賣現(xiàn)房能降房?jī)r(jià)、防爛尾嗎?取消商品房預(yù)售再掀熱議
來源:時(shí)代周報(bào) 更新時(shí)間:2022年03月14日 【字體:大 中 小】
來源:時(shí)代周報(bào)
2022年兩會(huì)期間,“廢除商品房預(yù)售制”“實(shí)行現(xiàn)房銷售”再次成為熱議話題。
“預(yù)售制度的實(shí)質(zhì)是購房人預(yù)先付款,開發(fā)商后交房,中間交房等待期一般為2年左右。在此期間,購房人不但要承擔(dān)銀行貸款利息和首付款的收益,還要承擔(dān)逾期交房或不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。”全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)周世虹提出,預(yù)售制度還助推了開發(fā)商盲目擴(kuò)張,引發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾閑置等一系列風(fēng)險(xiǎn)。
周世虹建議,經(jīng)過30多年的發(fā)展,商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在,建議徹底廢除商品房預(yù)售制度,在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2022年全國(guó)兩會(huì)期間,全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫,全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東,全國(guó)政協(xié)委員、明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案。
“現(xiàn)房質(zhì)量不一定好,期房質(zhì)量也不一定就差。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者,要解決房屋的質(zhì)量問題,最主要的還是各地政府發(fā)揮好“監(jiān)管者”作用,并引入真正的第三方監(jiān)理制度。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志告訴時(shí)代周報(bào)記者,取消預(yù)售制后,房屋正式銷售的時(shí)間會(huì)因此延后兩年,這意味著開發(fā)商會(huì)增加2年的融資成本,成本可能最終會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。
購房者權(quán)益難保障
商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港,即開發(fā)商把在建中、尚未完成建設(shè)、不能進(jìn)行交付的商品住宅,提前賣給購房者,也被叫做賣期房、賣樓花。
上世紀(jì)八九十年代,由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金,商品房供應(yīng)量小,內(nèi)地借鑒香港房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),引入了商品房預(yù)售制度,并通過1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立下來。
作為中國(guó)商品房銷售最主要的方式,商品房預(yù)售制度極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期,同時(shí)也增加市場(chǎng)商品房的供應(yīng),推動(dòng)了城市化發(fā)展的進(jìn)程。
“一棟大樓,從拿地到完工一般需要2年時(shí)間,在預(yù)售制的模式下,建設(shè)1/3層左右時(shí)即可對(duì)外預(yù)售(周期在半年左右),相當(dāng)于地產(chǎn)商在拿著居民們的預(yù)付款支付所有的工程開支,1年半之后才交房給購房者。”中原地產(chǎn)研究中心指出,某種程度上,這相當(dāng)于全體購房者補(bǔ)貼房地產(chǎn)商2年的預(yù)付款利息。更重要的是,有了這些預(yù)付款,房企就可以以少量的自有資金撬動(dòng)巨大的資金,極大地提高房企自有資金的利用率。
雖然利處明顯,但因開發(fā)商在商品房還未建成時(shí)就收取了房款,所以購房者通常會(huì)面臨部分開發(fā)商圈錢跑路、開發(fā)商延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理等問題。
張建明經(jīng)過扎實(shí)調(diào)研后發(fā)現(xiàn),在商品房預(yù)售制度下,對(duì)于購房者而言是先交錢再拿房,存在很多不可預(yù)料的因素和風(fēng)險(xiǎn)。例如,如果遇到開發(fā)商偷工減料,建造劣質(zhì)工程,可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴(yán)重的情況是,遇到房地產(chǎn)下行周期,若房地產(chǎn)開發(fā)商資金管理不善,其所開發(fā)樓盤可能最終會(huì)變成“爛尾樓”。
盧天錫也提出,當(dāng)前商品房預(yù)售許可條件不明、門檻較低,預(yù)售合同的法律地位不明晰,加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低,出現(xiàn)“一房?jī)少u”、設(shè)立抵押等情況時(shí),購買人權(quán)益難以有效保障。
取消預(yù)售或可保證房屋質(zhì)量
自2005年以來,全國(guó)兩會(huì)上就不時(shí)傳出取消商品房預(yù)售的聲音。時(shí)至今日,取消預(yù)售制的時(shí)機(jī)是否成熟?取消后又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響?
世聯(lián)行指出,如果取消商品房預(yù)售制度,首先可以在一定程度上保證房屋交付質(zhì)量。“商品房不預(yù)售,從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程監(jiān)管、驗(yàn)收,都會(huì)受到嚴(yán)格把關(guān),因?yàn)榉孔淤|(zhì)量太差,買的人自然就不多,開發(fā)商回不了款。”
其次,能夠有效降低整體性風(fēng)險(xiǎn),購房者所面臨的開發(fā)商跑路、逾期交房、質(zhì)量不過關(guān)等風(fēng)險(xiǎn)都可能不復(fù)存在;再次,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制投機(jī)資金進(jìn)入樓市。取消商品房預(yù)售制度,市場(chǎng)杠桿效應(yīng)減小,人們會(huì)更加認(rèn)可房子就是用來居住的,炒房成本變高,投機(jī)行為也能在一定程度上得到抑制。
談及負(fù)面影響,世聯(lián)行表示,取消商品房預(yù)售制度,房企資金回籠速度明顯減慢,市場(chǎng)擴(kuò)張減緩,此時(shí)開發(fā)商拿地?zé)崆橐矔?huì)下降。其次,房企會(huì)更缺錢,甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。再次,如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在供不應(yīng)求的矛盾,房?jī)r(jià)依然高企,若此時(shí)取消商品房預(yù)售制度,供房周期拉長(zhǎng),市場(chǎng)上的商品房供應(yīng)急劇緊縮,可能引發(fā)市場(chǎng)焦慮。
鄧浩志認(rèn)為,取消預(yù)售制度可能會(huì)讓一線城市房?jī)r(jià)上漲,三四線城市地價(jià)下跌,形成較大波動(dòng),對(duì)穩(wěn)定樓市造成一定影響。
克而瑞廣佛區(qū)域?qū)I(yè)分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者,解決房屋質(zhì)量問題,不一定非要取消預(yù)售制,而是監(jiān)管部門加強(qiáng)對(duì)建設(shè)與驗(yàn)收過程的監(jiān)控,保障購房者的權(quán)益。
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