八成房企失約年度目標,仍有60%以上保持正向增長
來源:觀察者網(wǎng) 更新時間:2022年01月15日 【字體:大 中 小】
(文/張志峰 編輯/馬友友)隨著各家銷售成績單陸續(xù)發(fā)布,樓市寒意也躍然紙上。
盡管眾多房企在2021年初已紛紛調(diào)低銷售目標,但全國房地產(chǎn)市場從上半年的高熱驟然轉(zhuǎn)入下半年的冰封狀態(tài),仍舊出乎行業(yè)意料。
據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計,從2021年初公布銷售目標的32家規(guī)模房企來看,僅有7家房企順利完成,只占2成,分別為杭州的綠城與濱江、上海的大發(fā)、深圳的金地4家民營房企,廣東越秀、北京首開2家地方國企以及央企華潤,完成率均在100%以上。
近8成房企未能完成銷售目標,卻并不意味著整個行業(yè)體量的大幅下滑。
克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至12月末,百強房企中約有近4成累計銷售操盤金額同比下滑,其余仍與上年持平或保持正增長態(tài)勢。
但總體來看數(shù)據(jù)并不樂觀,百強房企較2020年銷售額同比降低3.5%,屬2011年來首次下滑。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、克而瑞(觀察者網(wǎng)整理)
前三甲均未達標
值得注意的是,全年銷售額超過5000億元的前三甲碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國均未能完成年度目標。
數(shù)據(jù)顯示,碧桂園、萬科、融創(chuàng)2021年分別累計銷售金額為7588.2億元、6203億元與5976億元,目標完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%。
其中,萬科銷售額同比降幅最大,達到12%;碧桂園微降4%;僅融創(chuàng)中國同比仍保持微漲態(tài)勢。
而目標完成率最低的房企,正是過去長年位居前三甲,如今卻在死亡線上掙扎徘徊的恒大,自9月份流動性危機爆發(fā)以來,銷售額從每月近千億驟然縮減,最后甚至只有個位數(shù),導致全年銷售額僅4400億元,7500億銷售目標僅完成不足6成。
其次是北京國資房企首創(chuàng)置業(yè),作為“京派房企”的典型代表,首創(chuàng)置業(yè)廣泛涉足住宅開發(fā)、奧萊綜合體、城市綜合體等業(yè)務。同時在文創(chuàng)、高科技地產(chǎn)、長租公寓等賽道也有所布局。
但然而,在經(jīng)歷了“離京-回京-再離京”的戰(zhàn)略搖擺和高層更迭后,自2011年起,首創(chuàng)置業(yè)的銷售規(guī)模增速已被同行們遠遠甩在身后。2018年,首創(chuàng)置業(yè)喊出“千億”的口號,至今仍未完成。
2021年初,首創(chuàng)置業(yè)悄悄將“千億”目標下調(diào)為800億元,但受到疫情和品牌、戰(zhàn)略等影響,普遍利好國企的大背景下,首創(chuàng)依舊舉步維艱,最終在2021年9月30日,港股沉浮18年后的首創(chuàng)置業(yè)正式從香港聯(lián)交所撤牌退市,銷售情況也一落千丈。
盡管退市后,首創(chuàng)置業(yè)未能繼續(xù)公布銷售情況,但依據(jù)克而瑞、中指等機構發(fā)布的數(shù)據(jù),企業(yè)全年銷售額僅有546億元,即便按照調(diào)整后的800億目標計算,業(yè)績完成度也僅有68%。
不過,拋開各家房企制定的預定目標不談,2021年雖然被行業(yè)視作“至暗時刻”,但百強房企中仍有6成保持上揚趨勢。
其中,最為顯眼的便是常年競爭“杭州一哥”的綠城與濱江,兩家目標完成度均達到113%,為所有房企中最高。
綠城2021年操盤銷售額達3509億元,同比增長21%;濱江銷售額1691億元,同比增長24%。而兩家房企的主要銷售額均來自于杭州,亦從側面印證了杭州樓市的火熱程度。
不斷變長的樓盤前綴
令人疑惑的是,頭部房企銷售額都在下降,百強房企銷售總量卻與上年持平,為何行業(yè)都在說分化加。
“秘密武器”就是合作模式。
事實上,整個行業(yè)銷售下行趨勢明顯,之所以中小房企銷售額持平甚至上升,很大程度上與其權益占比下降直接相關。
而所謂的全口徑銷售額、合約銷售額、操盤金額等企業(yè)發(fā)布數(shù)據(jù)“水分”很大。
簡而言之,全口徑銷售額反應企業(yè)操盤能力,可以通過較低股權、與多家中小房企合作來拉高;合約和全口徑銷售額反應總體規(guī)模,成立更多的合營聯(lián)營公司,共同開發(fā)即可;僅有權益金額反應企業(yè)真實銷售水平。
為分攤風險,使數(shù)據(jù)變得更為亮眼,自2019年開始,房企間普遍開始展開合作模式,兩三家甚至更多房企合作開發(fā)同一個項目,最終全部銷售額都算在自己的統(tǒng)計口徑之下。
最為直觀的表現(xiàn)便是,如今的新盤名字前綴都很長,往往要加2-3個企業(yè)名稱,這還是在許多股權占比較少的企業(yè)名字沒加進去的情況下,也導致現(xiàn)在的新盤名字都很難想出花樣,普遍只有2個字,不然再加上企業(yè)前綴,就不容易讓人記住,推廣效果下降很多。
而在各大地產(chǎn)商權益占比日漸下降的當下,權益銷售額這項曾經(jīng)作為房企實力比拼最重要依據(jù)的數(shù)據(jù),卻變得另不少房企諱莫如深,僅有少量頭部房企愿意披露,總體呈現(xiàn)國企、頭部較高而中小民企較弱的狀態(tài)。
譬如位居頭部的碧桂園,2021年全口徑銷售額7588.2億元,權益金額卻為5580億元,依舊居于首位,權益占比卻僅有73.5%。
居于中部的綠城,其合約銷售額2666億元,操盤金額3509億元,權益銷售額卻只有1452億元,僅占前面兩項數(shù)據(jù)的54.5%和41.4%。
而更多銷售規(guī)模不足千億的房企,則選擇不披露權益金額,但從企業(yè)拿地權益占比中不難推算,不少權益占比已經(jīng)下降至50%以下,因此看似依舊有6成房企保持銷售額正增長,實際銷售金額卻普遍下降。
另一方面,下行的權益占比,也為部分房企向表外轉(zhuǎn)移負債提供了便利。然而,這樣的做法無異于掩耳盜鈴,因為不斷被稀釋的股權利潤不會說謊。
此外,需要指出的是,銷售回款仍是所有房企補充流動資金的最重要途徑,但即便銷售額并未下降的房企,也不意味著不缺錢。
例如TOP3中唯一一個保持銷售正增長的融創(chuàng),年銷售額近6000億元,匯款效率也不差,在融資渠道收緊的大環(huán)境下,屢屢選擇配股籌資數(shù)十億元,導致股價一降再降,孫宏斌去年11月還被迫將自有資金4.5億美元無息提供給融創(chuàng)救急。
一位房企人士告訴觀察者網(wǎng),2021年下半年開始,隨著暴雷房企激增,全國范圍內(nèi)的爛尾樓和維權事件頻發(fā),使得各地政府相關部門對于預售資金的監(jiān)管趨嚴,“眼睜睜看著上千億賬戶資金卻不能用,最終導致危機爆發(fā)”的房企屢見不鮮。
上述人士表示,在此之前,預售資金一般被地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當成資金池來運作,即項目開發(fā)過程中,期房的預售款就會成為房企現(xiàn)金流而被用作償債或新項目開發(fā),但目前已被各地差異化的預售資金監(jiān)管制度割裂成一個個小資金池,受到嚴格監(jiān)管和約束,直到數(shù)月甚至一年后交房,這導致開發(fā)商的貨幣資金被嚴重高估,隨時面臨流動性危機。
展望2022年,有機構認為,企業(yè)整體業(yè)績將更為保守,仍會有一定規(guī)模的房企面臨負增長困境。短期內(nèi)謹慎投資預期難以大幅扭轉(zhuǎn),投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面,行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化,企業(yè)償債壓力仍然較大。同時,新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變,更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率,防范風險、降本增效。
來源:觀察者網(wǎng)