（文/張志峰 編輯/馬友友）隨著各家銷售成績(jī)單陸續(xù)發(fā)布，樓市寒意也躍然紙上。

盡管眾多房企在2021年初已紛紛調(diào)低銷售目標(biāo)，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上半年的高熱驟然轉(zhuǎn)入下半年的冰封狀態(tài)，仍舊出乎行業(yè)意料。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，從2021年初公布銷售目標(biāo)的32家規(guī)模房企來看，僅有7家房企順利完成，只占2成，分別為杭州的綠城與濱江、上海的大發(fā)、深圳的金地4家民營(yíng)房企，廣東越秀、北京首開2家地方國(guó)企以及央企華潤(rùn)，完成率均在100%以上。

近8成房企未能完成銷售目標(biāo)，卻并不意味著整個(gè)行業(yè)體量的大幅下滑。

克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至12月末，百?gòu)?qiáng)房企中約有近4成累計(jì)銷售操盤金額同比下滑，其余仍與上年持平或保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

但總體來看數(shù)據(jù)并不樂觀，百?gòu)?qiáng)房企較2020年銷售額同比降低3.5%，屬2011年來首次下滑。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、克而瑞（觀察者網(wǎng)整理）

前三甲均未達(dá)標(biāo)

值得注意的是，全年銷售額超過5000億元的前三甲碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國(guó)均未能完成年度目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、萬科、融創(chuàng)2021年分別累計(jì)銷售金額為7588.2億元、6203億元與5976億元，目標(biāo)完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%。

其中，萬科銷售額同比降幅最大，達(dá)到12%；碧桂園微降4%；僅融創(chuàng)中國(guó)同比仍保持微漲態(tài)勢(shì)。

而目標(biāo)完成率最低的房企，正是過去長(zhǎng)年位居前三甲，如今卻在死亡線上掙扎徘徊的恒大，自9月份流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)以來，銷售額從每月近千億驟然縮減，最后甚至只有個(gè)位數(shù)，導(dǎo)致全年銷售額僅4400億元，7500億銷售目標(biāo)僅完成不足6成。

其次是北京國(guó)資房企首創(chuàng)置業(yè)，作為“京派房企”的典型代表，首創(chuàng)置業(yè)廣泛涉足住宅開發(fā)、奧萊綜合體、城市綜合體等業(yè)務(wù)。同時(shí)在文創(chuàng)、高科技地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等賽道也有所布局。

但然而，在經(jīng)歷了“離京－回京－再離京”的戰(zhàn)略搖擺和高層更迭后，自2011年起，首創(chuàng)置業(yè)的銷售規(guī)模增速已被同行們遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。2018年，首創(chuàng)置業(yè)喊出“千億”的口號(hào)，至今仍未完成。

2021年初，首創(chuàng)置業(yè)悄悄將“千億”目標(biāo)下調(diào)為800億元，但受到疫情和品牌、戰(zhàn)略等影響，普遍利好國(guó)企的大背景下，首創(chuàng)依舊舉步維艱，最終在2021年9月30日，港股沉浮18年后的首創(chuàng)置業(yè)正式從香港聯(lián)交所撤牌退市，銷售情況也一落千丈。

盡管退市后，首創(chuàng)置業(yè)未能繼續(xù)公布銷售情況，但依據(jù)克而瑞、中指等機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，企業(yè)全年銷售額僅有546億元，即便按照調(diào)整后的800億目標(biāo)計(jì)算，業(yè)績(jī)完成度也僅有68%。

不過，拋開各家房企制定的預(yù)定目標(biāo)不談，2021年雖然被行業(yè)視作“至暗時(shí)刻”，但百?gòu)?qiáng)房企中仍有6成保持上揚(yáng)趨勢(shì)。

其中，最為顯眼的便是常年競(jìng)爭(zhēng)“杭州一哥”的綠城與濱江，兩家目標(biāo)完成度均達(dá)到113%，為所有房企中最高。

綠城2021年操盤銷售額達(dá)3509億元，同比增長(zhǎng)21%；濱江銷售額1691億元，同比增長(zhǎng)24%。而兩家房企的主要銷售額均來自于杭州，亦從側(cè)面印證了杭州樓市的火熱程度。

不斷變長(zhǎng)的樓盤前綴

令人疑惑的是，頭部房企銷售額都在下降，百?gòu)?qiáng)房企銷售總量卻與上年持平，為何行業(yè)都在說分化加劇？

“秘密武器”就是合作模式。

事實(shí)上，整個(gè)行業(yè)銷售下行趨勢(shì)明顯，之所以中小房企銷售額持平甚至上升，很大程度上與其權(quán)益占比下降直接相關(guān)。

而所謂的全口徑銷售額、合約銷售額、操盤金額等企業(yè)發(fā)布數(shù)據(jù)“水分”很大。

簡(jiǎn)而言之，全口徑銷售額反應(yīng)企業(yè)操盤能力，可以通過較低股權(quán)、與多家中小房企合作來拉高；合約和全口徑銷售額反應(yīng)總體規(guī)模，成立更多的合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司，共同開發(fā)即可；僅有權(quán)益金額反應(yīng)企業(yè)真實(shí)銷售水平。

為分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，使數(shù)據(jù)變得更為亮眼，自2019年開始，房企間普遍開始展開合作模式，兩三家甚至更多房企合作開發(fā)同一個(gè)項(xiàng)目，最終全部銷售額都算在自己的統(tǒng)計(jì)口徑之下。

最為直觀的表現(xiàn)便是，如今的新盤名字前綴都很長(zhǎng)，往往要加2-3個(gè)企業(yè)名稱，這還是在許多股權(quán)占比較少的企業(yè)名字沒加進(jìn)去的情況下，也導(dǎo)致現(xiàn)在的新盤名字都很難想出花樣，普遍只有2個(gè)字，不然再加上企業(yè)前綴，就不容易讓人記住，推廣效果下降很多。

而在各大地產(chǎn)商權(quán)益占比日漸下降的當(dāng)下，權(quán)益銷售額這項(xiàng)曾經(jīng)作為房企實(shí)力比拼最重要依據(jù)的數(shù)據(jù)，卻變得另不少房企諱莫如深，僅有少量頭部房企愿意披露，總體呈現(xiàn)國(guó)企、頭部較高而中小民企較弱的狀態(tài)。

譬如位居頭部的碧桂園，2021年全口徑銷售額7588.2億元，權(quán)益金額卻為5580億元，依舊居于首位，權(quán)益占比卻僅有73.5%。

居于中部的綠城，其合約銷售額2666億元，操盤金額3509億元，權(quán)益銷售額卻只有1452億元，僅占前面兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的54.5%和41.4%。

而更多銷售規(guī)模不足千億的房企，則選擇不披露權(quán)益金額，但從企業(yè)拿地權(quán)益占比中不難推算，不少權(quán)益占比已經(jīng)下降至50%以下，因此看似依舊有6成房企保持銷售額正增長(zhǎng)，實(shí)際銷售金額卻普遍下降。

另一方面，下行的權(quán)益占比，也為部分房企向表外轉(zhuǎn)移負(fù)債提供了便利。然而，這樣的做法無異于掩耳盜鈴，因?yàn)椴粩啾幌♂尩墓蓹?quán)利潤(rùn)不會(huì)說謊。

此外，需要指出的是，銷售回款仍是所有房企補(bǔ)充流動(dòng)資金的最重要途徑，但即便銷售額并未下降的房企，也不意味著不缺錢。

例如TOP3中唯一一個(gè)保持銷售正增長(zhǎng)的融創(chuàng)，年銷售額近6000億元，匯款效率也不差，在融資渠道收緊的大環(huán)境下，屢屢選擇配股籌資數(shù)十億元，導(dǎo)致股價(jià)一降再降，孫宏斌去年11月還被迫將自有資金4.5億美元無息提供給融創(chuàng)救急。

一位房企人士告訴觀察者網(wǎng)，2021年下半年開始，隨著暴雷房企激增，全國(guó)范圍內(nèi)的爛尾樓和維權(quán)事件頻發(fā)，使得各地政府相關(guān)部門對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管趨嚴(yán)，“眼睜睜看著上千億賬戶資金卻不能用，最終導(dǎo)致危機(jī)爆發(fā)”的房企屢見不鮮。

上述人士表示，在此之前，預(yù)售資金一般被地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)成資金池來運(yùn)作，即項(xiàng)目開發(fā)過程中，期房的預(yù)售款就會(huì)成為房企現(xiàn)金流而被用作償債或新項(xiàng)目開發(fā)，但目前已被各地差異化的預(yù)售資金監(jiān)管制度割裂成一個(gè)個(gè)小資金池，受到嚴(yán)格監(jiān)管和約束，直到數(shù)月甚至一年后交房，這導(dǎo)致開發(fā)商的貨幣資金被嚴(yán)重高估，隨時(shí)面臨流動(dòng)性危機(jī)。

展望2022年，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，企業(yè)整體業(yè)績(jī)將更為保守，仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長(zhǎng)困境。短期內(nèi)謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資力度修復(fù)仍需要3-6個(gè)月。融資方面，行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化，企業(yè)償債壓力仍然較大。同時(shí)，新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營(yíng)管控效率，防范風(fēng)險(xiǎn)、降本增效。

來源：觀察者網(wǎng)