“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”。

在濱江集團(tuán)近日舉行的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，當(dāng)被問(wèn)到近期在杭新獲項(xiàng)目的利潤(rùn)表現(xiàn)幾何時(shí)，“杭州一哥”濱江集團(tuán)掌門(mén)人戚金興給出了上述回答。

這一低于制造業(yè)、甚至低于銀行理財(cái)產(chǎn)品收益的表現(xiàn)，是不少房企當(dāng)前在公開(kāi)市場(chǎng)拿地的“隱秘”真相。

據(jù)中信建投測(cè)算，近期集中供地的各城中，重慶、無(wú)錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州的各項(xiàng)目平均隱含毛利率則在12.8%，無(wú)錫的為17.4%，重慶則僅有6.7%。

去年以來(lái)，房企盈利能力走低已經(jīng)是公開(kāi)的秘密了。

億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤(rùn)率為11.6%，較2019年降低2.3個(gè)百分點(diǎn)，有37家企業(yè)凈利潤(rùn)率下滑；凈利潤(rùn)在10%及以上的共計(jì)28家，較2019年減少9家。同期，50家房企平均毛利潤(rùn)率為24.7%，較2019年同期降低5.1個(gè)百分點(diǎn)，47家房企的毛利潤(rùn)率下滑。

不斷走低的盈利表現(xiàn)，也直接影響了市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的走勢(shì)。東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊曾站上逾4700點(diǎn)的高位，此后震蕩走低，今年2月份時(shí)觸及3506點(diǎn)的低谷。

2021年初至今，行業(yè)龍頭萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國(guó)等龍頭企業(yè)的股價(jià)呈下跌的態(tài)勢(shì)，截至今日收盤(pán)，累計(jì)跌幅分別為4.91%、13.21%、11.21%、18.78%；萬(wàn)科A的動(dòng)態(tài)市盈率僅為7.63倍。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)提高盈利能力，改善市場(chǎng)估值的關(guān)鍵途徑在于提高運(yùn)營(yíng)能力。中泰證券研報(bào)指出，“三道紅線(xiàn)、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動(dòng)行業(yè)加速邁入運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)時(shí)代，料將推動(dòng)行業(yè)門(mén)檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善。”

“算不過(guò)賬”

截至5月14日，實(shí)施“兩集中”供地的22個(gè)熱點(diǎn)城市中，已有12個(gè)開(kāi)啟了首批集中供地競(jìng)拍，包括北京、深圳、杭州、廣州、無(wú)錫、重慶、福州、廈門(mén)、青島、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、天津等城市，總成交金額逾5000億元.

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，首批集中供地各城市的溢價(jià)率表現(xiàn)分化明顯，冷熱程度亦有不均。

其中，青島、長(zhǎng)春、北京、沈陽(yáng)的平均溢價(jià)率保持在10%及以下，青島低至2%；而重慶的平均溢價(jià)率水平最高，達(dá)到43%；深圳、廈門(mén)的整體溢價(jià)率在30%左右。

杭州的平均溢價(jià)率為26%，較渝、深、廈三城低，但在其出讓的57宗土地中，近20宗刷新了所在板塊地價(jià)新高，有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%。

同樣的，無(wú)錫、廣州由于“限地價(jià)”等因素，平均溢價(jià)率相對(duì)較低，均在12%；但無(wú)錫首批16宗地中，僅1宗未觸及最高限價(jià)，其余地塊均進(jìn)入競(jìng)自持或搖號(hào)階段。

拍出項(xiàng)目利潤(rùn)空間小，是近期多城土拍存在的現(xiàn)象。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，在市場(chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門(mén)、重慶城市地房比多達(dá)七成，盈利空間相對(duì)較小；據(jù)其測(cè)算，“封頂+高配建”之下，無(wú)錫多宗地塊大概率會(huì)出現(xiàn)虧損。

在更加火熱的杭州，拿地企業(yè)也面臨同樣的問(wèn)題。

5月14日，在濱江集團(tuán)的線(xiàn)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，有投資者向該公司董事長(zhǎng)戚金興拋出問(wèn)題：“最近杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地、凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？”

戚金興坦言，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，“在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。”

這一凈利潤(rùn)水平雖低，但想要實(shí)現(xiàn)也不是件輕松的事情。據(jù)中信建投證券測(cè)算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過(guò)80%；與融信聯(lián)合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%；單獨(dú)獲取的城廂街道山口單元地塊地房比為81.9%，隱含毛利率則為-1.9%。

克而瑞測(cè)算，建發(fā)在廈門(mén)拿下的湖里2021P03地塊，成交價(jià)26.3億元，配建面積1.32萬(wàn)平方米；剔除配建后，樓面價(jià)高達(dá)6.78萬(wàn)元/平方米，而該地塊商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)7.18萬(wàn)元/平方米，房地差僅有4000余元/平方米，實(shí)現(xiàn)盈利十分困難。

北京的多宗地塊也頗考驗(yàn)房企后續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。如朝陽(yáng)金盞村兩宗地塊，樓面價(jià)均超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，由于兩宗地塊均進(jìn)入政府持有份額階段，故該地塊未來(lái)限售價(jià)僅為6.6萬(wàn)/平方米和6.46萬(wàn)/平方米，地房比也超過(guò)了80%。