在去年多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，全國多地樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)的背景下，今年兩會(huì)期間再次掀起對“取消商品房預(yù)售制”、“實(shí)行現(xiàn)房銷售”的討論。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國兩會(huì)期間，全國人大代表、民進(jìn)江西省委會(huì)副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹，全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東，全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等多位人大代表和政協(xié)委員均圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案。

多位全國政協(xié)委員連續(xù)多年提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案

據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號(hào)消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，在預(yù)售資金監(jiān)管上提出了一些很好的政策措施，但預(yù)售制度的短板問題仍未全面解決，我國房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn)。為此，今年兩會(huì)期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

在盧天錫看來，商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門檻較低；預(yù)售合同的法律地位不明晰；預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板；購房人預(yù)付款支付方式不利于保障購房人權(quán)益；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會(huì)反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問題。

和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問題的還有全國政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報(bào)道，關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售的提案，周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。

周世虹提到，專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬億以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

在周世虹看來，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。周世虹認(rèn)為，如果沒有預(yù)售制度，如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)將不會(huì)涉及購房人，將不存在“保交付”等問題，更不存在社會(huì)穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問題。

全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東也向全國政協(xié)十三屆五次會(huì)議提交了《關(guān)于加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》，施衛(wèi)東建議加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機(jī)構(gòu)，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。

全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明的觀點(diǎn)是，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過熱帶來的泡沫。他認(rèn)為，房地產(chǎn)是民生問題，在中國家庭資產(chǎn)配置中，79%由房地產(chǎn)構(gòu)成。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，對提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

據(jù)封面新聞報(bào)道，這也是張建明第三次把取消房屋預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國兩會(huì)。

商品房預(yù)售合同糾紛不斷

我國的商品房銷售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣與買受人，并由買受人支付商品房價(jià)款的交易形式。商品房期房買賣即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買受人，由買受人支付相應(yīng)定金或者房款，并約定將來將預(yù)售的商品房賣與買受人的一種交易形式。

商品房預(yù)售是目前我國市場普遍認(rèn)可的房屋交易形式，商品房預(yù)售制度的實(shí)施對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。

按照北京盈科（杭州）律師事務(wù)所此前提供的數(shù)據(jù)，近十年我國以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。在隨后的兩年間，由商品房預(yù)售帶來的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。2020年度全國商品房預(yù)售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數(shù)也達(dá)81647件。

由于預(yù)售造成的維權(quán)案件也有所上升。根據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布的《2021年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》中商品大類的投訴數(shù)據(jù)，2021年，房屋及建材類的投訴量為33328件，占商品大類投訴比重為3.19%，這一投訴量較2020年增加0.03%。

對于商品房維權(quán)事件，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)官網(wǎng)公布的案例中曾這樣評析道：商品房問題一直是消費(fèi)調(diào)解中的老大難問題。開發(fā)商地位的強(qiáng)勢，房屋建筑行業(yè)特有的專業(yè)性和購房合同中許多合同條款的預(yù)先設(shè)定等因素都導(dǎo)致這類投訴解決起來費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

怎么辦？

那么，面對當(dāng)前商品房預(yù)售制度突顯的問題有何對策？取消商品房預(yù)售制度可行？

對此，盧天錫呼吁，逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，同時(shí)調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。

盧天錫表示，建議調(diào)整購房款付款方式，改變當(dāng)前由購房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）并由監(jiān)管部門按進(jìn)度撥付預(yù)售資金的模式，變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M(jìn)度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購房人繳納規(guī)定比例的首付款，剩余款項(xiàng)按預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，項(xiàng)目達(dá)到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉(zhuǎn)入由政府監(jiān)管的質(zhì)量保修金專戶。申請銀行貸款的，后續(xù)按揭款根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度逐步發(fā)放貸款。

此外，盧天錫建議，盡快修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》。進(jìn)一步細(xì)化明確全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結(jié)構(gòu)2/3，超高層主體過半），直至過渡為現(xiàn)房銷售。同時(shí)，盡快制定《城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的行政處罰標(biāo)準(zhǔn)，增加金融機(jī)構(gòu)違規(guī)扣劃、施工企業(yè)和材料供應(yīng)商等配合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)套取商品房預(yù)售資金的處罰條款。

張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達(dá)”，要留夠窗口期，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時(shí)間窗口（比如三年），給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。無論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場秩序?yàn)楦�本。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí)，開發(fā)商更應(yīng)該秉承誠信原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，應(yīng)趨利避害，維護(hù)市場穩(wěn)定，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

張建明建議，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，取消預(yù)售制，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。對于企業(yè)，可以促進(jìn)其由“資本”驅(qū)動(dòng)到“營運(yùn)”驅(qū)動(dòng)的切換。對于地方政府，可以擺脫經(jīng)濟(jì)對地產(chǎn)的過度依賴，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

來源：澎湃新聞