作者 楊科偉 克而瑞研究中心副總經理

俞倩倩 克而瑞研究中心研究員

克而瑞研究中心最新發(fā)布的房地產百城庫存月報顯示，2021年12月，樓市迎來“翹尾”行情，供求兩方面均有較大放量，但供過于求的市場格局仍在延續(xù)。

月報顯示，房地產百城狹義庫存(現房庫存)穩(wěn)中微增至6.1億平方米，庫存去化周期小幅回落至約16個月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存(累計新開工面積與累計銷售面積之差)則重回高位，再度跳增至38.81億平方米，行業(yè)潛在的庫存風險依舊較大。

從不同能級城市來看，房地產行業(yè)的庫存分化趨勢仍較為明顯。整體來看，一線城市的市場表現韌性較強，2021年12月，此類城市狹義庫存量微增，但仍低于2020年同期，去化周期保持在1年左右，庫存風險基本可控。二線城市市場表現“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動不大，廣義庫存雖然顯現同環(huán)比齊增，但漲幅基本在5%-6%。

值得注意的是，三四線城市的庫存壓力陡增：2021年12月，此類城市狹義庫存的同比漲幅位于不同能級城市之首，且顯著超過百城庫存平均漲幅。

展望2022年，我們認為，房地產百城的狹義庫存將穩(wěn)中有降，不同城市間的市場分化仍將持續(xù)。

具體來看，一線城市的整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微增。2022年以來，一線城市土地成交量大幅上升，在疫情不確定的影響下，一線城市的抗跌保值性顯現，房企重回一二線戰(zhàn)略意圖明顯。同時，即便行情轉淡，一線城市成交尚有支撐，中高端改善需求有望穩(wěn)步釋放。

未來一段時間，房地產庫存壓力將主要集中在市場基本面缺乏支撐、且購買力嚴重不足的三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江等地，以上基本為人口凈流出城市，且目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，此類城市的中長期庫存風險依舊較大。

從廣義庫存來看，行業(yè)整體仍將維持增勢，主要原因是國內的三四線城市整體工程進度在放緩。一方面，房企現金流依舊吃緊，房企開工意愿不強；另一方面，三四線城市抗風險能力較低，回款周期相對較長，房企推盤節(jié)奏會明顯放緩�；�于此，房企會傾向于選擇推進核心一二線城市項目的工程進度。三四線城市，因未開工土地的總建筑面積會穩(wěn)步上升，最終會導致廣義庫存總量顯現攀升。

來源：中新經緯