文章來源：時(shí)代周報(bào)

“金九銀十”之際，從2020年下半年就開始收緊的房貸政策終于松動(dòng)。

國慶節(jié)前，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并明確將維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

隨后，以廣州、佛山為代表，全國多地房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

貝殼研究院發(fā)布最新數(shù)據(jù)報(bào)告稱，10月，90個(gè)主要城市主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，為今年以來首次下調(diào)。

貝殼研究院表示，10月房貸利率回調(diào)是年內(nèi)首次環(huán)比下降，代表信貸環(huán)境有所改善。二季度以來，住房信貸環(huán)境收緊，二手房市場率先降溫，并在下半年逐步傳導(dǎo)至新房市場和土地市場。而新房市場和土地市場的降溫又會(huì)進(jìn)一步減弱二手房市場預(yù)期。

房貸利率政策松動(dòng)一方面是調(diào)控取得階段性成效的結(jié)果。7月22日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，“三道紅線”實(shí)施一年，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健審慎。

另一方面，房貸政策嚴(yán)格導(dǎo)致的高利率及其他條件的嚴(yán)格所造成的連鎖反應(yīng)又對剛需購房者造成一定程度“誤傷”，與維護(hù)剛需購房者合法權(quán)益的初衷相悖。

房貸政策松動(dòng)不止表現(xiàn)在C端，在機(jī)構(gòu)端，作為銀行流動(dòng)性騰挪手段之一的RMBS(個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券)也正在復(fù)蘇。RMBS作為資產(chǎn)證券化手段，能夠緩解“兩個(gè)集中”帶來的達(dá)標(biāo)壓力，減少“誤傷”合理購房需求。

RMBS發(fā)行量與銀行房地產(chǎn)貸款集中程度成正比。今年上半年，RMBS發(fā)行總量為34單，涵蓋18家銀行，其中建行以8單的規(guī)模領(lǐng)跑，工行、中行及中信銀行發(fā)行3單。

房貸邊際的放松以剛需購房者的正常需求為導(dǎo)向，在經(jīng)歷前段時(shí)間的嚴(yán)格調(diào)控之后，銀行流動(dòng)性終現(xiàn)曙光。

11月2日，媒體報(bào)道，10月全國房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有較大幅度回升，初步估計(jì)環(huán)比多增約1500億~2000億元，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)融資基本恢復(fù)正常。

房貸高壓紅線

在2020年8月“三線四檔”政策出臺(tái)之時(shí)，分析當(dāng)時(shí)224家主要房企年報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，至少有109家房企2019年有息負(fù)債增速超出標(biāo)準(zhǔn)。

在此背景下，央行、住建部出臺(tái)“三線四檔”規(guī)定，正式對房企經(jīng)營和融資規(guī)則作出約束。

“三線”即指剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率需大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍;“四檔”則是依據(jù)達(dá)標(biāo)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，且對每一檔的融資規(guī)模作出規(guī)定。

截至2020年末，在全國85家重點(diǎn)房企中，滿足“三線四檔”全部要求進(jìn)入“綠檔”的房企僅為32家，占比不足一半，全行業(yè)仍具有較大的達(dá)標(biāo)壓力。

從2020年末到2021年3月，房貸資金監(jiān)管持續(xù)收緊。

央行、銀保監(jiān)會(huì)2020年底發(fā)布通知，明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民不各項(xiàng)貸款余額的比例應(yīng)不得高于監(jiān)管要求的貸款占比上限。

受此影響，個(gè)人住房貸款額度逐漸緊張。高企的房貸利率及緊張的額度給“金九”潑了一盆涼水。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月，前100房企錄得全口徑銷售額為9547.6億元，同比減少29.9%，單月銷售同比增幅連續(xù)3個(gè)月為負(fù)。

“金九”的低迷是樓市下行的慣性持續(xù)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年6月至8月，全國商品房銷售額分別為2.24萬億元、1.35萬億元、1.26萬億元，已連續(xù)三個(gè)月呈下降趨勢。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)累計(jì)突破400次，創(chuàng)歷史新高。

在國慶前夕，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部在多個(gè)場合曾數(shù)次表態(tài)，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

在國慶前后，以廣佛地區(qū)為代表的部分城市房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)。同時(shí)，湖南益陽、杭州、寧波等地也紛紛跟進(jìn)。從“三線四檔”、“兩個(gè)集中度”到“兩個(gè)維護(hù)”，以購房者的剛需作為導(dǎo)向，房貸政策實(shí)現(xiàn)由緊到松的平滑過渡。

但也有地區(qū)的房貸政策仍在收緊。揚(yáng)州房貸利率在9月再次上調(diào)，首套調(diào)高至5.5%~5.7%，二套則提至5.7%~5.8%，且放款時(shí)間不確定。武漢已多次上調(diào)房貸利率，部分銀行二套房貸利率已經(jīng)破6，顯示房貸政策的地區(qū)分化明顯。

銀行流動(dòng)性松動(dòng)

在今年“金九銀十”之時(shí)，銀行房貸流動(dòng)性也開始釋放。

個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較低、期限較長、常做常有的特點(diǎn)使得銀行信貸資金投放呈現(xiàn)明顯的“房貸偏好”。因而在“兩個(gè)集中度”監(jiān)管要求實(shí)施后，銀行面臨較大的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力。

但銀行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力具有一定的階段性。

華南一家股份行的信貸人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，銀行往往在第二季度末需要滿足信貸集中度考核要求，因而在此時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后，銀行都會(huì)降低房貸資金投放，其個(gè)人住房信貸額度往往較為緊張。而在考核結(jié)束后，銀行房貸額度緊張狀況將趨于緩解。

在房貸額度開始緩慢釋放的同時(shí)，房貸供給和購房者之間的供求矛盾也就得到緩解。

而除了銀行自身的信貸資源騰挪因素外，房貸供給的增加與政策暖風(fēng)亦密不可分。

此前，隨著央行加大對房地產(chǎn)的調(diào)控，涉房貸款管控愈趨收緊。

而在“兩個(gè)維護(hù)”提出之際，監(jiān)管重新放松RMBS的發(fā)行，RMBS發(fā)行規(guī)模在8、9月出現(xiàn)爆發(fā)式增長。而隨著RMBS發(fā)行量的增加，銀行可以動(dòng)用的房貸額度也因此增加，房貸政策整體開始放松。

不過，這并不意味著對銀行房貸管控的全面放松。截至10月初，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各地銀保監(jiān)分局針對房貸已開出597張罰單，主要處罰事項(xiàng)為貸款資金被違規(guī)挪用至房地產(chǎn)領(lǐng)域以及貸后管理不規(guī)范等。

在房貸政策市場“一城一策”的定價(jià)原則下，全國以省市地區(qū)為單位，房貸政策分化的情況仍將長期存在。銀行與市場需求之間的博弈已進(jìn)入白熱化，但對剛需購房者而言，從“三線四檔”和“兩個(gè)集中度”到“兩個(gè)維護(hù)”，銀行房貸流動(dòng)性已出現(xiàn)曙光。