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      賣現(xiàn)房能降房價、防爛尾嗎?取消商品房預售再掀熱議

      來源:時代周報 更新時間:2022年03月14日 【字體:

      來源:時代周報

      2022年兩會期間,“廢除商品房預售制”“實行現(xiàn)房銷售”再次成為熱議話題。

      “預售制度的實質(zhì)是購房人預先付款,開發(fā)商后交房,中間交房等待期一般為2年左右。在此期間,購房人不但要承擔銀行貸款利息和首付款的收益,還要承擔逾期交房或不能交房的風險。”全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會監(jiān)事長周世虹提出,預售制度還助推了開發(fā)商盲目擴張,引發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂、項目爛尾閑置等一系列風險。

      周世虹建議,經(jīng)過30多年的發(fā)展,商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在,建議徹底廢除商品房預售制度,在全國范圍內(nèi)全面實行商品房現(xiàn)房銷售。

      據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年全國兩會期間,全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長盧天錫,全國政協(xié)委員、南通大學校長施衛(wèi)東,全國政協(xié)委員、明宇集團董事長張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預售制度提交了相關建議提案。

      “現(xiàn)房質(zhì)量不一定好,期房質(zhì)量也不一定就差。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉告訴時代周報記者,要解決房屋的質(zhì)量問題,最主要的還是各地政府發(fā)揮好“監(jiān)管者”作用,并引入真正的第三方監(jiān)理制度。

      地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志告訴時代周報記者,取消預售制后,房屋正式銷售的時間會因此延后兩年,這意味著開發(fā)商會增加2年的融資成本,成本可能最終會體現(xiàn)在房價上。

      購房者權益難保障

      商品房預售最早出現(xiàn)于香港,即開發(fā)商把在建中、尚未完成建設、不能進行交付的商品住宅,提前賣給購房者,也被叫做賣期房、賣樓花。

      上世紀八九十年代,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金,商品房供應量小,內(nèi)地借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗,引入了商品房預售制度,并通過1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。

      作為中國商品房銷售最主要的方式,商品房預售制度極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期,同時也增加市場商品房的供應,推動了城市化發(fā)展的進程。

      “一棟大樓,從拿地到完工一般需要2年時間,在預售制的模式下,建設1/3層左右時即可對外預售(周期在半年左右),相當于地產(chǎn)商在拿著居民們的預付款支付所有的工程開支,1年半之后才交房給購房者。”中原地產(chǎn)研究中心指出,某種程度上,這相當于全體購房者補貼房地產(chǎn)商2年的預付款利息。更重要的是,有了這些預付款,房企就可以以少量的自有資金撬動巨大的資金,極大地提高房企自有資金的利用率。

      雖然利處明顯,但因開發(fā)商在商品房還未建成時就收取了房款,所以購房者通常會面臨部分開發(fā)商圈錢跑路、開發(fā)商延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理等問題。

      張建明經(jīng)過扎實調(diào)研后發(fā)現(xiàn),在商品房預售制度下,對于購房者而言是先交錢再拿房,存在很多不可預料的因素和風險。例如,如果遇到開發(fā)商偷工減料,建造劣質(zhì)工程,可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴重的情況是,遇到房地產(chǎn)下行周期,若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善,其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。

      盧天錫也提出,當前商品房預售許可條件不明、門檻較低,預售合同的法律地位不明晰,加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低,出現(xiàn)“一房兩賣”、設立抵押等情況時,購買人權益難以有效保障。

      取消預售或可保證房屋質(zhì)量

      自2005年以來,全國兩會上就不時傳出取消商品房預售的聲音。時至今日,取消預售制的時機是否成熟?取消后又會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響?

      世聯(lián)行指出,如果取消商品房預售制度,首先可以在一定程度上保證房屋交付質(zhì)量。“商品房不預售,從規(guī)劃設計到工程監(jiān)管、驗收,都會受到嚴格把關,因為房子質(zhì)量太差,買的人自然就不多,開發(fā)商回不了款。”

      其次,能夠有效降低整體性風險,購房者所面臨的開發(fā)商跑路、逾期交房、質(zhì)量不過關等風險都可能不復存在;再次,規(guī)范房地產(chǎn)市場,抑制投機資金進入樓市。取消商品房預售制度,市場杠桿效應減小,人們會更加認可房子就是用來居住的,炒房成本變高,投機行為也能在一定程度上得到抑制。

      談及負面影響,世聯(lián)行表示,取消商品房預售制度,房企資金回籠速度明顯減慢,市場擴張減緩,此時開發(fā)商拿地熱情也會下降。其次,房企會更缺錢,甚至可能導致資金鏈斷裂。再次,如今我國房地產(chǎn)市場依然存在供不應求的矛盾,房價依然高企,若此時取消商品房預售制度,供房周期拉長,市場上的商品房供應急劇緊縮,可能引發(fā)市場焦慮。

      鄧浩志認為,取消預售制度可能會讓一線城市房價上漲,三四線城市地價下跌,形成較大波動,對穩(wěn)定樓市造成一定影響。

      克而瑞廣佛區(qū)域?qū)I(yè)分析師肖文曉告訴時代周報記者,解決房屋質(zhì)量問題,不一定非要取消預售制,而是監(jiān)管部門加強對建設與驗收過程的監(jiān)控,保障購房者的權益。

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