減少捆綁限制 第三批集中供地釋放友好信號(hào)(2)
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 更新時(shí)間:2021年11月18日 【字體:大 中 小】
中小體量地塊或加大供應(yīng)
整體來看,重點(diǎn)城市在優(yōu)化第三批次地塊出讓條件時(shí)仍需圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),細(xì)化和完善供地土拍規(guī)則,落實(shí)好因城施策,借鑒實(shí)行“一地一策”。
陳文靜表示:“合理調(diào)整地塊的體量大小、初始價(jià)格、捆綁限制、試點(diǎn)規(guī)則等出讓條件,在一定程度上保障房企利潤(rùn)空間,逐步引導(dǎo)房企提升產(chǎn)品質(zhì)量。具體而言,重點(diǎn)城市第三批供地或?qū)⒃诒WC金、租賃用地、減少捆綁限制等三方面做出優(yōu)化。”
陳文靜介紹,重點(diǎn)城市購(gòu)地資金監(jiān)管難言放松,部分城市保證金比例或?qū)⑦呺H改善,中小體量地塊加大供應(yīng)。預(yù)計(jì)將降低房企參拍門檻,部分重點(diǎn)城市或?qū)⑾抡{(diào)第三批次地塊保證金比例。
“長(zhǎng)沙、重慶等流拍撤牌率較高城市保證金比例存下調(diào)空間,而武漢已經(jīng)在第二批供地掛牌期間對(duì)部分地塊下調(diào)保證金要求。此外,北京等城市第二批部分大體量地塊遭遇流拍或撤牌,預(yù)計(jì)第三批或?qū)⒉鸱譃槎嘧谥行◇w量地塊掛牌,降低資金門檻。”陳文靜表示。
22個(gè)重點(diǎn)城市第二批供地保證金比例情況
增加租賃住房用地供應(yīng)
根據(jù)此前自然資源部的要求,重點(diǎn)城市年度供地計(jì)劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%,從土地端為擴(kuò)大保障性租賃住房供給提供政策支持。但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),第二批供地中至少有70宗涉租賃地塊未完成出讓,而長(zhǎng)沙、武漢和廣州等城市雖保留“競(jìng)自持”環(huán)節(jié),但部分地塊以底價(jià)成交或遭流拍撤牌。
“部分城市租賃住房用地供應(yīng)量未達(dá)到全年計(jì)劃,預(yù)計(jì)第三批地塊中涉租賃用地仍將保持一定體量,其中長(zhǎng)春已明確表示第三批地塊原則上不再供應(yīng)住宅用地。重點(diǎn)城市第三批供地或?qū)?duì)地塊競(jìng)自持、定自持/配建等出讓條件做出優(yōu)化(不排除部分城市借鑒上海做法,推出純租賃用地),適度下調(diào)初始地價(jià),保障拿地企業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)空間。此外,部分城市或?qū)⑸险{(diào)近郊地塊保障性租賃住房面積比重,降低遠(yuǎn)郊地塊配建或自持要求,并設(shè)置合理地價(jià),引導(dǎo)房企理性拿地。”
減少捆綁限制以提高房企參與意愿
中指研究院認(rèn)為,部分城市第三批地塊或?qū)?yōu)化試點(diǎn)規(guī)則,減少捆綁限制,逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。
從第二批土拍結(jié)果來看,部分城市開展試點(diǎn)效果不佳,其中廣州南沙和黃埔區(qū)試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)”并要求未來銷售50%傾斜無房家庭,三宗地塊流拍;杭州十宗地塊試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)”并要求現(xiàn)房銷售,最終因報(bào)名人數(shù)不足全部撤牌;深圳二批供地重新掛牌后限制“同一企業(yè)及控股子公司”參拍地塊數(shù)量,后又出臺(tái)補(bǔ)充公告放寬為“同一企業(yè)”;長(zhǎng)沙等城市第二批次地塊捆綁限制較多,涉及無償配建面積、引入上市公司,以及科技、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)資源等,六成地塊遭流拍或撤牌。
“預(yù)計(jì)部分城市第三批供地將對(duì)地塊的試點(diǎn)規(guī)則、捆綁限制和品質(zhì)要求有所優(yōu)化,減少地塊捆綁限制,調(diào)整部分試點(diǎn)規(guī)則,提高房企拿地意愿,并逐步推進(jìn)品質(zhì)要求落地。”陳文靜表示。
市場(chǎng)將回歸穩(wěn)定
根據(jù)貝殼研究院重點(diǎn)觀察的25個(gè)一二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析,2021年金九銀十受高基數(shù)影響,較2020年同期出現(xiàn)兩成以上下滑。綜合2020、2021兩年數(shù)據(jù)看,兩年9、10月銷售面積平均值與2019年同期處于相同水平、略高于2018年同期。分城市線級(jí)看:一線城市2021年9、10月網(wǎng)簽面積高于2019年同期水平;重點(diǎn)關(guān)注的21個(gè)二線城市2021年9、10月網(wǎng)簽面積低于過去三年同期水平,但近兩年9、10月均值已接近2019年水平,高于2018年同期。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示:“目前城市地產(chǎn)調(diào)控類政策基本不再新增,維穩(wěn)態(tài)度和措施逐步增多,預(yù)期在消化前期高基數(shù)影響后,市場(chǎng)將回歸穩(wěn)定。”
陳文靜也表示:“9月底以來,中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào),近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善,哈爾濱出臺(tái)政策緩解房企資金壓力并加大購(gòu)房補(bǔ)貼,預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市或?qū)⒏M(jìn)微調(diào)政策,市場(chǎng)短期內(nèi)有望改善,但房住不炒基調(diào)下政策調(diào)控難言大幅放松,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。預(yù)計(jì)第三批地塊土拍規(guī)則和出讓條件優(yōu)化下,房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善,整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn),但市場(chǎng)熱度分化態(tài)勢(shì)依舊延續(xù)。”
“建議房企加快營(yíng)銷節(jié)奏的同時(shí),加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)及競(jìng)品項(xiàng)目監(jiān)測(cè),利用數(shù)字化工具科學(xué)決策,更好地實(shí)現(xiàn)錯(cuò)峰銷售。”
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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