢價率在30%左右。

杭州的平均溢價率為26%，較渝、深、廈三城低，但在其出讓的57宗土地中，近20宗刷新了所在板塊地價新高，有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%。

同樣的，無錫、廣州由于“限地價”等因素，平均溢價率相對較低，均在12%；但無錫首批16宗地中，僅1宗未觸及最高限價，其余地塊均進入競自持或搖號階段。

拍出項目利潤空間小，是近期多城土拍存在的現(xiàn)象。

克而瑞統(tǒng)計顯示，在市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶城市地房比多達七成，盈利空間相對較��；據(jù)其測算，“封頂+高配建”之下，無錫多宗地塊大概率會出現(xiàn)虧損。

在更加火熱的杭州，拿地企業(yè)也面臨同樣的問題。

5月14日，在濱江集團的線上業(yè)績說明會上，有投資者向該公司董事長戚金興拋出問題：“最近杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地、凈利潤能有幾個點？”

戚金興坦言，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，“在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”

這一凈利潤水平雖低，但想要實現(xiàn)也不是件輕松的事情。據(jù)中信建投證券測算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過80%；與融信聯(lián)合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%；單獨獲取的城廂街道山口單元地塊地房比為81.9%，隱含毛利率則為-1.9%。

克而瑞測算，建發(fā)在廈門拿下的湖里2021P03地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米；剔除配建后，樓面價高達6.78萬元/平方米，而該地塊商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅有4000余元/平方米，實現(xiàn)盈利十分困難。

北京的多宗地塊也頗考驗房企后續(xù)的運營能力。如朝陽金盞村兩宗地塊，樓面價均超過5萬元/平方米，由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價僅為6.6萬/平方米和6.46萬/平方米，地房比也超過了80%。